Sfratto per morosità e altre tipologie: risponde l’Avvocato

Lo sfratto per morosità. o lo sfratto per finita locazione, sono argomenti importanti per tutti i proprietari di immobili.
Per il locatore di immobile concesso in locazione, è importante capire quale sia lo strumento giuridico che la legge mette a disposizione per rientrarne in possesso. E lo sfratto risponde a tali esigenze.

Per saperne di più, e fornirvi un valido aiuto, ci siamo rivolti allo Studio Legale Ferroni, fondato nel 1973 dall’Avv. Ugo Ferroni. Lo Studio si occupa di diritto civile, obbligazioni, contratti e, particolarmente, di locazioni di immobili sia ad uso abitativo che commerciale. L’Avv. Giorgio Ferroni, presidente di AIGA (Associazione Italiana Giovani Avvocati) di Ferrara, e la Dott.ssa Chiara Muzzi hanno risposto alle nostre domande.

In cosa consiste concretamente lo sfratto?

Lo sfratto è un provvedimento del Giudice che impone all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento a lui locato.

Quanti tipi di sfratto esistono?

Il procedimento di sfratto, in senso stretto, è previsto all’interno del Codice di Procedura Civile (art. 657 e segg.) nelle forme dello “sfratto per finita locazione” e dello “sfratto per morosità”.
Inoltre, in talune tassative ipotesi previste all’art. 59 della Legge 392/78 ed a determinate condizioni, è possibile, agire dinanzi al Giudice per ottenere il rilascio dell’immobile (sfratto per necessità).

In che cosa consiste nello specifico lo sfratto per finita locazione?

Questa tipologia di sfratto per finita locazione, può essere chiesto al termine della scadenza naturale del contratto di locazione qualora, nonostante il mancato rinnovo, il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile. Si sottolinea che, al fine di evitare il rinnovo automatico, il locatore deve inviare formale disdetta (lettera raccomandata) almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Tuttavia, sempre entro tale termine ed ammesso che il locatore non solo non voglia rinnovare la locazione ma voglia anche premunirsi di un provvedimento di condanna “futura” al rilascio, potrà chiedere al Giudice la c.d. “intimazione di licenza per finita locazione”. Precostituendosi così un titolo azionabile al termine del contratto nell’ipotesi di mancata restituzione spontanea.

L’articolo 59 della Legge 392/78, viceversa, prevede il c.d recesso del locatore (leggi, a tal proposito come dare disdetta dal contratto di locazione). Si tratta di tassative ipotesi che permettono, una volta che siano trascorsi i primi 4 anni, in caso di contratti liberi, o tre anni, in caso di contratti concordati, al locatore di recedere dalla locazione per motivi di necessità. Anche in questo caso la volontà di recedere, indicandone i motivi, deve essere comunicata al conduttore tramite lettera raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi. Nel caso di mancata spontanea restituzione dell’immobile, il proprietario potrà agire davanti al giudice per ottenerne il rilascio.

Quali sono le caratteristiche dello sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è quello più utilizzato dai proprietari dei beni immobili.
Lo sfratto per morosità è previsto nelle ipotesi di mancato pagamento del canone di locazione, anche per una sola rata, purché siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza. Oppure per il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali), quando il debito superi le due mensilità del canone.

In caso di sfratto per morosità, a chi si può rivolgere il proprietario del bene immobile?

Per prima cosa, il proprietario può autonomamente, con raccomandata a.r, inviare un primo sollecito di pagamento (messa in mora), dove si intima al conduttore di pagare entro un determinato termine dal ricevimento della stessa.
Se l’inquilino continua ad essere inadempiente, ci si deve rivolgere al Tribunale. In tal caso, è necessaria l’assistenza di un legale per avviare la pratica di sfratto.

Come inizia il procedimento di convalida di sfratto?

Qualora la lettera di sollecito rimanga disattesa, il locatore dovrà recarsi da un legale affinché rediga atto di citazione di convalida di sfratto, contenente l’intimazione dello stesso. A tal fine, il locatore dovrà premunirsi dei seguenti documenti:

1. copia del contratto di locazione regolarmente registrato;
2. copia delle ricevute di pagamento dei mesi precedenti;
3. copia dei solleciti di pagamento inviati.

Successivamente, tale atto verrà notificato all’inquilino tramite gli Ufficiali Giudiziari.
Si ricorda che tra la l’avvenuta notifica e l’udienza di convalida di sfratto per morosità, devono obbligatoriamente passare non meno di 20 giorni, salvo particolari motivi di urgenza (in tal caso 10).

Cosa succede se il locatore o il conduttore non si presentano alla prima udienza?

