come funziona il contratto di locazione?

Le vacanze estive sono alle porte e molte case vacanze sono pronte per essere affittate. Una domanda che però molti proprietari si pongono è: ma come funziona la normativa delle case vacanze? Cosa si deve fare per i contratti? Case vacanze normativa: ecco tutti i passaggi.

Andiamo con ordine e partiamo dalle basi. Quando si affitta una casa vacanza, il proprietario di una casa deve stipulare un contratto di locazione ad uso turistico. Un contratto di locazione è un accordo che enuncia gli obblighi del proprietario della casa e del locatario per garantire che entrambe le parti capiscano esattamente quale sia l’accordo.

E cosa fare invece se volete intervenire su una vostra proprietà per creare delle unità autonome da affittare come casa vacanze? La divisione interna deve essere regolarizzata sia urbanisticamente con la presentazione di una apposita istanza-comunicazione che in catasto, dopo l’esecuzione delle opere.

Comprendere bene la normativa è spesso il problema da parta di conduttori e locatori, che potrebbero sentirsi smarriti di fronte la grande mole di informazioni da conoscere e norme da rispettare. Oggi, in particolare, cerchiamo di fare chiarezza relativamente alle case vacanze, normativa fiscale.

Se sei in cerca di altre informazioni relativamente agli aspetti fiscali della locazione, ti suggeriamo di approfondire l’argomento leggendo i nostri articoli su:

Le tipologie di contratti di locazione

Il contratto di locazione è un contratto tra te e il proprietario dell’immobile che stai occupando. Il contratto dà alcuni diritti sia a te che al proprietario, ad esempio il tuo diritto di occupare l’alloggio e il diritto del proprietario a ricevere l’importo dell’affitto per l’immobile.

Voi e il vostro padrone di casa potreste aver preso accordi sull’affitto, e questi faranno parte del contratto di locazione a condizione che non siano in conflitto con le disposizioni legislative. Questo significa che sia tu che il tuo proprietario di casa avete diritti e responsabilità disciplinate dalla legge.

In Italia per le locazioni residenziali sono 5 le tipologie di contratti di locazione:

  1. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
  2. Contratto ordinario a canone libero (4+4)
  3. Contratto transitorio (da 1 a 18 mesi)
  4. Contratto transitorio per studenti
  5. Contratto di comodato d’uso

Questi sono basati su un accordo tra il proprietario (locatore) e l’inquilino (conduttore). Il contratto ha una durata variabile, a seconda della tipologia. Esempio: il contratto ordinario a canone libero ha una durata di quattro anni, con un rinnovo automatico di ulteriori quattro anni (da qui il nome  4 + 4). O ancora, il contratto di locazione a canone concordato ha una durata di 3 + 2 anni che può essere normalmente portata a 4 + 2 e anche oltre.

Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche hanno una totale libertà di contrattazione tra le parti, che si rifanno alle norme del Codice Civile art. 1571 e seguenti.

Con il Decreto Legislativo del 23 maggio 2011 è stato introdotto nel nostro ordinamento il “Codice del turismo”, che all’articolo 53 ha confermato che “gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

ll contratto per le case vacanze , come tutte le tipologie di contratti di locazione, deve avere forma scritta a pena di nullità. La finalità turistica, inoltre, deve essere espressamente indicata nel contratto, per non cadere in sanzioni nel caso di controllo. La locazione abitativa primaria è regolata infatti da altre norme.

Case vacanze normativa: cosa si intende per “finalità turistiche”?

Questa tipologia di contratti non soddisfa una esigenza primaria del conduttore di avere un’abitazione (perché ne possiede già una, o ha in essere un contratto di locazione), ma si riferisce ad un periodo di vacanza quindi ad una finalità transitoria con una durata stabilita.

Il contratto ad uso turistico si può utilizzare solo relativamente a strutture riguardanti un alloggio.

Questo esclude tutte le strutture diverse come, ad esempio:

  • villaggi turistici
  • affittacamere
  • campeggi
  • albergo
  • ostelli per la gioventù
  • motel
  • ecc.

