Garante per contratto d’affitto: quando è utile, quando non basta e cosa includere

Richiedere un garante per l’affitto è uno dei modi con cui il locatore può ridurre il rischio di morosità o di inadempimento del conduttore. In Italia questa garanzia può assumere forme diverse: dalla firma di un garante personale alla fideiussione bancaria o assicurativa, a seconda del contratto e del livello di tutela richiesto.

Richiedere un garante può influire notevolmente sui rapporti di locazione, e gestire in modo errato l’accordo o la procedura di firma può rivelarsi ancora più problematico per il locatore.

In questo articolo spieghiamo quando un garante è davvero utile, quando non basta a proteggerti e cosa dovrebbe contenere un buon accordo di garanzia.

Che cos’è un garante e quando i proprietari dovrebbero richiederne uno?

Un garante è una persona che si impegna a rispondere, nei limiti stabiliti dall’accordo, di alcune obbligazioni del conduttore: ad esempio il pagamento dei canoni non versati o di altre somme dovute in base al contratto di locazione. In Italia la base civilistica è la fideiussione: il fideiussore garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui, e la volontà di prestare fideiussione deve essere espressa in modo chiaro (art. 1937 c.c.).

È importante che l’impegno del garante sia formulato in modo chiaro, espresso e proporzionato rispetto al contratto che intende garantire. Il garante può essere legalmente obbligato a pagare:

• Canoni di locazione non pagati
• Oneri accessori o spese espressamente previsti dal contratto
• Eventuali danni all’immobile imputabili al conduttore, nei limiti della garanzia prestata
• Interessi, spese di recupero o spese legali, nei limiti consentiti dalla legge

I proprietari richiedono generalmente un garante in circostanze specifiche:

• Studenti fuori sede: è comune che il locatore chieda la garanzia di un genitore o di un familiare, soprattutto quando lo studente non ha un reddito autonomo.
• Reddito non pienamente proporzionato al canone: il garante può essere richiesto quando il reddito documentato del candidato non offre sufficiente sicurezza rispetto al canone e agli oneri accessori.
• Documentazione reddituale limitata o situazione lavorativa recente: ad esempio giovani lavoratori, contratti appena iniziati, lavoratori autonomi o persone senza uno storico locativo facilmente verificabile.
• Redditi variabili o non continuativi: in presenza di redditi discontinui o entrate non facilmente documentabili, il locatore può valutare una garanzia aggiuntiva, evitando sempre criteri discriminatori.
• Altre situazioni di rischio contrattuale: ad esempio canoni elevati rispetto al profilo reddituale, contratti transitori o necessità di maggiore tutela rispetto a danni specifici.

La realtà commerciale: quando è utile un garante?

Un garante è utile solo se l’accordo è chiaro, esigibile e firmato correttamente. I locatori possono subire perdite finanziarie se l’accordo di garanzia o il contratto di locazione non coprono tutti gli aspetti rilevanti.

Per evitare contestazioni, il contratto di locazione e i documenti correlati dovrebbero indicare chiaramente:

• Dati completi di locatore, conduttore e garante
• Estremi dell’immobile locato
• Tipo di contratto di locazione e durata
• Importo del canone e degli oneri accessori
• Scadenze di pagamento
• Importo massimo garantito, se previsto
• Obbligazioni garantite: canoni, oneri, danni, interessi, spese
• Durata della garanzia e conseguenze di rinnovi, proroghe o modifiche del contratto
• Eventuale deposito cauzionale, ricordando che nelle locazioni abitative il deposito non può superare tre mensilità ed è produttivo di interessi legali (art. 11, L. 392/1978)

Cosa includere nel contratto di garanzia

Gli elementi chiave da includere in un accordo di garanzia sono:

Cosa viene garantito esattamente

Specifica se la garanzia copre solo i canoni non pagati, anche gli oneri accessori, eventuali danni all’immobile o altre somme dovute dal conduttore.

