L’ascesa del build-to-rent: cosa significa per i proprietari privati
Il build-to-rent è attualmente un argomento molto dibattuto nel settore immobiliare, con crescenti preoccupazioni tra i piccoli proprietari su cosa questo significhi per il successo dei loro portafogli.
Il mercato del build-to-rent è in forte espansione, con volumi di investimento in costante crescita che stanno trasformando il volto delle principali città italiane. Non si tratta necessariamente di una cattiva notizia per i proprietari privati, ma è uno sviluppo di mercato da tenere d’occhio.
In questo articolo approfondiamo i motivi per cui il BTR è attraente per alcuni inquilini, cosa significa per gli investitori privati e come questi ultimi possono adeguare le loro strategie per stare al passo con le mutevoli esigenze.
Che cos’è il build-to-rent (BTR)?
Il build-to-rent è un alloggio costruito appositamente per essere affittato. Si tratta solitamente di complessi di grandi dimensioni, che ospitano centinaia di inquilini e offrono standard di vita elevati con servizi moderni.
I servizi in loco spesso includono cose come connessione in fibra ottica, sicurezza, spazi di intrattenimento, aree di coworking, palestre, noleggio biciclette, parcheggi, asili nido e giardini comuni o terrazze sul tetto.
A causa dei servizi offerti, gli affitti sono in genere più elevati, con un’istituzione che gestisce le proprietà, le aree comuni e tutti gli altri aspetti della locazione.
Perché il mercato BTR è in crescita?
Negli ultimi anni a Milano sono stati avviati numerosi progetti di rigenerazione urbana dedicati all’affitto, e molti dei principali sviluppatori immobiliari si sono impegnati a realizzare altre case BTR nelle principali città italiane nel prossimo decennio.
In breve, il mercato BTR è in crescita e nei prossimi anni sono previsti ulteriori sviluppi. Perché? Diversi fattori hanno contribuito a questa impennata, tra cui:
- Crescente domanda da parte degli inquilini: il numero di persone che scelgono di affittare piuttosto che acquistare è in aumento, in particolare tra le giovani generazioni, determinando una forte crescita della domanda da parte degli inquilini
- Attenzione alla qualità e sostenibilità: gli standard di qualità degli immobili in affitto sono aumentati negli ultimi anni, grazie alla legislazione e alla domanda da parte degli inquilini. La direttiva Case Green e la sensibilità degli inquilini spingono verso immobili efficienti energeticamente (Classe A o B), standard che il nuovo BTR garantisce
- Gestione professionale: i complessi BTR offrono agli inquilini un’esperienza coerente e senza problemi, che può attrarre giovani professionisti e famiglie
- Flessibilità e libertà: gli affittuari spesso apprezzano la flessibilità e gli sviluppi BTR consentono loro di passare da immobili più piccoli a quelli più grandi più facilmente rispetto agli affitti privati
- Sostegno pubblico: in alcune zone italiane, il BTR viene incentivato per affrontare la carenza di alloggi, portando un numero maggiore di grandi fondi immobiliari a investire in questo tipo di sviluppi
Qual è l’impatto dell’aumento degli immobili BTR sui proprietari privati?
Qualsiasi cambiamento nel mercato immobiliare può influire sui proprietari privati, dalla costruzione di nuovi complessi residenziali alle modifiche degli standard qualitativi degli immobili in affitto. La crescita del mercato degli immobili costruiti per essere affittati non fa eccezione.
Scopri di più su come gli immobili costruiti per essere affittati possono influire sui proprietari privati.
Aumento della concorrenza
I complessi BTR solitamente comprendono più immobili in affitto in una stessa zona, in genere in una città. Un proprietario privato che converte una casa in un immobile da acquistare per affittare aumenta l’offerta di affitti di uno, ma un nuovo complesso BTR può aumentare l’offerta di centinaia o addirittura migliaia.
Questo può aumentare la concorrenza per i proprietari privati. Inoltre, con i complessi BTR che offrono vantaggi agli affittuari (come palestre, spazi di coworking e servizi di concierge), può diventare più difficile per i proprietari privati attirare inquilini, a meno che non investano in miglioramenti simili o offrano affitti competitivi.
