Inquilino sparito o immobile abbandonato: cosa fare?

L’inquilino non paga l’affitto da settimane e non risponde più al telefono. Un vicino vi riferisce che non lo vede da tempo e iniziate a sospettare che abbia abbandonato casa.

Potete entrare per verificare, cambiare la serratura e riaffittare l’appartamento? Nella maggior parte dei casi, no, almeno non di vostra iniziativa. Un immobile che sembra abbandonato non è giuridicamente abbandonato, e le conseguenze di un errore ricadono sul locatore, non sull’inquilino scomparso.

Questo articolo risponde a una domanda precisa: quando un inquilino sembra sparito, cosa potete fare con l’immobile e con i beni lasciati al suo interno, e cosa invece richiede un titolo legittimo?

La risposta breve

Se l’inquilino è sparito, in Italia non esiste una procedura automatica che permetta di riprendere l’immobile solo perché risulta assente. Se non c’è una riconsegna effettiva, di norma serve passare dal giudice con lo sfratto e poi dall’esecuzione con l’ufficiale giudiziario. Essere proprietari e avere un mazzo di chiavi non autorizza a entrare nell’abitazione locata, e cambiare la serratura può avere conseguenze penali e civili. I beni lasciati dentro non sono vostri.

Abbandono dell’immobile in affitto: perché “sembra vuoto” non basta

I locatori usano “abbandono” per dire “l’inquilino se n’è andato”. Per la legge conta in quale di queste tre situazioni vi trovate.

Riconsegna effettiva dell’immobile

C’è riconsegna quando l’inquilino restituisce l’immobile mettendolo davvero a vostra disposizione, di solito con la consegna di tutte le chiavi e, meglio ancora, un verbale firmato da entrambi. La cessazione del contratto, da sola, non coincide necessariamente con la riconsegna materiale (sui modi in cui il contratto può chiudersi, vedete la guida alla risoluzione del contratto di locazione). Anche la restituzione delle chiavi non sempre basta, in particolare se i beni rimasti nell’immobile ne ostacolano l’uso effettivo. Se c’è un dubbio, trattate la situazione come un sospetto abbandono.

Sospetto abbandono: sembra vuoto, ma nulla è provato

Il canone non arriva, i contatti si sono interrotti, l’immobile appare inutilizzato. Il sospetto, per quanto ragionevole, non vi dà il diritto di rientrare in possesso. È un segnale per verificare e documentare, non un permesso di entrare o di cambiare la serratura.

Mancata riconsegna: quando serve un provvedimento giudiziario

Se l’inquilino non ha restituito l’immobile in modo chiaro, la via sicura per riprenderlo è il provvedimento del giudice, seguito dal rilascio. Fino ad allora l’immobile resta, giuridicamente, la sua casa.

Il criterio non è se l’immobile sembri abbandonato. Conta se potete dimostrare che vi è stato riconsegnato oppure che avete ottenuto un titolo che ne consenta il rilascio. Solo questo vi protegge.

La strada ordinaria: lo sfratto

Molti locatori pensano che basti mandare un avviso, aspettare un po’ e riprendersi la casa. Non è così: anche con l’inquilino irreperibile si segue il procedimento ordinario, con intimazione e convalida davanti al giudice e, dopo, l’esecuzione. Al momento del rilascio, con un preavviso di almeno dieci giorni (art. 608 c.p.c.), l’ufficiale giudiziario può immettervi nel possesso anche se l’inquilino è assente.

Nel caso tipico si procede per morosità. Per le locazioni abitative, l’art. 5 della legge 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, costituisca motivo di risoluzione del contratto. Per gli oneri accessori, la soglia è un importo non pagato superiore a due mensilità di canone. Lo sfratto però non è automatico: nei casi previsti dall’art. 55 della stessa legge il conduttore può sanare la morosità in giudizio, pagando quanto dovuto con interessi e spese alla prima udienza o entro un termine concesso dal giudice. Tempi ed esiti dipendono dal procedimento e dal tribunale. Su scadenze e solleciti potete leggere anche come gestire i ritardi nel pagamento dell’affitto e il pagamento del canone di locazione.

Riprendersi l’immobile senza riconsegna né provvedimento non è una zona grigia. Può configurare l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p., a querela della persona offesa) e, a seconda dei casi, altri reati; l’inquilino può inoltre chiedere in sede civile la reintegrazione nel possesso (art. 1168 c.c.) e il risarcimento dei danni.

