Investire in immobili da affittare è ancora un buon investimento? Guida sul mercato immobiliare italiano nel 2025

Dire che il mercato immobiliare italiano è stato turbolento negli ultimi anni è probabilmente un eufemismo. L’aumento dei tassi di interesse e gli alti livelli di inflazione, uniti ai costi della vita alle stelle, hanno lasciato molti proprietari tutt’altro che certi sul futuro.

Non si può negare che il panorama degli investimenti immobiliari per locazione sia cambiato drasticamente negli ultimi due anni, con molti cambiamenti che hanno intaccato i profitti. Ma questo significa che un investimento immobiliare per locazione non è più un buon investimento in Italia?

Ci sono certamente più sfide di prima, quindi entrare nella gestione immobiliare per la prima volta richiede ancora più attenta considerazione.

In generale, può ancora valere la pena investire in una proprietà da destinare alla locazione. Ma è importante capire quanto il panorama sia cambiato e quali siano gli impatti sui risultati finali nell’era attuale della gestione immobiliare.

In questo articolo, entreremo nel dettaglio della situazione attuale del mercato, i cambiamenti in arrivo, consigli e strategie per il successo, e le sfide da tenere sotto controllo.

Panoramica del mercato attuale

Come panoramica del mercato immobiliare, c’è un’alta domanda di proprietà in affitto in tutta Italia, con la possibilità di guadagnare dai portafogli di investimenti immobiliari per locazione.

Ma l’area in cui si investe fa una grande differenza sui risultati finali, particolarmente mentre i tassi di interesse sono alti. I principali fattori che influenzano il mercato oggi includono anche trend demografici significativi: l’aumento dei nuclei familiari single, l’invecchiamento della popolazione che richiede case accessibili e con servizi, e il fenomeno del “south working” che sta sostenendo la domanda di affitti di qualità anche in città del Sud prima considerate secondarie.

Alta domanda di affitti

Nonostante i cambiamenti nella gestione di un portafoglio immobiliare nel 2025, la domanda di affitti continua a salire alle stelle. Nelle aree urbane come Milano, Roma, Bologna e Torino, la domanda supera abitualmente l’offerta.

(Per i proprietari, questo significa che le proprietà libere possono essere occupate rapidamente, con molti inquilini che forniscono mesi di affitto anticipato solo per assicurarsi il contratto di locazione.)

Rendimenti/prezzi delle case differenti per regione

A livello regionale, i rendimenti degli affitti fluttuano significativamente. Milano e Roma possono comandare prezzi di affitto più alti. A Milano ad agosto 2025 il prezzo medio richiesto è circa 23,3 €/m². Nella zona Centro si superano in media i 30 €/m². Un bilocale di 55–60 m² in Centro può quindi attestarsi indicativamente ~1.650–1.900 €/mese, con ampia variabilità per via/stato immobile.

Questo rende difficile per gli investitori espandere i portafogli a Milano e nelle zone limitrofe. Il lato positivo è che i prezzi delle case di Milano stanno mostrando segni di stabilizzazione, con l’ISTAT che rileva che i prezzi delle case sono aumentati a ritmi più contenuti rispetto agli anni precedenti.

Nel Sud Italia e nelle regioni centrali minori, la domanda di affitti è ancora alta e si prevede che i rendimenti crescano, ma i prezzi delle proprietà sono considerevolmente più bassi. I prezzi delle case continuano a crescere anche in queste regioni, con l’ISTATche fissa (in generale) il tasso di crescita dei prezzi immobiliari nel 2° trimestre 2025 a +3,9% annuo a livello nazionale.

Alti tassi di interesse

Gli alti tassi di interesse sui mutui per investimenti immobiliari mettono un po’ di freno alle cose, poiché riduce i rendimenti. Ma i tassi sono stati gradualmente in calo.

Dopo i tagli 2025, a settembre 2025 i tassi chiave risultano indicativamente 2,00% (depositi) e 2,15% (MRO).

