Tasse e detrazioni fiscali per proprietari immobiliari: guida completa
Presentare la dichiarazione dei redditi è un appuntamento fisso per ogni proprietario di immobili in affitto. Anche affidandosi a un CAF o a un commercialista, la responsabilità di raccogliere fatture, tracciare spese e conservare la documentazione spetta sempre al proprietario.
In Italia, ottimizzare il carico fiscale non significa solo conoscere le detrazioni disponibili, ma soprattutto scegliere il regime fiscale più conveniente per la propria situazione. La scelta tra cedolare secca e IRPEF può fare una differenza di migliaia di euro all’anno.
In questo articolo analizziamo come vengono tassati i redditi da locazione, quali detrazioni sono realmente disponibili per i proprietari privati, come sfruttare i bonus edilizi e in che modo un software di gestione può semplificare gli adempimenti fiscali.
Come vengono tassati i redditi da locazione in Italia
In Italia, un proprietario persona fisica può scegliere tra due regimi fiscali alternativi per dichiarare i redditi derivanti dalla locazione di immobili.
Cedolare secca: l’imposta sostitutiva
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Le aliquote variano in base al tipo di contratto:
21% per i contratti a canone libero (4+4)
10% per i contratti a canone concordato (3+2), contratti per studenti e contratti transitori nei comuni ad alta tensione abitativa
Dal 1° gennaio 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è stato modificato:
– 21% di cedolare secca su una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente
– 26% sulla seconda unità immobiliare
– dal terzo immobile in poi scatta l’obbligo di Partita IVA, con presunzione di attività imprenditoriale e impossibilità di applicare la cedolare secca.
Il principale vantaggio della cedolare secca è la semplicità: aliquota fissa, nessuna imposta di registro annuale, nessun bollo sul contratto. Il limite principale è che non è possibile dedurre alcuna spesa dal reddito.
Regime IRPEF ordinario
Nel regime ordinario, il canone di locazione viene abbattuto forfettariamente del 5% e poi sommato agli altri redditi del proprietario. L’importo complessivo viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF vigenti al momento della dichiarazione dei redditi.
Questo regime può convenire a chi ha redditi complessivi bassi (e quindi rientra negli scaglioni più bassi) o a chi ha molte detrazioni da far valere, come quelle per ristrutturazioni edilizie.
Cedolare secca o IRPEF? Come scegliere
Facciamo un esempio pratico. Su un canone di 800 euro mensili (9.600 euro annui):
Con cedolare secca 21%: imposta annua di 2.016 euro
Con IRPEF al 35% (dopo deduzione 5%): imposta annua di circa 3.192 euro, più addizionali e imposta di registro
Nella maggior parte dei casi, la cedolare secca risulta più conveniente per i proprietari privati, soprattutto con l’aliquota ridotta al 10% del canone concordato.
Deduzioni dal reddito da locazione: cosa possono dedurre i privati
La deduzione forfettaria del 5%
Per i proprietari persone fisiche in regime IRPEF, l’unica deduzione automaticamente riconosciuta è l’abbattimento forfettario del 5% del canone. Questa percentuale è pensata per coprire forfettariamente tutte le spese di gestione dell’immobile.
Ad esempio, su un canone annuo di 9.600 euro, la base imponibile sarà di 9.120 euro (9.600 – 5%).
Cosa NON è deducibile per i privati
A differenza di altri paesi, in Italia i proprietari persone fisiche non possono dedurre dal reddito fondiario:
Interessi passivi del mutuo: la detrazione del 19% sugli interessi è riservata esclusivamente all’abitazione principale, non agli immobili locati
Commissioni dell’agenzia immobiliare: le provvigioni pagate per trovare l’inquilino non sono deducibili dal reddito da locazione
Premi assicurativi: polizze incendio, responsabilità civile o garanzia affitto non sono deducibili
Spese di manutenzione ordinaria: riparazioni, interventi dell’idraulico o dell’elettricista non riducono la base imponibile
Abbonamenti a software gestionali: i costi di piattaforme come Rentila non sono deducibili per i privati
Queste spese diventano deducibili solo se l’attività di locazione è svolta in forma d’impresa, sia tramite società sia come impresa individuale, nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.
IMU e agevolazioni per il canone concordato
Lo sconto IMU del 25%
I proprietari che affittano con contratto a canone concordato hanno diritto a una riduzione obbligatoria del 25% sull’IMU. Questo sconto è previsto per legge e deve essere applicato da tutti i comuni italiani.