Cosa fare in pratica se sospettate l’abbandono

Se non potete riprendervi l’immobile da soli, avete comunque molto da fare, e farlo bene vi tutela se l’inquilino ricompare. Distinguete quello che potete fare restando fuori dall’immobile da quello che richiede un titolo legittimo.

Cosa potete fare quando l’inquilino è irreperibile

Quando l’inquilino non risponde, potete:

• tentare di contattarlo con ogni canale (telefonata, messaggio, email, raccomandata all’immobile e agli altri indirizzi che conoscete, PEC se ne avete l’indirizzo) e conservare le copie;
• conservare i solleciti di pagamento, il registro dei canoni non versati e ogni elemento raccolto senza entrare nell’abitazione, come la posta che si accumula o quanto riferito da un vicino, annotando data e fonte;
• avvisare il garante, se c’è, che può avere obblighi previsti dal contratto; un semplice contatto di emergenza va invece coinvolto solo per una ragione pertinente, nel rispetto della riservatezza dell’inquilino;
• informare l’assicurazione dell’immobile, perché un immobile non occupato può incidere sulla copertura, e l’eventuale polizza a tutela dell’affitto, che può prevedere termini precisi per segnalare la morosità;
• rivolgervi a un avvocato per impostare lo sfratto.

Cosa non potete fare senza consenso o titolo legittimo

• Entrare nell’abitazione. Avere le chiavi non basta: serve il consenso dell’inquilino o un titolo legittimo, per esempio l’intervento dell’ufficiale giudiziario in esecuzione. Un accesso senza consenso può avere conseguenze anche ai sensi dell’art. 614 c.p. sulla violazione di domicilio.
• Cambiare la serratura o staccare le utenze. Sono condotte che possono configurare reati e dare luogo a risarcimento.
• Rimuovere o smaltire i beni. Non ne siete proprietari.

Un avviso scritto con un termine fissato da voi non equivale a un’autorizzazione a rientrare: serve a documentare, non a trasformare l’accesso in un diritto. In caso di emergenza concreta, come una perdita d’acqua che rischia di danneggiare gli appartamenti vicini, valutate quali modalità di intervento siano consentite e, se necessario, contattate i servizi competenti. Sui limiti più in generale, leggete anche le limitazioni dei proprietari quando affittano.

Quando i beni restano nell’appartamento

Se ottenete legittimamente la disponibilità dell’immobile, con la riconsegna o con l’esecuzione, documentate con fotografie e un inventario i beni rimasti, evitando di rimuoverli o smaltirli prima di aver verificato la procedura applicabile.

Beni lasciati nell’immobile: non sono vostri

Il fatto che l’inquilino vi debba dei soldi non vi rende proprietari delle sue cose. Se le danneggiate o le smaltite di vostra iniziativa, potreste dover rispondere dei danni.

Quando il rilascio avviene con l’esecuzione, i beni mobili rimasti sono disciplinati dall’art. 609 c.p.c.: l’ufficiale giudiziario intima di asportarli entro un termine, annotandolo nel verbale o notificando l’intimazione se l’inquilino non è presente. Se i beni non vengono ritirati, la stessa norma disciplina la custodia, l’eventuale vendita e, nei casi consentiti, lo smaltimento. Le spese di custodia e di asporto sono anticipate dalla parte che ha avviato l’esecuzione, di norma il locatore; in mancanza di richiesta e anticipo, i beni possono essere considerati abbandonati e smaltiti su disposizione dell’ufficiale giudiziario. Fino alla vendita o allo smaltimento, l’inquilino può chiederne la restituzione al giudice, pagando le spese. In ogni caso, il locatore non può decidere autonomamente come disporne.

Una clausola contrattuale sulle “cose abbandonate” non scavalca la legge. Deve comunque rispettare la normativa applicabile e non autorizza il locatore a disporre liberamente dei beni.

Perché cambiare la serratura troppo presto è un errore

La tentazione è comprensibile quando gli arretrati crescono, ma i rischi sono concreti. Se l’inquilino non aveva effettivamente riconsegnato l’immobile, impedirgli l’accesso può esporvi a un’azione di reintegrazione nel possesso e a richieste di risarcimento. La rimozione dei beni lasciati all’interno può inoltre generare controversie sul loro valore e sulla loro destinazione.

I segnali che sembrano abbandono, ma raramente lo provano

Le controversie possono nascere anche quando il locatore è convinto in buona fede che l’inquilino abbia lasciato l’immobile. I segnali di tutti i giorni, anche messi insieme, sono compatibili con spiegazioni innocenti.