Cambiamenti normativi e fiscali

I cambiamenti nelle normative e nella tassazione sono una presenza incombente enorme sul mercato immobiliare italiano nel 2025. Molti cambiamenti sono già stati introdotti negli ultimi anni, con altri cambiamenti previsti in arrivo. Questo include:

Tassazione degli affitti

Dal 2019, il sistema fiscale italiano per i redditi da locazione ha subito modifiche significative. I proprietari possono scegliere tra:

• Tassazione ordinaria IRPEF: con aliquote che vanno dal 23% al 43% in base al reddito complessivo
• Cedolare secca: al 21% per contratti a canone libero o al 10% per contratti a canone concordato

La cedolare secca rappresenta spesso la scelta più conveniente, permettendo di pagare un’imposta sostitutiva sull’IRPEF e sulle addizionali regionali e comunali.

Aggiornamento affitti brevi: per le locazioni brevi (max 30 giorni) dal 2024/2025 si applica 21% sulla prima unità e 26% dalla seconda.

Imposta di Registro e IMU

Secondo le normative fiscali italiane, l’acquisto di una proprietà aggiuntiva (oltre la prima casa) comporta:

• Imposta di registro: 9% del valore catastale per immobili residenziali
• IMU: per la Nuova IMU l’aliquota base è 0,86%, modulabile dal Comune fino a 1,06%

Requisiti dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Ogni proprietario deve avere un APE aggiornato per affittare una proprietà.

Il governo italiano sta valutando l’implementazione di standard energetici più rigorosi, con possibili incentivi per immobili in classe A o B entro il 2030. Gli ecobonus e il superbonus, ora al 70% in alcune casistiche, continuano a essere disponibili in forme rimodulate.

Strategie di investimento immobiliare

I proprietari possono impiegare varie strategie per gestire un portafoglio di proprietà. Queste strategie sono ancora popolari per gli investimenti immobiliari in Italia nel 2025:

Reddito da affitto a lungo termine vs. crescita del capitale a breve termine

Diverse strategie di investimento offrono benefici variabili ai proprietari a seconda dei tuoi obiettivi finanziari e dei rischi che sei disposto ad accettare:

• Il reddito da affitto a lungo termine fornisce ai proprietari un flusso di reddito costante per lunghi periodi, ideale per chi vede questo come una priorità
• La crescita del capitale a breve termine può offrire alti profitti quando vendi la proprietà, meglio per i proprietari che vogliono fare grandi rendimenti nel tempo

I proprietari dovrebbero tenere conto della tassazione, della liquidità degli asset e dei rischi delle fluttuazioni del mercato quando determinano la migliore strategia.

Mutui a rata costante vs. solo interessi

I proprietari possono optare per diverse tipologie di mutuo per l’investimento immobiliare. La principale differenza è tra mutui a rata costante e mutui “solo interessi” (bullet loan):

Mutui a rata costante:

• Pagamenti mensili che includono sia capitale che interessi
• Pagamenti mensili più alti ma proprietà completamente posseduta a fine periodo
• Maggiore sicurezza e costruzione di equity nel tempo
• Meno flusso di cassa disponibile per reinvestimenti

Mutui solo interessi (bullet loan):

• Pagamenti mensili che coprono solo gli interessi del prestito
• Pagamenti iniziali più bassi con migliore flusso di cassa
• Necessità di rimborsare l’intero capitale alla scadenza o rifinanziare
• Maggiore rischio ma più liquidità per espandere il portafoglio

I mutui solo interessi rappresentano un’opzione strategica per investitori esperti che cercano di massimizzare la liquidità disponibile, ma sono meno diffusi tra i piccoli proprietari rispetto ai tradizionali mutui con rimborso del capitale. Questa strategia è più comune tra investitori professionali e società che gestiscono portafogli immobiliari ampi, mentre il mercato retail italiano rimane fortemente orientato verso i mutui a rata costante.

La strategia che funziona meglio dipende dalle circostanze finanziarie individuali, dagli obiettivi di investimento e dalla tolleranza al rischio dell’investitore.

