Contratto di locazione transitorio: tutti i passaggi

Il contratto di locazione transitorio permette di stipulare un contratto di breve durata, e soddisfare così un’esigenza temporanea di vita (trasferimento per lavoro, studio ecc). Il comma 1, art 5, Legge n.431/98, stabilisce infatti che:
“Il decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4, definisce le convenzioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria, anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge, per soddisfare particolari esigenze delle parti.”

I contratti di affitto transitori sono disciplinati dal Decreto del 30 dicembre 2002, che fissa i principi generali per la stipula, e dai singoli accordi locali o, in loro assenza, dal D.M. 10 marzo 2006. Questi ultimi definiscono nello specifico le condizioni che devono essere presenti al momento della stipula del contratto.

QUANDO SI Può STIPULARE UN CONTRATTO TRANSITORIO

Il contratto di locazione transitorio si può stipulare solo se esiste una specifica clausola, che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore.

Questa esigenza di transitorietà deve essere:

• provata con apposita documentazione da allegare al contratto, se è riferita al conduttore;
• confermata tramite lettera raccomandata, da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto;
• inserita in una specifica clausola contrattuale.

In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (la cui durata è di 4 + 4 anni).

CHE COSA SI INTENDE PER ESIGENZA TRANSITORIA

I motivi da cui deriva l’esigenza transitoria possono essere molteplici (lavoro temporaneo, studio ecc). Non è detto però che siano validi per tutti i Comuni. È necessario quindi far riferimento al testo dell’accordo locale siglato dal Comune in questione, per scoprire se vi sia o meno tale validità.

COME STABILIRE IL CANONE PER UN CONTRATTO TRANSITORIO

Il canone per questi contratti è liberamente determinato dalle parti.

Diverso è il discorso se l’immobile si trova in:

• una delle undici aree metropolitane (Milano, Roma, Genova, Venezia, Bari, Bologna, Torino, Napoli, Firenze, Palermo e Catania);
• nei Comuni ad esse confinanti;
• negli altri Comuni capoluogo di provincia.

In tutti questi casi il canone è determinato tra valori minimi e massimi, stabiliti con accordi locali.

IMPORTANTE: il comma 2, art.2, Decreto 30 dicembre 2002 prevede che: “Gli accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti, possono prevedere variazioni fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali”.

DURATA CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO

Il contratto di affitto transitorio ha una durata di:

• minimo 1 mese;
• massimo 18 mesi.

Al termine del periodo concordato tra le parti, la locazione si considera conclusa senza bisogno di effettuare alcuna comunicazione.
Se però durante la locazione vengono meno le cause di transitorietà, il contratto dovrà essere ricondotto alla durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4. Ovvero alla durata prevista per i contratti liberi.

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione transitorio in qualsiasi momento, se ricorrono gravi motivi. Il tempo di preavviso non è fissato, e può essere deciso in libero accordo tra proprietario e inquilino.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER AFFITTI TRANSITORI

Le agevolazioni fiscali per questa tipologia di contratto di affitto non sono previste, e sono comunque diverse da quelle per i contratti di locazione convenzionati.

Se l’inquilino è:

• studente lontano da casa per motivi di studio = possibilità di beneficiare della detrazione del 19% dell’importo (massimo 2.633,00€)
• giovane di età compresa tra 20 e 30 anni = detrazione possibile se il contratto è stabilito per un immobile, da adibire ad abitazione principale (diversa da quella dei genitori).

CEDOLARE SECCA

Per i contratti transitori il locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca, inserendo nel contratto di affitto la specifica clausola che eviti di inviare la raccomandata al conduttore.

ELEMENTI DEL CONTRATTO

Il contratto di locazione ad uso transitorio ordinario è stipulato utilizzando un modello predisposto con decreto ministeriale. Gli elementi del contratto sono:

• descrizione dell’immobile;
• generalità delle parti;
• importo del canone di affitto e modalità con cui pagarlo (contanti, bonifico ecc);
• durata della locazione (minimo 1 mese, massimo 18 mesi);
• dichiarazione dell’inquilino in merito alla ricezione delle informazioni e documentazioni sull’attestazione energetica (APE). Se queste informazioni vengono a mancare sia il locatore che il conduttore rischiano una sanzione amministrativa pecuniaria, oltre alla presentazione dei documenti entro 45 giorni;
• riferimento all’esigenza transitoria.

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