Polizza a tutela dell’affitto: una guida per proprietari

I costi di gestione di un immobile sono in continuo aumento ed è forte la tentazione di risparmiare dove possibile. Ma rinunciare a una polizza a tutela dell’affitto è davvero la scelta giusta? Sicuramente è una decisione che comporta dei rischi significativi.

L’assicurazione sui canoni di locazione non pagati offre una protezione finanziaria fondamentale ai proprietari, qualora si verifichi lo scenario peggiore. Ma quanto è probabile che questo accada? Esistono alternative più economiche? E, nel concreto, quale protezione finanziaria si ottiene con una polizza di questo tipo?

In questo articolo spiegheremo cos’è un’assicurazione sulla morosità, cosa copre e quali sono i pro e i contro di questo investimento, per aiutarti a decidere se per te rappresenta una spesa essenziale.

Cos’è una polizza a tutela dell’affitto e cosa copre?

Una polizza a tutela dell’affitto, o assicurazione per morosità, protegge il proprietario nel caso in cui un inquilino smetta di pagare il canone di locazione. Quando il tuo inquilino diventa moroso, l’assicurazione ti permette di recuperare i canoni non pagati.

In molti casi, la polizza copre anche le spese legali associate alle azioni necessarie per tutelare i tuoi diritti. Ad esempio, le spese per avviare la procedura di sfratto o per recuperare i costi di danni ingenti che l’inquilino ha causato all’immobile.

Generalmente, puoi aspettarti una copertura fino a 12 o 24 mensilità non pagate, ma i dettagli specifici dipendono sempre dalla singola polizza. Poiché il processo di sfratto in Italia può essere lungo e complesso — spesso richiedendo dai 12 ai 36 mesi a seconda del tribunale competente — questa copertura protegge la maggior parte dei proprietari dalla perdita di reddito fino a quando l’immobile non viene finalmente liberato.

Una polizza di tutela affitti può coprire:

• Fino a 12 o 24 mensilità di canone non pagato
• Copertura dei canoni anche per i mesi necessari a riaffittare l’immobile dopo lo sfratto (spesso fino a 3 mesi)
• Spese legali per la procedura di sfratto per morosità
• Spese legali per l’effettivo rilascio forzato dell’immobile
• Spese legali per l’azione di recupero dei costi per danni arrecati dall’inquilino
• Spese legali per lo sfratto di occupanti senza titolo o di chiunque viva nell’immobile senza autorizzazione
• Consulenza e assistenza legale per le controversie relative al contratto di locazione

È obbligatoria?

No, l’assicurazione sulla morosità non è obbligatoria per legge. A differenza di altre polizze, la sua sottoscrizione è facoltativa e spetta al proprietario scegliere se investire o meno in questa forma di tutela.

Tuttavia, per molti locatori, questa polizza è considerata essenziale. Senza di essa, i proprietari si espongono a rischi finanziari che, per la maggior parte delle persone, non vale la pena correre.

Vantaggi di una polizza a tutela dell’affitto

L’aspetto più evidente è che una polizza di questo tipo offre sicurezza finanziaria e serenità. Ma ci sono anche altri vantaggi concreti.

Garantisce un’entrata economica costante

Come suggerisce il nome, l’assicurazione garantisce al proprietario un’entrata economica anche quando l’inquilino non paga. Una volta approvata la richiesta di indennizzo in linea con le condizioni di polizza, potrai recuperare i costi associati ai canoni non corrisposti, assicurandoti un flusso di cassa stabile.

Copre le onerose spese legali

Sfrattare un inquilino non è sempre un percorso semplice. La legge italiana prevede numerose tutele per gli inquilini, volte a evitare sfratti ingiusti. Questo, però, può rendere difficile (e costoso) per i proprietari risolvere un contratto di locazione, anche quando sono nel pieno dei loro diritti.

La maggior parte delle polizze copre le spese legali associate allo sfratto, oltre al rimborso dei canoni non pagati.

Offre un accesso diretto a consulenza e assistenza legale

Molte compagnie assicurative non si limitano a coprire le spese, ma mettono a disposizione un canale di consulenza diretta. Se ti trovi in una situazione difficile con il tuo inquilino, puoi contattare un numero dedicato per discutere del problema.

Ancora prima di aprire un sinistro, puoi ricevere consigli sulle opzioni a tua disposizione e su come mitigare ulteriori problemi, oppure verificare nel dettaglio cosa copre la tua polizza se la situazione dovesse peggiorare.

Offre tranquillità

La maggior parte dei proprietari concorda sul valore finanziario di questa assicurazione, che aiuta a far fronte a impegni come le rate del mutuo o le commissioni di agenzia. Tuttavia, quasi tutti sottolineano che il motivo principale dell’investimento è la tranquillità che ne deriva.

Con un reddito protetto, non devi più temere le conseguenze di un imprevisto con l’inquilino. Sai che, se dovesse accadere il peggio, non sarai tu a doverne sostenere il peso finanziario.

Offre vantaggi fiscali

Come altre spese legate alla gestione dell’immobile, il costo del premio assicurativo è deducibile dal reddito da locazione. Questo riduce l’imponibile fiscale e, di conseguenza, le tasse che paghi sul reddito generato dall’affitto.