Costituire una SRL

Costituire una Società a Responsabilità Limitata (SRL) per acquistare e gestire proprietà da locare è una strategia diffusa tra gli investitori italiani. Ha i suoi pro e contro:

Pro di una SRL:

• IRES al 24% sui redditi societari (spesso più conveniente dell’IRPEF)
• Maggiori possibilità di deduzione delle spese
• Protezione del patrimonio personale
• Maggiore flessibilità nella gestione fiscale

Contro di una SRL:

• Costi di costituzione e gestione (circa €1.500-3.000 annui)
• Obbligo di bilancio annuale
• Possibile doppia imposizione su dividendi
• Maggiore complessità burocratica
• Responsabilità legali aggiuntive verso soci e creditori
• Potenziali svantaggi fiscali se si è contribuenti a scaglione IRPEF basso
• Impossibilità di usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di prima casa
• Maggiore controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate

È importante pesare attentamente le opzioni a seconda di come si pianifica di espandere il portafoglio in futuro, se si prevede di prelevare dividendi, e quale sia la propria situazione fiscale complessiva. La decisione di costituire una SRL dovrebbe essere presa solo dopo aver consultato un commercialista qualificato.

Quando si sceglie di costituire una SRL, assicurati di tenere registri appropriati e accurati per scopi fiscali e di conformità. Utilizzare un software di gestione immobiliare può rendere più facile la gestione di multiple proprietà, con documenti chiave e contratti di locazione tutti centralizzati in un sistema.

Sfide che affrontano gli investitori immobiliari

Ci sono molte sfide che affrontano gli investitori immobiliari in Italia; tutte le quali avranno probabilmente un impatto sui risultati finali:

Costi in aumento

I costi in aumento presentano una sfida significativa per i proprietari italiani. Oltre ai costi ‘noti’ (come l’imposta di registro più alta e i tassi di interesse), ci sono costi nascosti da considerare – alcuni dei quali sono difficili da prevedere:

Costi diretti di investimento:

• Costi notarili: per l’acquisto di immobili (1,5-2,5% del valore)
• Spese condominiali: in costante aumento nelle città (€100-300 mensili)
• Commissioni di agenzia: per acquisto (2-4% del valore) e gestione locazioni
• Assicurazioni: responsabilità civile proprietario e incendio furto

Costi di manutenzione e miglioramento:

• Manutenzioni straordinarie: spesso necessarie per immobili più datati
• Ristrutturazioni per efficientamento energetico: per migliorare la classe APE
• Adeguamenti normativi: per rispettare nuove normative comunali
• Costi di gestione: se si utilizza un’agenzia immobiliare (8-12% del canone annuo)

Costi nascosti e variabili:

• Periodi di sfitto: perdita di reddito durante la ricerca di nuovi inquilini
• Spese legali: per controversie con inquilini o problemi contrattuali
• Tasse locali aggiuntive: che possono variare da comune a comune

Per esempio, il lavoro di ristrutturazione necessario per migliorare la classe energetica di un immobile può variare significativamente per tipologia di proprietà, risultando in costi di investimento che possono andare da €5.000 a €50.000 per appartamento.

Allo stesso modo, le tariffe delle agenzie immobiliari possono aumentare in risposta alle normative più complesse e alle responsabilità crescenti. Tuttavia, questi costi non influenzano i proprietari che gestiscono le proprietà direttamente tramite software di gestione immobiliare.

Domanda degli inquilini per proprietà di alta qualità

Con i cambiamenti agli standard di qualità e l’aumento della consapevolezza energetica, la domanda per proprietà di alta qualità aumenta significativamente tra gli inquilini italiani.

Sfide per proprietari con immobili datati:

Per i proprietari con proprietà più vecchie nei centri storici, questo può creare sfide finanziarie enormi, specialmente considerando:

• I vincoli della Soprintendenza per immobili vincolati che limitano le ristrutturazioni
• Costi elevati per l’adeguamento impiantistico (riscaldamento, elettrico, idraulico)
• Difficoltà nell’installare sistemi di climatizzazione moderni
• Necessità di mantenere caratteristiche architettoniche originali

Aspettative crescenti degli inquilini:

Gli inquilini moderni vogliono proprietà che offrano:

• Efficienza energetica: classe APE A o B per ridurre le bollette
• Tecnologie moderne: fibra ottica, domotica, elettrodomestici smart
• Comfort abitativo: climatizzazione, isolamento acustico, spazi funzionali
• Sicurezza: sistemi di allarme, videocitofoni, serrature certificate

Impatto sul mercato:

Questo trend sta creando una biforcazione nel mercato:

• Proprietà premium con canoni alti per immobili ristrutturati e moderni
• Proprietà economiche per inquilini disposti ad accettare standard più bassi

Gli affitti che non sono moderni o efficienti possono diventare meno attraenti e più difficili da riempire, costringendo i proprietari a ridurre i canoni o investire in miglioramenti.

Tuttavia, esiste ancora un mercato per proprietà meno costose, poiché molti inquilini, specialmente studenti e giovani professionisti, preferiscono pagare affitti più bassi piuttosto che canoni elevati per proprietà di lusso.

Leggi sulla protezione degli inquilini e normative comunali

Le normative italiane sulle locazioni sono complesse e in continua evoluzione, regolate principalmente dalla Legge 431/98 che prevede:

Tipologie contrattuali principali:

• Contratti 4+4 per locazioni ordinarie a canone libero
• Contratti 3+2 per canone concordato (con canoni calmierati)
• Contratti transitori fino a 18 mesi per esigenze temporanee documentate
• Contratti per studenti universitari con durate da 6 mesi a 3 anni

Protezioni per gli inquilini:

• Diritto di permanenza per tutta la durata contrattuale
• Limitazioni sugli aumenti di canone secondo gli indici ISTAT
• Procedure di sfratto rigorose che richiedono giusta causa
• Depositi cauzionali limitati a massimo 3 mensilità

FAQs

Gli investimenti immobiliari per locazione sono ancora un investimento redditizio nel 2025?

Sì, gli investimenti immobiliari per locazione possono ancora essere redditizi in Italia nel 2025, ma dipende da fattori come ubicazione, tassi del mutuo, domanda di affitti e pianificazione fiscale. Mentre i tassi di interesse elevati e le normative in evoluzione presentano sfide, la forte domanda di affitti nelle principali città italiane assicura opportunità di guadagno. La pianificazione strategica, come scegliere ubicazioni ad alto rendimento e ottimizzare la struttura fiscale, può aiutare a massimizzare la redditività.

Quali sono le maggiori sfide per gli investitori immobiliari in Italia nel 2025?

Le principali sfide includono tassi/mutui ancora selettivi , tassazione complessa (Nuova IMU, IRPEF/cedolare secca, imposta di registro), normative comunali in evoluzione per affitti brevi, costi condominiali crescenti e necessità di adeguamenti energetici/APE.

Come possono i proprietari massimizzare i loro rendimenti nel mercato italiano?

I proprietari possono massimizzare i rendimenti concentrandosi su ubicazioni ad alto rendimento (analisi micro-zona), ottimizzando la struttura fiscale (cedolare secca vs. IRPEF, valutare SRL), mantenendo immobili efficienti energeticamente per accedere agli incentivi, e valutando la gestione diretta per ridurre i costi di intermediazione.

Gli investimenti immobiliari per locazione valgono ancora la pena? : cose da ricordare

• Scegli ubicazioni strategiche: Investi in aree con forte domanda di affitti.
• Ottimizza la struttura fiscale: Valuta attentamente tra cedolare secca (21% ordinaria, 10% concordato) e tassazione IRPEF. Per portafogli significativi, una SRL può offrire vantaggi fiscali sostanziali. Per affitti brevi: 21% prima unità e 26% dalla seconda.
• Pianifica i costi complessivi: Considera IMU, spese condominiali, manutenzioni e possibili ristrutturazioni per efficientamento energetico/APE. I costi di acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia) impattano significativamente la redditività iniziale.
• Rimani conforme alle normative: Rispetta la Legge 431/98 sui contratti di locazione, cura gli adempimenti APE e registra i contratti presso l’Agenzia delle Entrate nei termini. Per affitti brevi, verifica sempre le normative comunali specifiche e gli adempimenti.
investimenti immobiliari.