Contratto affitto canone concordato 3+2: cos’è e come funziona
Il Contratto affitto canone concordato 3+2 ha una durata minima di tre anni, rinnovabile per altri due. Il canone è calcolato in base ad accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
CONTRATTO AFFITTO CANONE CONCORDATO 3+2: COME SI CALCOLA IL CANONE CONCORDATO?
Questa tipologia contrattuale, a differenza di quello libero, ha un canone di locazione determinato da:
- accordi nazionali stabiliti ogni 3 anni dal Ministro dei Lavori Pubblici e le organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, in una Convenzione nazionale;
- accordi locali stabiliti a seguito di quelli nazionali, tra i Comuni e le organizzazioni più rappresentative a livello locale.
Da questi accordi nascono i contratti-tipo che i proprietari e inquilini possono utilizzare, il cui importo può essere determinato liberamente dalle parti, ma deve rientrare nelle fasce di oscillazione stabilite dai singoli Comuni.
Per sapere in quale fascia ricade il proprio immobile, e calcolare quindi il proprio canone concordato, è necessario tenere conto di:
- i mq dell’immobile
- la collocazione geografica (centro storico, zona periferica ecc.)
- la tipologia catastale
- l’esposizione delle finestre
- gli accessori esclusivi come la soffitta, il posto auto ecc.
- i servizi tecnici come l’impianto di condizionamento, la presenza o meno di giardino ecc.
Si veda, ad esempio, come il cittadino del Comune di Milano può calcolare il canone concordato all’interno del portale comunale.
In questo modo il contribuente potrà individuare il valore locativo minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.
RINNOVO CONTRATTO AFFITTO A CANONE CONCORDATO 3+2
La durata minima di un contratto a canone concordato è di tre anni, cui segue una proroga di due anni. Nel caso in cui le parti scelgano una durata maggiore (4+2, 5+2 ecc.) i limiti minimi e massimi del canone verranno proporzionalmente maggiorati.
Alla scadenza del quinquiennio:
- proprietario e inquilino possono decidere di rinnovare il contratto per altri tre anni, stabilendo o meno nuove condizioni;
- proprietario e inquilino possono decidere di rinunciare al rinnovo del contratto, comunicandolo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza;
- non dare alcuna comunicazione, prorogando così tacitamente il contratto alle stesse condizioni.
DISDETTA CONTRATTO AFFITTO 3+2
L’inquilino può dare disdetta al contratto di affitto 3+2 “qualora ricorrano gravi motivi” (art.3, comma 6, Legge n.431/98), comunicandolo 6 mesi prima al proprietario tramite lettera raccomandata.
Diversa è invece la questione se è il proprietario a voler terminare il contratto. Egli infatti può recedere dal contratto solo alla scadenza dei primi 3 anni, e per motivi previsti dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998, tra cui:
- per sottoporre l’immobile ad opere;
- per trasferirsi a vivere nell’immobile, o cederlo ai propri familiari;
- per metterlo in vendita.
CEDOLARE SECCA CONTRATTO AFFITTO A CANONE CONCORDATO
Stipulando un contratto a canone concordato l’imposta della cedolare secca presenta un’aliquota agevolata al 10%, per il quadriennio 2014-2017, e dal 2018 al 15%. L’aliquota è sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione.
L’opzione per la cedolare secca è esercitabile da privati esclusivamente per immobili ad uso abitativo che rientrano nella categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 perché si riferisce a uffici o studi privati), e le relative pertinenze C/2, C/6 e C/7 solo locate congiuntamente all’abitazione. È possibile inserire la scelta di questa opzione all’interno del contratto 3+2, o comunicarla attraverso lettera raccomandata all’inquilino. L’opzione può comunque essere fatta entro il termine di versamento delle imposte.
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