Se il locatore (proprietario) non si presenta alla prima udienza cessano gli effetti dell’intimazione, perché è lo stesso locatore che deve confermare il mancato pagamento del canone o dei canoni.

Nel caso in cui l’intimato non si presenti o si opponga e, nel frattempo, non sono stati regolarizzati i canoni arretrati, il Giudice convalida lo sfratto e fissa un termine entro il quale l’inquilino deve lasciare libero l’immobile.

Se invece l’inquilino si presenta alla prima udienza, cosa potrebbe succedere?

L’inquilino può comparire e sanare la morosità direttamente in udienza, versando l’importo dovuto per i canoni scaduti, per gli oneri accessori maturati fino a tale momento. Oltre gli interessi legali e le spese processuali liquidate in tale sede dal Giudice. In tal caso il Giudice dichiara estinto il procedimento.

Il conduttore può fare richiesta di un termine di grazia (ex art 55 L. 392/78) che consiste nella possibilità di avere un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento delle morosità, oltre le spese legali del procedimento. In tal caso il Giudice concede un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza assegnata. Fatta eccezione per disoccupati, lavoratori in cassa integrazione, disabili o persone con più di 65 anni di età, per i quali il termine di adempimento è di 120 giorni solo se l’inadempienza non si è protratta per più di due mesi.

Quali sono i passaggi dopo il termine di grazia, e quindi della proroga?

Se dopo la proroga del termine di grazia l’inquilino ha provveduto al pagamento il procedimento di sfratto si estingue. In caso contrario, il Giudice convaliderà lo sfratto.

Può essere emesso un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni di locazione?

Solo se specificatamente richiesto. Una volta che il Giudice ha pronunciato provvedimento di convalida dello sfratto per morosità, provvede separatamente ad emettere Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo. Tale Decreto contiene l’ordine di pagamento dei canoni di locazione insoluti e di quelli che verranno a scadere fino al momento in cui verrà lasciato l’immobile da parte dell’inquilino. Oltre ovviamente alle spese.

Il decreto ingiuntivo viene registrato dopo circa tre settimane presso la cancelleria del Tribunale, solo a seguito del pagamento da parte del proprietario dell’imposta di registro (F23). Dal momento della consegna dell’F23 il decreto ingiuntivo diventa esecutivo e si procederà alla sua notifica tramite Ufficiali Giudiziari.

Che cosa bisogna fare dopo aver ottenuto il provvedimento di sfratto?

Occorre predisporre e notificare l’atto di precetto che consiste nell’intimazione all’inquilino di lasciare libera l’unità immobiliare entro 10 giorni dal ricevimento. Notificato l’atto di precetto, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si predispone e si consegna all’Ufficiale Giudiziario la cosiddetta “monitoria di sgombero”.

Si tratta di un altro atto da notificare all’inquilino in cui l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale notifica al moroso che in una determinata data, ad una determinata ora si recherà presso l’immobile occupato per liberarlo nelle forme e nei modi di legge. Tale atto permette all’ufficiale giudiziario, nel giorno e nell’ora da lui scelti e senza l’ausilio della forza pubblica, di effettuare il primo accesso.

Sfratto esecutivo: se il primo accesso non va a buon fine, cosa succede?

Al secondo accesso (o ad altri ulteriori, nel caso che al secondo accesso non venga concessa la forza pubblica o insorgano particolari difficoltà), l’ufficiale giudiziario, accompagnato dall’avvocato del locatore, dalla forza pubblica e da un fabbro, provvederà ad immettere nel possesso dell’immobile il locatore, descrivendo e documentando in apposito verbale tutte le attività svolte.

È possibile che i conduttori, una volta ricevuto il decreto di convalida di sfratto, si appellino a motivi di salute, redditi economici bassi o a ulteriori situazioni di difficoltà?

Con il decreto “Mille proroghe” gli inquilini in difficoltà non potranno più beneficiare del blocco degli sfratti. Eventualmente si potranno rivolgere a dei fondi “ad hoc”:

1. il fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione;
2. fondo per la morosità incolpevole.

Il locatore è tenuto al pagamento dell’IRPEF per intero, oppure è possibile escludere il periodo di morosità?

In regime di tassazione IRPEF, anche per i redditi dei canoni di locazione non percepiti, vige il disposto dell’articolo 26 TUIR in base al quale i redditi derivanti da contratto di locazione di immobili ad uso abitativo se non percepiti, NON concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione de procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

È possibile che, qualora il locatore abbia pagato le imposte sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come accertato nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Sfratto per morosità tempi: quanto può durare una causa?

I tempi di una causa di sfratto per morosità, variano da 4 mesi (nei casi in cui non ci dovessero essere ostacoli), ad un anno.

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