Ad esempio, se l’IMU ordinaria su un appartamento è di 1.200 euro annui, con un contratto a canone concordato si pagano solo 900 euro.
Il doppio vantaggio del canone concordato
Affittare con contratto a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa offre un doppio risparmio fiscale:
Cedolare secca al 10% invece del 21% (risparmio dell’11% sul canone annuo)
Sconto IMU del 25% (risparmio di centinaia di euro)
Su un bilocale con canone concordato di 600 euro mensili in un comune ad alta tensione abitativa, il risparmio complessivo rispetto a un contratto libero con cedolare al 21% può superare i 1.000 euro annui considerando entrambe le agevolazioni.
Bonus edilizi: le vere detrazioni per i proprietari
Se le deduzioni dal reddito da locazione sono limitate, i proprietari italiani possono invece beneficiare di importanti detrazioni IRPEF per gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione degli immobili, anche se locati a terzi. Questi bonus si detraggono dall’imposta lorda complessiva, non dal solo reddito da locazione.
Bonus ristrutturazione
La detrazione per ristrutturazione consente di recuperare il 50% delle spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
A partire dal 2026, la detrazione per ristrutturazione segue un doppio binario in base alla tipologia di immobile:
– 50% per l’abitazione principale (tetto 96.000 euro)
– 36% per le seconde case e gli immobili locati, che rappresentano la casistica più frequente per i proprietari che affittano.
Rientrano in questa categoria: rifacimento impianti elettrici e idraulici, sostituzione infissi con modifica di materiale o tipologia, abbattimento e ricostruzione tramezzi, realizzazione di servizi igienici, interventi finalizzati al risparmio energetico.
Ecobonus per l’efficienza energetica
L’Ecobonus prevede detrazioni dal 50% al 65% per interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio: sostituzione caldaia con modelli a condensazione, installazione pompa di calore, sostituzione infissi, posa di cappotto termico, installazione pannelli solari termici, building automation.
Per l’Ecobonus è obbligatorio trasmettere la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori attraverso il portale dedicato, pena la perdita totale della detrazione. È inoltre necessario conservare l’attestato di prestazione energetica (APE) ante e post intervento.
Sismabonus e bonus barriere architettoniche
Il Sismabonus offre detrazioni dal 50% fino all’85% per interventi di messa in sicurezza antisismica degli edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. L’aliquota aumenta in base al miglioramento della classe di rischio sismico ottenuto con l’intervento.
Il bonus barriere architettoniche prevede una detrazione del 75% per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche: installazione di ascensori e montascale, realizzazione di rampe, automazione di porte, finestre e persiane, adeguamento di servizi igienici.
Bonus mobili ed elettrodomestici
Il bonus mobili consente di detrarre il 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all’immobile ristrutturato, fino a un massimo di 5.000 euro di spesa. Gli elettrodomestici devono rispettare classi energetiche minime: classe A per forni, classe E per lavatrici e lavastoviglie, classe F per frigoriferi.
Il requisito fondamentale è che sia in corso (o sia stata completata) una ristrutturazione sull’immobile: senza lavori edilizi non si ha diritto al bonus mobili.
Requisito fondamentale: il bonifico parlante
Per la maggior parte dei bonus edilizi è richiesto il pagamento tramite “bonifico parlante” bancario o postale; per alcune agevolazioni specifiche, come il bonus mobili, sono ammessi anche pagamenti tramite carta di credito o debito. Non sono ammessi contanti o assegni.
Causale del versamento con riferimento alla norma (es. “Bonifico per detrazioni previste dall’art. 16-bis del DPR 917/1986”)
Codice fiscale del beneficiario della detrazione (il proprietario)
Partita IVA o codice fiscale dell’impresa o del professionista che esegue i lavori
È fondamentale conservare tutta la documentazione per i termini previsti dalla normativa fiscale, generalmente non inferiori a 10 anni, in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.
Gestione in forma societaria: quando conviene
Spese deducibili per le società immobiliari
Chi gestisce gli immobili tramite una società (tipicamente una SRL) può dedurre dal reddito d’impresa numerose spese non accessibili ai privati:
- Interessi passivi del mutuo (entro i limiti previsti dalla normativa)
- Commissioni agenzia immobiliare per ricerca inquilini e gestione
- Premi assicurativi su immobili e garanzia affitto
- Manutenzione ordinaria e straordinaria
- Ammortamenti su immobili e arredi
- Software gestionali e spese amministrative
- Compensi professionali (commercialista, avvocato, tecnici)
Pro e contro della SRL immobiliare
La gestione societaria comporta l’applicazione di IRES (24%) e IRAP (circa 3,9%), oltre a costi amministrativi significativi: tenuta contabilità, bilancio annuale, adempimenti societari.
