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La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore è regolata dall’art. 3 della Legge 431/98 e richiede il rispetto di procedure precise e tempistiche ben definite.
Qualunque sia la scadenza del contratto, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. Se questa possibilità è prevista nel contratto firmato, bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali regolati dall’Agenzia delle Entrate.
La risoluzione consensuale è la soluzione più semplice: non richiede motivazioni specifiche né il rispetto di preavvisi particolari, ma solo l’accordo scritto tra proprietario e inquilino sulla data di cessazione del rapporto.
Al di fuori delle ipotesi di risoluzione consensuale, il locatore può dare disdetta unilaterale impedendo il rinnovo automatico del contratto. Questa modalità è regolata rigidamente dalla Legge 431/98 e richiede il rispetto di motivazioni tassative, preavvisi e formalità specifiche, con regole diverse a seconda che si tratti della prima o delle successive scadenze contrattuali.
Il locatore non può recedere liberamente dal contratto alla prima scadenza. Deve garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile per l’intero periodo minimo previsto: 4 anni per i contratti a canone libero 4+4, 3 anni per i contratti a canone concordato 3+2.
Alla prima scadenza, il diniego di rinnovo è previsto solo per i casi esplicitamente elencati all’art. 3 della Legge 431/98. In assenza di tali motivi, il locatore è obbligato ad accettare l’automatica rinnovazione per il secondo periodo (altri 4 anni per i contratti 4+4, altri 2 anni per i contratti 3+2).
Il recesso deve essere comunicato con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale attraverso raccomandata A/R, PEC o consegna a mani con firma per ricevuta.
Alla seconda scadenza e nelle successive, il locatore può dare disdetta liberamente senza obbligo di motivazione. Dopo il primo rinnovo automatico (quindi dopo 8 anni per i contratti 4+4, o dopo 5 anni per i contratti 3+2), il proprietario può decidere di non rinnovare per qualsiasi ragione, senza dover fornire giustificazioni.
Rimane comunque obbligatorio rispettare il preavviso di 6 mesi inviando la comunicazione formale.
Le ragioni alla base della disdetta alla prima scadenza devono rientrare tra le seguenti ipotesi tassative previste dalla legge:
Nella lettera di disdetta deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica il diniego di rinnovo. Una disdetta con motivazione generica o imprecisa è nulla e richiede l’invio di una nuova comunicazione adeguatamente motivata.
Per i contratti ad uso abitativo (sia 4+4 che 3+2), il preavviso richiesto è di almeno 6 mesi dalla scadenza del contratto. Il preavviso si calcola dal momento in cui l’inquilino riceve la comunicazione, non da quando viene spedita.
Per i contratti ad uso non abitativo, i termini sono più lunghi: almeno 12 mesi prima della scadenza per attività industriali, commerciali, artigianali e turistiche; almeno 18 mesi per le attività alberghiere.
Per i contratti relativi ad alberghi, pensioni o locande, la disdetta alla prima scadenza è ammessa unicamente quando il locatore intende esercitare in proprio la medesima attività, oppure si propone di ricostruire l’immobile o apportarvi migliorie che ne aumentano la capacità ricettiva.
La disdetta deve sempre essere comunicata per iscritto attraverso una delle seguenti modalità:
Raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R): il metodo tradizionale che garantisce prova certa della spedizione e della ricezione attraverso la ricevuta firmata dal destinatario. Attenzione ai tempi di consegna, che possono richiedere diversi giorni.
PEC (Posta Elettronica Certificata): modalità digitale equiparata legalmente alla raccomandata, con valore probatorio immediato. Richiede che entrambe le parti dispongano di un indirizzo PEC attivo.
Consegna a mani con firma per ricevuta: modalità ancora molto utilizzata tra privati, richiede che il conduttore firmi una copia della lettera attestando data di ricezione con firma leggibile.
Secondo la Cassazione (sentenza n. 13199 del 26 luglio 2012), non è necessaria una formula particolare nella lettera: è sufficiente che sia chiaro e inequivocabile l’intento di non rinnovare il contratto alla scadenza.
La lettera di disdetta deve contenere: dati completi delle parti (nome, cognome, codice fiscale, residenza); indirizzo e dati catastali dell’immobile; estremi del contratto (data di stipula e numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate); data di rilascio dell’immobile; motivazione specifica (obbligatoria solo per la prima scadenza).
Per tenere traccia di tutte le scadenze contrattuali e gestire le comunicazioni con gli inquilini in modo organizzato, può essere utile utilizzare un software di gestione immobiliare che consenta di impostare promemoria automatici per i termini di preavviso.
Il diritto di prelazione spetta al conduttore esclusivamente quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza dichiarando l’intenzione di vendere l’immobile a terzi (uno dei motivi tassativi previsti dalla legge). La prelazione consente all’inquilino di acquistare l’immobile alle stesse condizioni economiche che il proprietario ha concordato con eventuali terzi acquirenti, avendo priorità rispetto a qualsiasi altra offerta.