Durata della garanzia

Specifica se la garanzia vale solo per la durata iniziale del contratto o anche per rinnovi, proroghe, modifiche del canone o prosecuzioni del rapporto. In mancanza di una formulazione chiara, il garante potrebbe contestare l’estensione della propria responsabilità.

Firma dell’accordo

Assicurati che il garante riceva copia del contratto di locazione e del documento di garanzia prima della firma, comprenda chiaramente quali obblighi assume e sottoscriva l’impegno in modo espresso. Se la firma avviene digitalmente, conserva una traccia verificabile della procedura, delle date e dei documenti firmati.

Quali sono i punti di debolezza più comuni negli accordi di garanzia?

Non tutti gli accordi di garanzia sono esigibili, né offrono ai locatori la protezione finanziaria di cui hanno bisogno.

1. Formulazione vaga

La precisione è fondamentale in qualsiasi documento con valore legale. Chiarisci chi, quando e cosa si applica nel caso in cui non venga effettuato il pagamento del canone.

Una formulazione vaga sarebbe: “Il garante si impegna a pagare qualsiasi somma che l’inquilino debba al locatore.”

Un accordo più solido e circostanziato potrebbe invece recitare: “Il garante si obbliga a pagare al locatore, entro 14 giorni dalla ricezione di richiesta scritta, i canoni di locazione scaduti e non pagati dal conduttore, entro il limite massimo di [importo], purché tali somme siano dovute in base al contratto di locazione del [data] relativo all’immobile sito in [indirizzo].”

2. Documenti non firmati o redatti in modo errato

Assicurati che il contratto sia firmato e definisci una procedura chiara su come deve svolgersi il processo:

• Il garante riceve copia del contratto di locazione e della garanzia
• Il garante firma e data il documento
• Il locatore conserva copia firmata, documento d’identità e recapiti
• Eventuali modifiche successive vengono comunicate anche al garante quando incidono sulla garanzia
• Se si utilizza la firma elettronica, si conserva una traccia chiara della procedura

3. Modifiche sostanziali al contratto senza aggiornamento della garanzia

Quando il contratto di locazione cambia in modo sostanziale, è prudente acquisire il consenso scritto del garante. In caso contrario, il garante potrebbe contestare l’estensione della garanzia alle nuove condizioni.

Alcuni esempi di modifiche che richiedono generalmente una revisione della garanzia includono:

• Aumento del canone (a meno che un aumento specifico non sia già previsto nel contratto originario)
• Sostituzione di uno dei conduttori o subentro di un nuovo occupante contrattuale
• Proroga o rinnovo della durata del contratto
• Variazioni relative all’immobile o alle sue pertinenze
• Cambiamenti nella proprietà dell’immobile (ad esempio in caso di vendita con conduttore già presente)

4. Clausole sproporzionate o vessatorie

Il contratto di garanzia deve evitare clausole sproporzionate, indeterminate o eccessivamente penalizzanti. Nei rapporti in cui trova applicazione la disciplina consumeristica, le clausole che determinano un significativo squilibrio a carico del consumatore possono essere considerate vessatorie (art. 33, Codice del Consumo, D.Lgs. 206/2005).

Alcuni esempi di clausole da evitare:

• Garanzia senza durata o limite chiaro (“a tempo indeterminato”)
• Obbligo del garante ad accettare qualsiasi modifica futura senza il proprio consenso
• Responsabilità per somme non collegate al contratto di locazione
• Penali o interessi eccessivi rispetto ai tassi legali
• Responsabilità solidale troppo ampia in contratti con più conduttori, senza delimitare la quota o l’obbligazione effettivamente garantita

Verifiche che i locatori dovrebbero effettuare sul garante

Per valutare l’idoneità del garante presentato dal conduttore, è opportuno:

• Verificare l’identità: richiedere un documento di identità valido e il codice fiscale, controllando che i dati coincidano con quelli indicati nel contratto di garanzia
• Verificare un recapito utile per le comunicazioni: residenza, domicilio o altro indirizzo indicato dal garante, preferibilmente supportato da documentazione proporzionata
• Valutare la capacità economica: richiedere documentazione proporzionata allo scopo, ad esempio prova del reddito, contratto di lavoro o dichiarazione dei redditi, evitando di raccogliere più dati del necessario rispetto alla finalità della verifica, in linea con il principio di minimizzazione richiamato dal Garante per la protezione dei dati personali

Quando un garante non è sufficiente a proteggerti?