Cambiamenti nel mercato di riferimento
I progetti BTR tendono a concentrarsi nelle città “principali”. Ad esempio, Milano, Roma, Torino e Bologna dispongono già di case BTR, mentre nuovi progetti sono in corso in località come Firenze, Napoli, Verona, Padova, Genova e Bologna.
Il BTR si rivolge principalmente a giovani professionisti e famiglie che vivono in aree urbane come queste. Ciò significa che i proprietari privati che operano in questi mercati potrebbero vedere i propri inquilini passare al BTR.
A sua volta, ciò può significare che alcuni proprietari privati potrebbero dover adeguare il loro approccio per competere o concentrarsi su altre nicchie. Ad esempio, fornendo alloggi a prezzi accessibili o affitti per studenti.
Livelli degli affitti e quota di mercato
Come accennato in precedenza, lo sviluppo di un progetto BTR nella vostra città può aumentare significativamente l’offerta di affitti nelle vostre vicinanze. Ciò può influire sugli affitti di mercato per i proprietari.
La presenza di nuovi immobili di lusso potrebbe polarizzare il mercato: da una parte immobili moderni e costosi, dall’altra lo stock esistente dei privati. Per i proprietari con immobili datati, questo significa che non basterà più “aprire la porta” per affittare a buon prezzo; sarà necessario mantenere l’immobile competitivo.
Per i proprietari con portafogli più piccoli, la necessità di migliorare gli standard qualitativi può avere un impatto significativo sulla redditività o addirittura sulla stabilità.
Come possono reagire i proprietari privati al BTR: quali sono le opportunità?
L’aumento degli sviluppi immobiliari build-to-rent può causare notevoli sconvolgimenti nella città in cui si trova il vostro portafoglio immobiliare, ma, come tutti i cambiamenti nel mercato immobiliare, non è tutto negativo.
I proprietari privati hanno l’opportunità di differenziarsi e adattarsi per mantenere vivi i margini di profitto. Diverse tattiche da esplorare includono:
Offrire condizioni flessibili
I proprietari privati (in particolare quelli con uno o più immobili) hanno l’opportunità unica di concentrarsi sulla personalizzazione degli inquilini. Gli sviluppi BTR non offrono questa flessibilità, il che conferisce ai proprietari privati un vantaggio competitivo.
Ad esempio, è possibile offrire condizioni flessibili per ogni affitto e inquilino, come l’ammissione di animali domestici, contratti di locazione più brevi, date di scadenza dei pagamenti variabili e altre offerte su misura.
Questi possono diventare punti di forza per i proprietari privati, rendendo il vostro immobile più appetibile in zone dove esistono complessi BTR. Ricordatevi di proteggere voi stessi e il vostro immobile quando offrite modifiche personalizzate, ad esempio con un’efficace assicurazione per proprietari.
Concentrarsi sull’esperienza degli inquilini
Valutate la possibilità di offrire una buona esperienza agli inquilini per mantenere i vostri affitti o attrarne di nuovi quando si libera un immobile. Ad esempio, potreste investire in elettrodomestici moderni, attrezzature da giardino o sistemi a basso consumo energetico.
Sebbene potreste non essere in grado di eguagliare il livello di servizio offerto in un complesso BTR (ad esempio, con una caffetteria o una palestra in loco), ci sono altre cose che potete offrire agli inquilini per garantire un’esperienza di vita di qualità superiore.
Sfruttare la tecnologia
Uno dei motivi principali per cui gli inquilini scelgono un immobile costruito appositamente per essere affittato è la facilità di gestione. Non sempre gli inquilini preferiscono comunicare con il proprietario tramite SMS o telefonate.
Ciò è particolarmente importante se si considera che oltre il 70% dei millennial e della Gen Z preferisce la comunicazione digitale alle telefonate, con il 25% che dichiara di non rispondere mai al telefono.