Morosità e silenzio possono alimentare il sospetto, ma non dimostrano l’abbandono. Un inquilino può accumulare ritardi e smettere di rispondere per molti motivi: una malattia, una crisi familiare, un lavoro lontano da casa. La morosità può darvi un motivo per chiedere lo sfratto, non un diritto di prendere l’immobile da soli. Per i casi più difficili potete leggere anche la nostra guida agli inquilini problematici.

Le chiavi restituite sono un indizio migliore, ma da sole non bastano. Delle chiavi lasciate nella cassetta della posta possono significare riconsegna, ma anche un’uscita temporanea o un mazzo smarrito. Per stare tranquilli, chiedete all’inquilino di confermare per iscritto che ha lasciato l’immobile.

Gli altri indizi sono utili ma non decisivi. Posta accumulata, tapparelle sempre abbassate, utenze staccate, un vicino che non lo vede da tempo: confermano un sospetto, nessuno risolve la questione giuridica. Un inquilino può assentarsi per settimane e conservare a pieno titolo la disponibilità dell’immobile, e un’utenza staccata può dipendere da una bolletta non pagata. Ogni indizio va annotato e conservato, non usato per agire.

Come può aiutarvi Rentila

Il filo conduttore è la prova: sia che intimiate lo sfratto, sia che gestiate la riconsegna, sia che vi troviate con dei beni rimasti nell’immobile, è più tutelato il locatore che può documentare cosa ha visto, tentato e fatto.

Con Rentila potete tenere sotto controllo i canoni pagati e quelli arretrati, conservare i documenti relativi alla locazione e usare la messaggistica interna per comunicare con l’inquilino. La piattaforma permette inoltre di creare inventari di ingresso e uscita, allegare fotografie e archiviare la documentazione relativa all’immobile. In caso di controversia, avere queste informazioni ordinate e facilmente accessibili può aiutarvi a ricostruire la situazione e a fornire al vostro legale la documentazione necessaria.

Domande frequenti

Posso cambiare la serratura se l’inquilino non paga da due mesi e non risponde al telefono?

No. La morosità e il silenzio non fanno cessare il contratto e non vi danno il diritto di rientrare in possesso. La strada è intimare lo sfratto e ottenere un provvedimento del giudice. Cambiare la serratura può configurare l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni ed esporvi a un’azione di reintegrazione nel possesso.

L’inquilino ha lasciato le chiavi nella cassetta della posta. Il contratto è finito?

Non automaticamente. Le chiavi restituite possono indicare una riconsegna, ma serve la chiara volontà dell’inquilino di restituire l’immobile, che deve tornare davvero nella vostra disponibilità. Se potete, fatevelo confermare per iscritto; altrimenti trattate la situazione come un sospetto abbandono.

Per quanto tempo deve mancare l’inquilino perché si parli di abbandono?

Non esiste un numero preciso di giorni. La durata dell’assenza è un elemento di prova, non un presupposto giuridico. Per riprendere l’immobile serve una riconsegna effettiva oppure un provvedimento del giudice.

Posso buttare i beni lasciati dall’inquilino?

No, non senza seguire la procedura corretta. Non ne siete proprietari e, se li danneggiate o li smaltite di vostra iniziativa, potreste rispondere dei danni. Quando il rilascio avviene con l’esecuzione, per i beni rimasti si applica la procedura dell’art. 609 c.p.c.

Posso entrare nell’immobile con le mie chiavi per controllare?

Non senza il consenso dell’inquilino o un titolo legittimo. Avere le chiavi non autorizza ad accedere all’abitazione locata, e un accesso senza consenso può avere conseguenze penali.

Inquilino sparito e beni abbandonati: le cose da ricordare

• Un immobile che sembra abbandonato non è giuridicamente abbandonato. Agire sul sospetto e non sulla prova è ciò che espone il locatore a responsabilità.
• Non esiste una procedura automatica di abbandono. Senza una riconsegna effettiva serve di norma un provvedimento del giudice, con lo sfratto e l’esecuzione tramite ufficiale giudiziario.
• Avere le chiavi non autorizza a entrare. Serve il consenso dell’inquilino o un titolo legittimo, e cambiare la serratura può avere conseguenze penali e civili.
• I beni lasciati non sono vostri. Non smaltiteli di vostra iniziativa: nel rilascio tramite esecuzione si applica l’art. 609 c.p.c.
• Documentare vi tutela. Conservate solleciti, comunicazioni e indizi raccolti senza entrare; fotografie e inventario solo dopo un accesso legittimo.