Nel regime ordinario, la deducibilità è totale, mentre con la cedolare secca non è possibile dedurre le spese. Sebbene l’effetto possa sembrare minimo per chi possiede un solo immobile, sapere che puoi recuperare una parte del costo, attraverso il risparmio fiscale, rende l’investimento ancora più conveniente.

Svantaggi di una polizza a tutela dell’affitto

Gli svantaggi sono principalmente di natura finanziaria e contrattuale.

Rappresenta un costo aggiuntivo

Naturalmente, la polizza ha un costo che incide sui margini di profitto. Anche se la spesa è contenuta, soprattutto se paragonata alle perdite potenziali, va comunque sommata alle altre spese di gestione.

Per i proprietari con più immobili, i premi assicurativi possono raggiungere cifre significative, specialmente in zone con un basso tasso di morosità, dove potrebbe sembrare un costo non del tutto giustificato.

Le clausole e le limitazioni possono ridurre la copertura

Prima di sottoscrivere una polizza, è fondamentale leggere attentamente cosa copre esattamente. Le “scritte in piccolo” possono nascondere limitazioni o requisiti preliminari.

Ad esempio, per ottenere il rimborso delle spese legali per danni all’immobile, gli arredi o i beni danneggiati devono essere stati dettagliati nel verbale di consegna iniziale, allegato al contratto di locazione.

Potrebbero esserci anche dei massimali. La compagnia potrebbe rimborsare solo un importo fisso per ogni mensilità non pagata, che potrebbe non coprire l’intero canone pattuito.

Verifica sempre ogni clausola per assicurarti di ottenere la protezione che desideri. Se la polizza non copre le tue esigenze specifiche, potrebbe non valere l’investimento.

Esistono alternative per mitigare il rischio?

Non è sempre necessario affidarsi a un’assicurazione per proteggere il proprio reddito. È possibile ridurre il rischio di morosità selezionando con cura l’inquilino o richiedendo un garante. Tuttavia, queste opzioni non sono infallibili.

Verifica dell’inquilino

Un’analisi approfondita della situazione reddituale e della storia creditizia dell’inquilino (la cosiddetta due diligence) può certamente ridurre il rischio di mancati pagamenti. A volte, una selezione rigorosa può sembrare sufficiente a giustificare la rinuncia a una polizza.

Tuttavia, nella situazione economica attuale, tutto può accadere. Non sono solo gli inquilini “disonesti” a smettere di pagare. Anche le persone più affidabili possono trovarsi in difficoltà finanziarie impreviste.

Richiedere un garante

Chiedere all’inquilino di fornire un garante (o fideiussore) è un altro modo per tutelarsi. Il garante si impegna contrattualmente a pagare il canone qualora l’inquilino non possa farlo, offrendo al proprietario una sicurezza aggiuntiva.

Questo può essere più semplice da gestire rispetto all’apertura di un sinistro con un’assicurazione. Tuttavia, proprio come l’inquilino, anche il garante potrebbe trovarsi nell’impossibilità di pagare, specialmente in caso di morosità prolungata.

Vale anche la pena ricordare che la richiesta di un garante può scoraggiare alcuni potenziali inquilini, poiché non tutti dispongono di una persona disposta a farsi carico di tale responsabilità.

FAQs

Qual è la differenza tra una polizza di tutela affitti e un garante?

Un garante e una polizza assicurativa sono due forme di tutela molto diverse, sebbene entrambe proteggano il proprietario dalla morosità.

La differenza principale è che il garante è una persona fisica (o giuridica) che, tramite un contratto di fideiussione, si impegna a saldare il debito dell’inquilino. Solitamente è un familiare o un amico. Invece di acquistare una polizza, il proprietario stipula un accordo diretto con questa terza persona.

Sebbene offra una certa protezione, questa soluzione non copre tutti i rischi. Se anche il garante non paga, dovrai comunque avviare un’azione legale per recuperare le somme dovute e/o sfrattare l’inquilino, sostenendo tutte le spese. Inoltre, dovrai farti carico dei costi legati al periodo di sfitto mentre cerchi un nuovo inquilino.

Quando non viene pagata l’assicurazione sulla garanzia dell’affitto?

Una compagnia assicurativa può rifiutarsi di pagare per diverse ragioni, a seconda delle clausole della polizza. Tuttavia, i motivi più comuni di diniego sono:

• Se non disponi di un contratto di locazione valido e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Se non hai effettuato le verifiche di solvibilità sull’inquilino richieste dalla compagnia assicurativa prima della firma del contratto

Conservare una documentazione completa e ordinata è fondamentale. L’utilizzo di un software di gestione immobiliare può aiutarti a tenere traccia di contratti, registrazioni, verifiche e scadenze, garantendoti di avere sempre a portata di mano ciò di cui hai bisogno.

Vale la pena stipulare questa polizza? : Punti chiave da ricordare

La risposta dipende dalle tue priorità e dalla tua propensione al rischio. Per alcuni, è una spesa irrinunciabile su cui un proprietario non dovrebbe mai risparmiare. Per altri, rimane un costo facoltativo.

I vantaggi, però, sono evidenti. A fronte di un costo iniziale, puoi risparmiare migliaia di euro in futuro e, soprattutto, dormire sonni tranquilli, sapendo che il tuo investimento è protetto.

In definitiva, la scelta dipende dal tuo budget e dal livello di rischio che sei disposto a correre con il tuo patrimonio immobiliare.

Polizza a tutela dell’affitto.