Modificare un contratto di locazione esistente in Italia richiede attenzione per essere fatto correttamente. Formalizzare e, se necessario, registrare adeguatamente le modifiche è fondamentale per garantire la loro validità legale e tutelare entrambe le parti, proprietario e inquilino.

In questo articolo, spiegheremo come modificare un contratto di locazione esistente passo-passo e offriremo consigli sugli elementi più importanti da considerare alla luce della normativa italiana.

 

Un proprietario può modificare un contratto di locazione?

I proprietari possono modificare un contratto di locazione durante il periodo di affitto solo quando entrambe le parti sono d’accordo con le nuove condizioni. L’accordo deve risultare da atto scritto. Altrimenti, non è possibile procedere unilateralmente.

Le modifiche possono riguardare aspetti come:

• Cambiamenti nella data di pagamento
• Rinegoziazione del canone (in riduzione o, nei limiti consentiti dalla legge e dal contratto, in aumento – ad esempio, adeguamento ISTAT se previsto)
• Subentro di nuovi inquilini (cessione del contratto)
• Variazioni nell’uso dell’immobile (es. permesso di tenere un animale domestico, effettuare determinate migliorie non strutturali)

Quando l’inquilino richiede la modifica, puoi effettuarla se sei d’accordo anche tu con le nuove condizioni, formalizzando l’accordo.

Qualsiasi modifica apportata a un contratto di locazione deve rispettare le norme imperative di legge. Clausole che violano i diritti inderogabili dell’inquilino o del proprietario stabiliti dalla legge sono nulle e possono rendere invalida la clausola stessa, ma non necessariamente l’intero contratto, che rimane valido per le parti non viziate, integrato dalle norme di legge.

Come modificare un contratto di locazione esistente: Passo-passo

Modificare un contratto di locazione esistente in Italia richiede, dopo l’accordo delle parti, una formalizzazione per iscritto e, in alcuni casi, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Continua a leggere per imparare come modificare un contratto di locazione passo-passo secondo la prassi italiana.

1. Contatta l’inquilino

Scrivi all’inquilino o chiedi a un’agenzia immobiliare di informare il tuo inquilino sulle modifiche che desideri apportare.

È opportuno comunicare con l’inquilino con un ragionevole anticipo per discutere le modifiche proposte e raggiungere un accordo. Non esiste un termine di preavviso legale specifico per proporre una modifica consensuale, a differenza della disdetta.

2. Negozia i nuovi termini secondo necessità

Se l’inquilino non è d’accordo, potrebbe essere necessario negoziare le condizioni o considerare eventuali richieste speciali per raggiungere un accordo. Il consenso di entrambe le parti è indispensabile per modificare un contratto in essere.

3. Decidi come formalizzare la modifica

Quando modifichi un contratto di locazione, hai generalmente due opzioni per formalizzare l’accordo raggiunto:

• Creare un nuovo contratto di locazione che sostituisce integralmente il precedente, includendo le modifiche concordate.
• Stipulare un accordo di modifica o scrittura privata integrativa al contratto di locazione esistente.

La scelta tra le due opzioni dipende dall’entità delle modifiche e dalla durata residua del contratto. Un accordo di modifica può essere più semplice per variazioni puntuali.

4. Ottieni le firme

Il proprietario e l’inquilino devono entrambi firmare l’accordo di modifica o il nuovo contratto di locazione per attestare il loro consenso.

5. Registra la modifica e aggiorna la documentazione

Alcune modifiche contrattuali devono essere comunicate o registrate presso l’Agenzia delle Entrate

Se utilizzi un software di gestione degli affitti, come Rentila, per gestire la locazione, assicurati che gli aggiornamenti siano gestiti tramite l’app o aggiornati sul sistema.

Assicurati di aggiornare i tuoi registri e archivi con la copia firmata dell’accordo di modifica o del nuovo contratto.

Quando i proprietari dovrebbero apportare modifiche a un contratto di locazione?

Le modifiche ai contratti di locazione richiedono sempre l’accordo delle parti. Possono essere proposte in qualsiasi momento se vi è un’esigenza condivisa o una richiesta da una delle parti che l’altra accetta. Non esiste un momento “ideale” stabilito dalla legge, ma la comunicazione e la negoziazione sono facilitate se avvengono in un clima di collaborazione.

Si può addebitare un costo all’inquilino per le modifiche al contratto di locazione?

In Italia, le spese legate alla formalizzazione e all’eventuale registrazione di una modifica contrattuale (come imposta di registro e bollo) sono disciplinate dalla legge e generalmente ripartire tra le parti o a carico di una specifica parte a seconda della natura dell’adempimento e di quanto pattuito.

Non esiste una norma generale che consenta al proprietario di addebitare all’inquilino un costo forfettario semplicemente perché l’inquilino ha richiesto una modifica.

Le spese vive per l’eventuale registrazione dell’atto di modifica presso l’Agenzia delle Entrate seguono le regole fiscali vigenti. Come accennato, la registrazione di un accordo di riduzione del canone è esente. Per altri tipi di modifiche, potrebbero essere dovute imposte. La ripartizione di tali costi tra proprietario e inquilino può essere oggetto di accordo tra le parti, a meno che la legge non disponga diversamente per specifici adempimenti.

È necessario rinnovare un contratto di locazione?