Importante: se il proprietario vende l’immobile in pendenza di contratto (cioè prima della scadenza, senza dare disdetta), il contratto di locazione prosegue automaticamente con il nuovo acquirente ai sensi dell’art. 1599 del Codice Civile, e in questo caso non spetta la prelazione al conduttore.
La procedura per l’esercizio del diritto di prelazione prevede che il locatore notifichi formalmente l’intenzione di vendita tramite raccomandata A/R o ufficiale giudiziario, indicando il prezzo richiesto e tutte le condizioni di vendita (modalità di pagamento, tempistiche, eventuali clausole).
Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della notifica per esercitare il diritto di prelazione, manifestando per iscritto la volontà di acquistare alle condizioni proposte. In caso di accettazione, dovrà poi stipulare il contratto preliminare entro ulteriori 30 giorni. In caso di mancata risposta entro 60 giorni, il diritto decade e il proprietario può vendere liberamente a terzi.
Se il locatore non notifica correttamente la prelazione al conduttore, oppure vende l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato nella notifica, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto. Il riscatto consente all’inquilino di acquistare l’immobile direttamente dal terzo acquirente alle condizioni effettive di vendita, entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari presso la Conservatoria.
La risoluzione del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro pari a 67 euro. L’onere è formalmente a carico di entrambe le parti (50% ciascuno), ma in pratica è il locatore che versa l’importo.
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla data di cessazione effettiva del contratto (non dalla data di invio della disdetta), utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) oppure il modello F24 Elementi Identificativi con codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24, è necessario presentare entro 20 giorni il modello RLI compilato all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
L’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Resta comunque necessario comunicare la risoluzione presentando il modello RLI all’ufficio competente.
Il deposito cauzionale può essere trattenuto dal locatore qualora si riscontrino danni all’immobile. Se la risoluzione è avvenuta per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni conseguenti.
Il conduttore che riceve un diniego di rinnovo alla prima scadenza può pretendere che il motivo indicato nella disdetta venga effettivamente rispettato, esercitando il diritto al controllo previsto dalla legge.
Se il locatore ottiene il rilascio dell’immobile per uno dei motivi tassativi previsti ma non lo adibisce all’uso dichiarato entro 12 mesi dall’uscita del conduttore (per immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 3 comma 3 della Legge 431/98), sarà obbligato a versare al proprio ex inquilino un risarcimento in denaro pari ad almeno 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
In alternativa al risarcimento economico, il conduttore può richiedere il ripristino del contratto di locazione alle medesime condizioni precedenti, oltre al rimborso delle spese di trasloco e di tutte le altre spese documentate sostenute per lasciare l’immobile.
Per gli immobili ad uso non abitativo, il termine è di 6 mesi ai sensi dell’art. 31 della Legge 392/78.
Il locatore può evitare le sanzioni dimostrando che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da giusta causa non imputabile alla sua volontà.
I casi riconosciuti dalla giurisprudenza sono svariati: il locatore aveva l’esigenza di trasferirsi in quella città ma è stato successivamente assunto per lavorare altrove; era stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio che non può più essere celebrato; sopravvenuti gravi problemi di salute che impediscono il trasferimento; impossibilità oggettiva di completare i lavori di ristrutturazione dichiarati a causa di vincoli amministrativi o diniego di autorizzazioni.
Documentando adeguatamente queste circostanze di forza maggiore, il locatore può evitare le sanzioni previste dalla legge.
Alla prima scadenza solo per motivi tassativi previsti dalla Legge 431/98, alla seconda scadenza e successive liberamente senza motivazione. In entrambi i casi serve preavviso di 6 mesi (12-18 mesi per contratti commerciali).
No. La disdetta alla prima scadenza con motivazione generica o imprecisa è nulla. È necessario inviarne una nuova adeguatamente motivata, rispettando nuovamente i termini di preavviso.
Spetta al conduttore quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza per vendere a terzi. Il proprietario notifica prezzo e condizioni; l’inquilino ha 60 giorni per accettare. Se la prelazione non viene rispettata, l’inquilino può riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita.
In qualità di proprietario, esistono due soluzioni per una facile gestione delle locazioni: delegare in tutto o in parte il lavoro ad un agente immobiliare o un’agenzia, o gestire personalmente la trattativa con l’inquilino. Per entrambi i casi esistono alcuni vantaggi e svantaggi. Affittare casa da privati o con agenzia?
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Affittare casa da privato rappresenta una scelta sempre più diffusa tra i proprietari immobiliari italiani che desiderano massimizzare i profitti ed evitare le commissioni delle agenzie. Ma è davvero conveniente? E soprattutto, quali sono i rischi concreti?