I proprietari privati possono offrire un servizio simile a quello di un complesso BTR sfruttando la tecnologia. L’utilizzo di un software di gestione immobiliare, come Rentila, può offrire agli inquilini comodità quali il pagamento dell’affitto online, le richieste di manutenzione e la comunicazione automatizzata.
Esplorare i mercati di nicchia
Nel settore degli affitti c’è sempre un nuovo mercato verso cui orientarsi. Se il vostro mercato di riferimento è stato quello dei giovani professionisti o delle famiglie che hanno bisogno di un accesso ravvicinato alla città, questi potrebbero essere il pubblico target dei nuovi progetti BTR.
Esplorare i mercati di nicchia può aiutarvi a gestire efficacemente la nuova concorrenza. Ad esempio, potreste puntare sui pensionati o professionisti in trasferta temporanea.
Domande frequenti
Perché il build-to-rent è così popolare?
Il build-to-rent sta diventando sempre più popolare soprattutto perché offre una qualità abitativa che sarebbe difficile commercializzare nel mercato del build-to-sell. Questi immobili colmano il “vuoto” della domanda in alcune zone da parte di persone che vogliono/devono affittare, ma desiderano un ambiente di vita più “lussuoso”.
Quali sono gli svantaggi del build-to-rent?
Nonostante i vantaggi, ci sono degli svantaggi per gli inquilini nei complessi build-to-rent. Ad esempio, essendo nuovi e “lussuosi”, spesso hanno affitti più alti, con spese condominiali superiori alla norma per mantenere l’ampia gamma di servizi in loco.
Inoltre, mancano di un tocco personale, con strutture e politiche spesso più rigide che alcuni inquilini possono trovare troppo “aziendali”. Ad esempio, le scadenze di pagamento dell’affitto possono essere inflessibili, le richieste di informazioni possono essere canalizzate attraverso un modulo online o un call center (anziché una persona dedicata).
Perché gli inquilini preferiscono i proprietari privati rispetto agli immobili costruiti appositamente per essere affittati?
Ci sono molte ragioni per cui gli inquilini preferiscono affittare un immobile da un proprietario privato piuttosto che da un complesso immobiliare costruito appositamente per essere affittato, tra cui:
- Costi inferiori: i complessi BTR comportano oneri accessori aggiuntivi, che comportano un sovrapprezzo rispetto all’affitto di un immobile da un privato
- Maggiore indipendenza: alcuni inquilini potrebbero considerare un complesso immobiliare BTR meno indipendente rispetto all’affitto da un proprietario privato
- Meno personale: affittare tramite una società di gestione invece che da un proprietario privato elimina il rapporto personale tra inquilino e proprietario, cosa che alcuni affittuari potrebbero non gradire
- Meno flessibilità: i proprietari privati hanno la possibilità di essere più flessibili con i loro termini (ad esempio, gli inquilini possono discutere un cambiamento con il proprietario e si può raggiungere un accordo), ma con una società di gestione i termini sono molto più rigidi e generalizzati
Cose da ricordare: Build-to-rent per proprietari privati
- Gli sviluppi BTR sono in crescita, soprattutto nelle grandi città, e probabilmente aumenteranno la concorrenza, modificheranno le quote di mercato, richiederanno standard qualitativi più elevati o causeranno cambiamenti nel mercato di riferimento per i proprietari privati.
- C’è ancora spazio per la coesistenza tra proprietari privati e sviluppi BTR. I proprietari privati possono concentrarsi sulla loro nicchia, sfruttare la tecnologia per modernizzarsi (ad esempio utilizzando un software di gestione immobiliare) e concentrarsi sull’esperienza degli inquilini.
- Per i proprietari che hanno bisogno di cambiare rotta, ci sono diversi mercati da esplorare, come gli affitti per studenti fuori sede, gli affitti brevi turistici, gli alloggi per professionisti in trasferta o per pensionati.
- Il BTR presenta alcuni svantaggi che molti inquilini non troveranno attraenti, tra cui prezzi elevati, spese condominiali più alte, strutture rigide e un servizio meno personalizzato.