Un garante offre una copertura, ma non copre mai tutti i rischi finanziari legati al ruolo di locatore. Ci sono casi in cui non basta a tutelarti pienamente.

Ostacoli al recupero crediti

Anche se il garante ha firmato, potrebbe comunque rifiutare il pagamento. In quel caso il locatore potrebbe dover inviare una richiesta formale e, se necessario, agire giudizialmente per recuperare le somme dovute.

Tempi della procedura di sfratto o rilascio dell’immobile

Anche se il garante copre alcuni arretrati, il locatore può comunque dover affrontare i tempi e i costi legati alla procedura di sfratto o al rilascio dell’immobile, oltre al rischio di ulteriori canoni non pagati nel frattempo.

Rinnovi, proroghe e modifiche del contratto

Se il rapporto prosegue oltre la durata iniziale, o se il contratto viene rinnovato, prorogato o modificato, è importante verificare se la garanzia continua a coprire le nuove condizioni. In caso di dubbio, è prudente acquisire una nuova conferma scritta del garante: la fideiussione, infatti, richiede una volontà espressa e non si estende automaticamente a obbligazioni diverse da quelle originariamente previste (art. 1937 e 1941 c.c.).

Valuta anche ulteriori misure di tutela, come una polizza a tutela dell’affitto, controlli più accurati sulle referenze e un software di gestione immobiliare per creare documenti contrattuali standard e promemoria di pagamento.

Domande frequenti

I proprietari devono fornire una motivazione per richiedere un garante?

In linea generale, il locatore può valutare se richiedere un garante sulla base del rischio economico della locazione: ad esempio quando il reddito documentato non appare sufficiente rispetto al canone o quando mancano referenze adeguate. La richiesta dovrebbe però basarsi su criteri oggettivi, proporzionati e non discriminatori, evitando politiche generiche applicate indistintamente a tutti i candidati.

Chi non è adatto a fare da garante?

Non tutti sono adatti a ricoprire questo ruolo. In genere è preferibile evitare soggetti che non siano maggiorenni, che non abbiano un reddito o un patrimonio documentabile, che non siano facilmente identificabili o raggiungibili per le comunicazioni, oppure che abbiano un evidente conflitto di interessi con il conduttore (ad esempio un convivente economicamente dipendente dallo stesso nucleo familiare).

Cosa si può utilizzare come alternativa o strumento complementare al garante?

Se il conduttore non dispone di un garante idoneo, esistono diverse alternative o strumenti complementari:

• Un deposito cauzionale nei limiti di legge (massimo tre mensilità)
• Una fideiussione bancaria
• Una fideiussione assicurativa, verificando che la compagnia sia autorizzata al ramo cauzione
• Una polizza a tutela dell’affitto o contro i canoni insoluti
• Una selezione più accurata del conduttore, con documentazione reddituale proporzionata alla finalità

Aspetti da tenere a mente: garanzia e fideiussione per il contratto d’affitto

• Definisci criteri chiari e non discriminatori per decidere quando richiedere un garante, basandoli sul reale profilo di rischio della locazione.
• Specifica esattamente cosa copre la garanzia: canoni, oneri, danni, interessi, spese, con un importo massimo dove opportuno.
• Indica durata, limiti e conseguenze di eventuali rinnovi o modifiche del contratto di locazione sulla garanzia prestata.
• Conserva documenti e firme in modo ordinato e verificabile, anche in caso di firma elettronica.
• Non affidarti solo al garante: valuta anche il deposito cauzionale, la fideiussione bancaria o assicurativa, una polizza a tutela dell’affitto e una selezione accurata del conduttore come strumenti complementari di tutela.