Le tipologie di contratti ad uso turistico sono diverse, perché diversa può essere la modalità della vacanza o della permanenza lontano dall’abitazione principale. Si distingue tra:

  • locazione turistica lunga che è il caso dalla casa vacanze
  • locazione turistica breve
  • locazione turistica brevissima (weekend)

Qual è la durata del contratto ad uso turistico?

I contratti ad uso abitativo hanno una durata definita, mentre i contratti ad uso turistico non hanno vincoli di durata. Case vacanze normativa: come si stabilisce quindi il periodo di durata?

Rimane tutto negli accordi tra locatore e conduttore, che possono stabilire in maniera completamente libera:

  • il periodo di locazione
  • quando il conduttore deve lasciare l’alloggio

Le parti interessate da questa tipologia contrattuale possono decidere che non sia necessaria la disdetta alla naturale scadenza del contratto, ma che questo terminato il periodo si consideri concluso.

Cosa è importante valutare relativamente alla durata della locazione delle case vacanze? Il dato importante è il limite dei 30 giorni.

Casa vacanze normativa: cosa fare quando la locazione è inferiore ai 30 giorni

Il parametro dei 30 giorni di locazione è molto importante in quanto impatta su:

  • la registrazione del contratto
  • la presentazione della comunicazione di inizio locazione

Nel caso in cui la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, non è necessario registrare il contratto, nè effettuare la comunicazione di inizio locazione.

Relativamente alla comunicazione c’è solo un’eccezione che è importante da sapere. La Legge n. 311/2004 ha infatti previsto l’obbligo di presentazione di tale comunicazione (anche per contratti di durata inferiore ai 30 giorni) solo se alla stipula del contratto partecipano degli intermediari immobiliari.

Casa vacanze normativa: cosa fare quando la locazione è superiore ai 30 giorni

Nel caso in cui l’ospite voglia alloggiare per più di un mese nella vostra casa vacanze dovrete seguire tutti gli adempimenti che riguardano la registrazione del contratto di locazione.

In questo caso quindi dovrete registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Troverete tutti i passaggi e dettagli all’interno del nostro articolo -> Registrazione contratto locazione: cos’è e come procedere.

Attenzione!

Per i contratti relativi alla locazione di singole unità immobiliari e soggetti a registrazione, nel contratto deve essere inserita la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative all’attestazione di prestazione energetica. Se questa clausola non è presente il proprietario rischia una sanzione pecuniaria.

Alcuni passaggi fondamentali da sapere:

  • la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula
  • deve essere effettuata dal locatore
  • il pagamento riguarda l’imposta di bollo e l’imposta di registro con il modello f24

Ricordate inoltre che dovrete effettuare la comunicazione di inizio locazione presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

Casa vacanze normative: si applica la cedolare secca?

Relativamente all’eventuale opzione per la cedolare secca il locatore può applicarla anche per contratti di durata inferiore ai 30 giorni, quindi dove non sussiste l’obbligo di registrazione.

Secondo quindi la casa vacanze normativa, il proprietario può quindi applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è prodotto il reddito.

La stessa cosa vale per le locazioni brevi, dove può essere applicata l’opzione per la cedolare secca al 21%.

Il pagamento della Tari per le case vacanze non professionali

L’applicazione della Tari, ovvero della tassa smaltimento rifiuti di cui al D.Lgs. n. 507/1993, è disciplinata dal regolamento comunale in materia e dai provvedimenti allo stesso correlati.

La casa vacanze, che sia data in affitto o utilizzata per motivi personali, è nella maggior parte dei casi considerata “seconda casa”.  In questo caso, se l’abitazione viene utilizzata soltanto in determinati periodi dell’anno, quindi solo per poche settimane o pochi mesi, a scopo di vacanza o altro, la tassa può essere pagata in forma ridotta.

La percentuale di riduzione dell’imposta varia tra il 20% e il 30%, ma il valore esatto è stabilito dai Comuni. Per ottenere la riduzione il proprietario deve presentare la relativa documentazione richiesta dal Comune di competenza.

Case vacanze normativa: chi è esente dal pagamento della Tari? Ne è esente chi dimostra, tramite specifica documentazione, che la casa è inabitata, quindi anche priva di utenze attive come gas, acqua e luce e di arredi.

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