Art 1385 cc: come funziona la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria, regolata dall’art 1385 cc, è una somma di denaro che una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto e che serve a garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.

Ma prima di vederne i dettagli facciamo un passo indietro sul termine “caparra”.

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Caparra: il significato

L’espressione “caparra” è generalmente accettata come sinonimo di deposito cauzionale, sebbene da un punto di vista giuridico corrisponda ad un altro concetto. 

L’aspetto importante della caparra (e, soprattutto, l’aspetto che la differenzia dall’”acconto”) è infatti che essa vincola e garantisce le parti rispetto al mancato raggiungimento dell’obiettivo concordato.

La caparra di cui oggi parliamo consiste in una somma di denaro che serve come garanzia che tutela tutte e due le parti coinvolte nella compravendita, nel caso in cui non si arrivi al rogito.

La sua funzione è dunque quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale.

Differenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria

Esistono due tipi di caparra:

  • La caparra confirmatoria, regolata dall’art 1385 cc, viene persa se l’acquirente si ritira dall’affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, dovrà rendere all’acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
  • La caparra penitenziale è invece una somma di denaro prestabilita tra le parti da pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni. Inoltre se il compratore decide per qualsiasi ragione di rinunciare all’acquisto, perderà l’importo versato perché il venditore ha il diritto di trattenere la caparra.

Il contraente inadempiente non può mai scegliere e pretendere, pertanto, di sciogliersi dal contratto rinunciando alla sola caparra confirmatoria, come invece, potrebbe fare nel caso di consegna di una somma a titolo di ‘caparra penitenziale’.

Infine l’acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.

Gli aspetti importanti da ricordare sono che:

  1. la somma versata a titolo di ‘caparra’ verrà ritenuta tale solo dopo la conclusione del contratto e solo se effettivamente consegnata all’altro contraente;
  2. la caparra non è un elemento essenziale della proposta (sia di affitto che di compravendita). Pertanto non vi è nessun vincolo legale alla formulazione di una proposta senza caparra. L’accettare una proposta senza caparra è un rischio di cui bisogna essere consapevoli.

Art 1385 cc: la somma di denaro da restituire

Se al momento della conclusione del contratto di locazione una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta

Ma cosa succede in caso di inadempienza? Ovvero nel caso in cui il conduttore non paga o non restituisce l’immobile?

Secondo l’Art 1385 cc sono due i casi:

  1. se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra;
  2. se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386, 1826; art. 164). 

Facciamo un esempio pratico: ipotizziamo che la caparra ammonti a 5.000€.

Sarà pertanto questa la cifra risarcitoria se non viene concluso l’impegno. 

Se l’anticipo ammonta a 5.000€ e chi doveva sottoscrivere il contratto o acquistare rinuncia, la caparra rimane in mano al proprietario e/o il venditore. 

Se però è il proprietario e/o venditore, che già aveva già ricevuto i 5.000€, a rinunciare, deve restituire il doppio della somma ricevuta quindi, in tal caso, 10.000€ totali. 

In alternativa, in caso di locazione, il conduttore che ha ricevuto il rifiuto può pretendere l’esecuzione del contratto.

Inoltre il conduttore ha anche la possibilità di agire per la risoluzione del contratto, ottenendo un risarcimento del più ampio danno (che sarà da provare), se ritiene che il torto subito superi la somma di 10.000 Euro, pari al doppio della caparra.

Caparra confirmatoria: cosa succede in caso di vendita tramite Agenzia?

Nel caso in cui si firmi una proposta di acquisto irrevocabile all’Agenzia, quest’ultima si pone come garante del buon esito dell’affare, consegnando una somma a titolo di caparra.

In che forma può essere questa caparra?

  • un assegno intestato al venditore (le proposte di acquisto immobiliare prevedono infatti la consegna di un assegno alla presentazione della proposta);
  • un bonifico nei confronti del venditore, del quale l’Agenzia deve fornire una ricevuta, unitamente a una copia della proposta di acquisto.

In questo modo il compratore è tutelato.

Infatti qualora il venditore rinunciasse a concludere l’affare, avendo versato una caparra confirmatoria, avrà  diritto alla restituzione del doppio della somma versata.

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