Ripartizione spese proprietario/inquilino e aspetti fiscali contratto locazione: risponde l’Avvocato

La ripartizione spese proprietario/inquilino è spesso oggetto di discussioni, e fonte di dubbi per chi affitta casa. Ma non solo. Molte perplessità riguardano anche gli aspetti fiscali del contratto di locazione. Come la registrazione del contratto, la disdetta e la cauzione. Per fare chiarezza, abbiamo intervistato l’Avvocato Palmira Miglietta, Avvocato in Torino, iscritta al portale QuiAvvocato.com. Con parole semplici spiegherà gli argomenti di maggior interesse, per chi affitta o è in affitto.

Qual è la prima cosa da fare, quando si vuole affittare un immobile?

Quando si intende «dare in affitto» un immobile é indispensabile firmare un contratto di locazione. Il contratto regolamenta in maniera chiara e semplice i rapporti tra locatore e conduttore.

Il contratto di locazione per essere valido quali caratteristiche deve avere?

A tutela sia di chi dà in affitto (locatore) e dell’inquilino (conduttore), il contratto di locazione deve avere forma scritta. Deve indicare ovviamente i dati anagrafici di locatore e conduttore, i dati catastali dell’immobile, deve prevedere la durata, l’importo del canone con le scadenze per il pagamento, l’importo della cauzione, l’eventuale inventario degli arredi e come e quando dare disdetta al contratto.

A cosa servono i dati catastali e la cauzione, in un contratto di locazione?

I dati catastali sono necessari per la registrazione del contratto. Mentre lo scopo della cauzione è quello di risarcire il locatore di eventuali danni causati dal conduttore o addirittura di coprire morosità (canoni o spese non pagate). Se invece non ci sono danni da riparare e l’inquilino ha pagato tutto quello che doveva pagare, la cauzione dovrà essere restituita con gli interessi alla fine della locazione.

Quali sono i contratti di locazione più utilizzati?

I tipi di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo sono essenzialmente due:
• in un caso le parti sono libere di stabilire i loro rapporti (compresa la misura del canone). Ma la durata è predeterminata, ossia 4 anni con il rinnovo di altri 4;
• nell’altro caso si possono stipulare contratti con durata minore (ossia 3 anni con rinnovo di altri 2 alla scadenza). Ma per le condizioni contrattuali occorre fare riferimento ad appositi accordi-tipo già definiti dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni dei conduttori. In quest’ultimo caso « in cambio » di un canone più basso rispetto a quello di mercato, ci saranno i vantaggi di una durata più breve e di incentivi fiscali.

La disdetta del contratto, è esercitabile da entrambe le parti?

La disdetta al contratto di locazione è prevista sia per il locatore che per il conduttore. Quest’ultimo, quando ci sono gravi motivi, può dare disdetta al contratto con preavviso di 6 mesi in qualunque momento.

Come funziona invece la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore?

Anche il locatore può dare disdetta al contratto con preavviso di 6 mesi, ma in casi particolari. Alla prima scadenza (nei contratti 4+4 e 3+2) il locatore può non rinnovare il contratto se l’immobile dovrà essere adibito a:
• uso commerciale o artigianale o professionale o abitativo proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti;
• se l’immobile sarà destinato a finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico;
• se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato e deve essere ricostruito;
• se lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono effettuare delle sopra-elevazioni.
Anche se il conduttore ha la disponibilità di un altro alloggio libero nello stesso comune oppure non occupa l’immobile in modo continuativo. Questi sono solo alcuni dei casi per cui è possibile la disdetta del locatore alla prima scadenza. L’elenco completo è contenuto nell’articolo 3 della L.431/98.

Cosa prevede la legge se il locatore ha esercitato illegalmente la facoltà di disdetta, ed ha ripreso possesso dell’immobile?

In questo caso il proprietario è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore. La misura di questo risarcimento non potrà essere inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito.

Quando si affitta un immobile, come funziona la ripartizione spese proprietario/inquilino?

Le spese che riguardano l’immobile devono essere sempre suddivise tra locatore e conduttore. Il locatore dovrà pagare le spese di manutenzione straordinaria e mantenere l’immobile in buono stato. Sempre come ripartizione spese proprietario/inquilino, al conduttore spettano le spese di natura ordinaria. Anch’egli deve tenere l’immobile in buono stato, compatibilmente con l’uso.

Ci può fare qualche esempio di ripartizione spese proprietario/inquilino?

Sono molti gli esempi di ripartizione spese proprietario/inquilino. Per esempio il rifacimento dell’impianto elettrico spetta al proprietario (100%) mentre la sostituzione di lampade, interruttori e prese di corrente spetta all’inquilino (100%). All’inquilino spetta ancora la manutenzione e riparazione degli infissi interni (100%) mentre la verniciatura degli infissi esterni, il cancello e la manutenzione della porta di ingresso spettano al proprietario (100%). La riparazione e manutenzione degli avvolgibili spettano all’inquilino (100%). O ancora l’installazione e manutenzione straordinaria dei citofoni spettano al proprietario (100%), mentre la riparazione e la manutenzione spettano all’inquilino (100%).
L’ultimo esempio di ripartizione spese proprietario/inquilino riguarda le spese per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, che spettano all’inquilino (100%) mentre la sua manutenzione straordinaria spetta al proprietario (100%).

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