Generalmente conviene costituire una società immobiliare quando si possiedono diversi immobili (indicativamente da 3-4 in su), si hanno interessi passivi elevati da dedurre, o si pianifica una strategia successoria complessa.
Plusvalenze: tassazione in caso di vendita
La regola dei 5 anni
Se si vende un immobile entro 5 anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto maggiorato delle spese) è soggetta a tassazione. Il proprietario può scegliere tra tassazione IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%.
Dopo 5 anni, la plusvalenza è esente da imposte (salvo che l’immobile sia stato acquistato da un’impresa).
Regole speciali per immobili con Superbonus
Per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, la plusvalenza è tassata al 26% se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori. Le regole di calcolo della base imponibile variano in base all’utilizzo o meno dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Come il software può aiutare i proprietari italiani
Archiviazione documenti e ricevute
Un software di gestione immobiliare permette di archiviare in modo organizzato tutta la documentazione fiscalmente rilevante: fatture di riparazioni e manutenzioni (utili ai fini documentali e gestionali, anche se non sempre fiscalmente deducibili), bonifici parlanti per i bonus edilizi, contratti di locazione, comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, ricevute di pagamento F24.
Avere tutto digitalizzato e ordinato è fondamentale in caso di controlli fiscali, che possono avvenire fino a 5 anni dopo la presentazione della dichiarazione.
Monitoraggio scadenze fiscali
Il software aiuta a non dimenticare le scadenze: versamento dell’imposta di registro annuale per chi non opta per la cedolare secca, comunicazioni RLI per proroghe o risoluzioni, scadenze IMU e TARI, termine per la comunicazione ENEA dopo lavori di efficientamento.
Report per il commercialista
Invece di presentarsi dal commercialista con una scatola di scontrini e fatture disordinate, il software genera automaticamente un riepilogo annuale di entrate e uscite, pronto per essere elaborato ai fini della dichiarazione dei redditi.
FAQs
Conviene la cedolare secca o il regime IRPEF?
Nella maggior parte dei casi la cedolare secca è più conveniente, soprattutto con l’aliquota al 10% del canone concordato. Il regime IRPEF può convenire solo a chi ha redditi complessivi molto bassi o ha detrazioni elevate (es. ristrutturazioni) da far valere.
Posso detrarre gli interessi del mutuo sull’immobile in affitto?
No, se sei persona fisica. La detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo è riservata esclusivamente all’acquisto dell’abitazione principale. Per gli immobili locati, gli interessi sono deducibili solo per chi opera in forma societaria.
Cosa rischio se non dichiaro correttamente?
L’Agenzia delle Entrate può emettere avvisi di accertamento con sanzioni per infedele dichiarazione che possono essere particolarmente elevate e variano in base alla normativa vigente al momento della violazione e alla tipologia di irregolarità commessa. È possibile ridurre le sanzioni tramite il “ravvedimento operoso” se si corregge spontaneamente l’errore prima dell’accertamento.
Il canone concordato conviene sempre?
Nei comuni ad alta tensione abitativa quasi sempre sì: cedolare al 10% invece del 21% e sconto IMU del 25% compensano ampiamente il canone leggermente inferiore rispetto al mercato libero. Conviene fare un calcolo comparativo sulla propria situazione specifica.
Tasse e detrazioni fiscali per proprietari immobiliari : cose da ricordare
- Scegli il regime fiscale più adatto: Cedolare secca (aliquota bassa, nessuna deduzione) vs IRPEF (aliquota variabile, deduzione forfettaria 5%). Nella maggior parte dei casi la cedolare secca è più conveniente per i privati.
- Canone concordato = doppio risparmio: Cedolare secca al 10% invece del 21% più sconto IMU del 25%. Nei comuni ad alta tensione abitativa il risparmio può superare i 1.000 euro annui.
- I bonus edilizi sono la vera leva fiscale: Ristrutturazione 50%, Ecobonus, Sismabonus, Bonus mobili. Obbligatorio il bonifico parlante e la conservazione dei documenti per almeno 10 anni.
- Privati vs società: regole diverse: Interessi mutuo, commissioni agenzia, assicurazioni e manutenzione sono deducibili solo per chi gestisce in forma d’impresa, non per i privati.
- Software = organizzazione e tutela: Archiviare documenti, tracciare scadenze e generare report per il commercialista. Fondamentale in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.