No, per le locazioni abitative in Italia (come i contratti 4+4 e 3+2), la legge prevede il rinnovo automatico del contratto alla scadenza, a meno che una delle parti non invii formale disdetta tramite raccomandata A/R entro i termini previsti (generalmente 6 mesi prima della scadenza). Se non viene data disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un uguale periodo (o periodi stabiliti dalla legge), e non diventa un contratto a tempo indeterminato con preavviso di un solo mese, diversamente da quanto indicato nell’articolo originale per altri contesti legali.

Perché i proprietari dovrebbero considerare di stipulare un nuovo contratto alla scadenza?

Anche se il rinnovo è automatico in assenza di disdetta, alla scadenza dei periodi contrattuali, le parti possono decidere di stipulare un nuovo contratto con nuove condizioni. Questo può essere vantaggioso per i proprietari in quanto offre l’opportunità di:

• Ridefinire il canone di locazione: Alla scadenza dei periodi di rinnovo automatico, le parti sono libere di concordare un nuovo canone.
• Modificare altre condizioni contrattuali: È il momento ideale per rivedere e aggiornare altre clausole del contratto.
• Minimizzare i periodi vuoti: Se l’inquilino intende rimanere, la stipula di un nuovo contratto formalizza la prosecuzione della locazione senza interruzioni.
• Garantire sicurezza del reddito: Stipulare un nuovo contratto con un nuovo periodo di durata fissa fornisce certezza sulla prosecuzione del rapporto e sul reddito da locazione per quel periodo.

Secondo la normativa italiana e la prassi consolidata, i proprietari e le agenzie immobiliari non possono addebitare costi di “rinnovo” del contratto all’inquilino nel caso di rinnovo automatico o di stipula di un nuovo contratto alla scadenza del precedente tra le stesse parti. Le spese di registrazione di un eventuale nuovo contratto seguono le regole ordinarie.

Domande frequenti (FAQ)

Dovrei modificare un contratto di locazione?

Modificare un contratto di locazione esistente richiede l’accordo di entrambe le parti e può essere utile o necessario per adattare il rapporto contrattuale a nuove esigenze o circostanze.

Non va percepito necessariamente come una fonte di “disagio” per l’inquilino, purché le modifiche siano proposte e negoziate in buona fede.

Valuta se la modifica è realmente necessaria o se può attendere la naturale scadenza del contratto, momento in cui le condizioni possono essere rinegoziate più liberamente con la stipula di un nuovo accordo.

Puoi aumentare l’affitto senza un nuovo contratto di locazione?

Durante la vigenza di un contratto di locazione abitativa in Italia, l’aumento del canone è generalmente possibile solo tramite l’adeguamento annuale basato sugli indici ISTAT, a condizione che tale facoltà sia espressamente prevista nel contratto e che il locatore ne faccia esplicita richiesta all’inquilino (generalmente l’adeguamento è al 75% per i contratti a canone concordato e fino al 100% per i contratti a canone libero, se non diversamente specificato nel contratto).

Non è possibile aumentare arbitrariamente il canone al di fuori dell’adeguamento ISTAT prima della scadenza naturale del contratto. Un aumento significativo è generalmente oggetto di rinegoziazione e accordo tra le parti in occasione della scadenza del contratto e della stipula di un nuovo accordo.

La descrizione di un contratto a tempo indeterminato terminabile con un mese di preavviso e con possibilità di aumentare liberamente l’affitto non corrisponde alla realtà delle locazioni abitative standard in Italia.

Cosa invalida un contratto di locazione?

Un contratto di locazione in Italia è legalmente vincolante ma può contenere clausole nulle se queste contrastano con norme imperative di legge (norme non derogabili per accordo tra le parti). La nullità di singole clausole non comporta necessariamente l’invalidità dell’intero contratto, salvo che risulti che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte.

Il contratto nullo per violazione di norme imperative (es. mancanza della forma scritta o mancata registrazione, salvo i casi di nullità relativa sanabile) è inefficace.

Esempi di clausole nulle potrebbero includere quelle che:

• Violano i diritti fondamentali dell’inquilino.
• Trasferiscono all’inquilino obblighi di manutenzione straordinaria che per legge sono a carico del proprietario.
• Prevedono un canone superiore rispetto a quello registrato.

La legge italiana stabilisce diritti e doveri precisi per locatore e conduttore, e un contratto non può legittimamente derogare in senso sfavorevole all’inquilino a determinati diritti a lui garantiti dalla legge.

Modificare un contratto di locazione: cose da ricordare

• Puoi modificare un contratto di locazione in qualsiasi momento se c’è l’accordo di entrambe le parti e la modifica è necessaria.
• Le modifiche devono essere formalizzate per iscritto, tramite accordo integrativo o nuovo contratto.
• Le modifiche, in particolare quelle che incidono su elementi essenziali come il canone o che configurano una cessione, possono richiedere la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
• Quando un contratto a termine fisso (come i 4+4 o i 3+2) giunge alla sua prima scadenza, si rinnova automaticamente per un uguale periodo (salvo disdetta nei termini di legge). Alla seconda scadenza (e successive), il rinnovo è automatico alle stesse condizioni, salvo disdetta o accordo per un nuovo contratto con condizioni diverse.
• Non è possibile addebitare all’inquilino costi forfettari o spese di “rinnovo” non previste dalla legge.