affittare a studenti

I proprietari privati che affittano case o appartamenti, quasi sempre si trovano di fronte alla richiesta di affitto da parte di uno studente universitario. C’è chi decide di non affittare a questa categoria, soprattutto in presenza di immobili di prestigio, e chi accetta di affittare a studenti ponendosi però dei dubbi. Che contratto dovrò fare? Esistono detrazioni? Chi fa da garante? Cosa succede se trovo danni in casa? E così via.
Ci sono delle cose da sapere, che vi aiuteranno a rispondere a molti frequenti dubbi, ma soprattutto che vi aiuteranno a gestire con serenità questa tipologia di affitti.

1_ Che contratto di locazione devo fare per affittare a studenti?

L’affitto a studenti è disciplinato dalla legge n. 431. Il contratto di locazione per studenti è di tipo transitorio, proprio perché ha una durata limitata nel tempo. Il contratto di locazione transitorio può essere intestato ad uno studente (fuori sede) solo se:

  1. lo studente è residente in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’Università (questa voce deve essere chiaramente segnalata all’interno del contratto che si andrà a stipulare). Il Comune di residenza deve essere distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri, e comunque in una provincia diversa;
  2. il Comune in cui si affitta l’immobile deve corrispondere a sede di università, o di corsi distaccati.

La Legge stabilisce anche la durata di questo contratto transitorio, che deve essere minimo 6 mesi e massimo 36 mesi. Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture.

2_ Quanto devo far pagare l’affitto ad uno studente?

Questa è una risposta abbastanza facile, e che vi toglierà molti pensieri.
Il canone infatti è deciso da accordi territoriali tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti. Rientra infatti nel “canone concordato“. Il canone massimo è quindi già stipulato, e non è possibile superare la soglia.

3_ Che detrazioni al canone di locazione posso avere se scelgo questo contratto?

I proprietari che affittano a studenti fuori sede, possono ottenere delle particolari agevolazioni fiscali. Il procedimento è regolato dalla legge n. 431/1998, e prevede una detrazione Irpef del 50% + detrazione ordinaria del 15% che si applica al canone annuale.
Si parla quindi di una riduzione del 40,5%.

Scegliendo di affittare a studenti il locatore può inoltre optare per la cedolare secca al 10%.

I vantaggi sono anche dalla parte dello studente che, stipulando questo tipo di contratto transitorio, ha la possibilità di recuperare il 19% dell’importo versato per il pagamento dell’affitto.
Questa detrazione viene calcolata su un ammontare massimo dei canoni pagati in ciascun periodo di imposta, pari a euro 2.633.

Attenzione!

La detrazione non spetta per il deposito cauzionale, le spese condominiali e/o di riscaldamento comprese nel canone di locazione e per i costi di intermediazione.

Nel caso in cui il contratto di locazione sia cointestato tra più studenti, l’importo della detrazione va rapportato alla percentuale di titolarità del contratto, a prescindere dal fatto che i conduttori abbiano o meno i requisiti per beneficiare della detrazione stessa. Se l’affitto è pagato non dallo studente, ma da un familiare di cui lo studente risulti fiscalmente a carico ai sensi dell’art. 12, comma 2, del TUIR, la detrazione compete al familiare.

4_ Cosa devo fare quando uno studente va via, e ne arriva uno nuovo?

Questa è la pratica definita “subentro”. Per richiederla dovete utilizzare esclusivamente la nuova versione del modello RLI, approvata a settembre 2017 dall’Agenzia delle Entrate.
Il modello RLI – Richiesta di registrazione e adempimenti successivi, si utilizza per richiedere la registrazione del contratto di locazione e affitto di immobili, proroghe, cessioni, risoluzioni e subentro.

Ricordate che se siete in regime di cedolare secca, dovrete compilare anche la sezione relativa, e che il conduttore subentrante ha diritto in ogni caso ad arrivare alla scadenza naturale del contratto.

Un po’ di link utili:

modello RLI
Istruzioni per la compilazione del modello RLI

5_ Nel contratto di locazione per affittare a studenti, c’è bisogno di inserire un garante del pagamento?

Scegliendo di affittare a studenti non si possono avere garanzie sul pagamento, a differenza di un lavoratore. Ci sono quindi diversi sistemi per ottenere comunque una garanzia, e dormire sonni tranquilli.

Il locatore può decidere di cointestare il contratto di locazione a due persone: lo studente e un genitore/parente che presenta la sua certificazione dei redditi (busta paga/mod. 730 o Unico). Nel contratto rimane specificato che “l’immobile è destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore sig… (lo studente)”.
In questo modo il cointestatario è obbligato in solido con l’altro cointestatario, e generalmente il pagamento viene effettuato con bonifico disposto dal genitore/parente cointestatario.

Un altro modo è che lo studente figuri come conduttore e intestatario del contratto di locazione, e il genitore/parente garante.
In quest’ultimo caso il garante deve rinunciare espressamente alla preventiva escussione del debitore principale di cui all’art. 1944 Codice Civile. In questo modo il creditore (ovvero il proprietario di casa) può rivolgersi direttamente al garante stesso per recuperare il credito, in caso di mancati pagamenti.

Inoltre, in presenza del garante, l’imposta di registro deve essere calcolata sulla garanzia prestata: 0,5% sull’imponibile costituto da canone annuo di locazione moltiplicato il numero di anni della durata del contratto, ad esclusione dell’eventuale proroga. L’importo minimo di imposta di registro da versare è pari a 200 euro.

6_ Se affitto più stanze nello stesso appartamento a persone diverse, devo fare più contratti di locazione?

La decisione in questo caso è del locatore. Registrando contratti diversi per ogni stanza locata, ogni studente sarà responsabile solo del pagamento dell’affitto, e delle eventuali spese.
Mentre se si opta per un contratto unico intestato a tutti gli studenti, sono tutti tenuti al pagamento dell’intero canone e delle eventuali spese + morosità degli altri studenti che firmano il contratto.
Se per esempio uno di questi studenti lasciasse l’appartamento improvvisamente, gli altri dovrebbero continuare a pagare l’intera somma.

La scelta può essere anche motivata dalla diversa professione degli inquilini: è possibile che qualcuno sia studente e qualcuno lavoratore. In questo caso è possibile, per ogni stanza e ogni conduttore, scegliere la tipologia contrattuale più adatta. Quindi si potrebbe, ad esempio, affittare una stanza con contratto concordato per studenti universitari, e un’altra con contratto transitorio (motivando la transitorierà).Il locatore può in tutti i casi scegliere il regime fiscale: ordinario oppure cedolare secca.

7_ Come si rinnova o si disdice il contratto di locazione per studenti?

Il contratto di locazione per studenti, si rinnova automaticamente alla prima scadenza per un periodo uguale, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza.

Lo studente può recedere per gravi motivi, comunicandolo sempre al proprietario almeno 3 mesi prima tramite raccomandata.

Se il contratto di locazione è stabilito tra più studenti (conduttori), e solo uno di loro recede (recesso parziale), gli studenti che rimangono nella casa devono comunque pagare l’intero canone al locatore. Ovviamente la quota a testa sarà più alta, perché deve coprire la mancanza dello studente che è andato via.
Se il proprietario decide di affittare a studenti nuovi, gli inquilini rimasti possono sostituire il soggetto andato via con un altro studente.

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