Affitti brevi con Airbnb e altri: istruzioni
Gli affitti brevi con Airbnb, sono una pratica molto diffusa oggi tra i turisti. La piattaforma di Airbnb è nata nel 2008 e collega persone in tutto il mondo, permettendo l’affitto breve di una stanza privata o condivisa, o di un’intera casa vacanze. Dopo la sua creazione lo sviluppo di piattaforme simili è stato in continua crescita, promuovendo l’emergere di portali concorrenti come Wimdu, Cybevasion, Homeaway, HouseTrip o MorningCroissant.
Anche se gli affitti brevi attraverso Airbnb, o altri siti, possono essere pratici come un hotel, è fondamentale assicurarsi che queste iniziative siano in linea con la normativa vigente. In Italia dal 2024 sono entrate in vigore importanti novità: il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio, nuove aliquote fiscali per chi affitta più immobili e la ritenuta automatica del 21% da parte delle piattaforme.
Come affittare casa temporaneamente: contratto transitorio
Il contratto di locazione transitorio è utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La stipula di un contratto transitorio è disciplinata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 1998, che però pone un limite importante: la condizione di transitorietà dell’esigenza abitativa deve essere ben specificata nel contratto e confermata sia dal proprietario sia dal conduttore con idonea documentazione.
Questi contratti di locazione possono durare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Sono a canone libero, ad eccezione delle città ad “alta tensione abitativa” dove il canone può essere regolamentato.
Definizione legale degli affitti brevi
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche (non imprenditori) al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La disciplina fiscale specifica è regolamentata dalla Legge n. 96/2017.
Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (escludendo A10 – uffici), e possono includere l’affitto di singole stanze. L’immobile non può essere utilizzato come residenza abituale dall’ospite.
Locazioni turistiche: caratteristiche e differenze
Le locazioni turistiche effettuate esclusivamente per soddisfare finalità turistiche sono regolate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. I contratti di affitti brevi, stipulati con queste finalità, devono contenere ragioni di svago, villeggiatura, vacanza o riposo, senza che ci sia alcun collegamento con esigenze abitative primarie, per un periodo di tempo limitato.
La differenza fondamentale rispetto ai contratti transitori è proprio la finalità: turistica versus abitativa temporanea. Gli affitti brevi turistici hanno una burocrazia più snella (niente registrazione sotto i 30 giorni), ma richiedono adempimenti specifici come la comunicazione degli ospiti alle autorità e, dal 2024, il Codice Identificativo Nazionale.
Il contratto di locazione turistica
Obbligo di contratto scritto
Il contratto di locazione turistica richiede la forma scritta, a pena di nullità del contratto, anche se la prenotazione avviene tramite piattaforme come Airbnb. Il contratto deve contenere tutti gli elementi essenziali: identificazione delle parti, descrizione dell’immobile, durata del soggiorno, canone pattuito, eventuali servizi inclusi.
Il locatore deve inoltre consegnare all’inquilino l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) dell’immobile, documento obbligatorio per legge.
Durata del contratto
Per il contratto di locazione turistica non è prevista una durata minima, ma la durata massima è di 30 giorni per rientrare nella definizione di “affitto breve” con la relativa fiscalità agevolata. Il contratto si scioglie automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna comunicazione al conduttore.
Se lo stesso ospite soggiorna per più di 30 giorni complessivi nell’anno solare (anche in periodi diversi), scatta l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Adempimenti obbligatori per affitti brevi
CIN – Codice Identificativo Nazionale
Dal 2024 è stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ottenibile tramite la BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo. Il CIN è obbligatorio per tutti gli affitti brevi e deve essere:
- Esposto nell’annuncio online su tutte le piattaforme (Airbnb, Booking, ecc.)
- Affisso visibilmente all’esterno dell’alloggio
- Indicato nella dichiarazione dei redditi
La mancata aggiunta del CIN su Airbnb ha impedito dal 2 gennaio 2025 la pubblicazione di nuovi annunci e la gestione di quelli esistenti. L’ottenimento del CIN è gratuito e si effettua attraverso il portale del Ministero del Turismo, fornendo i dati dell’immobile e del proprietario.
Registrazione del contratto
Per locazioni di durata non superiore a 30 giorni non c’è obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, né pagamento di imposta di registro. Questo vale anche se si stipulano più contratti brevi con ospiti diversi durante l’anno.
Per locazioni superiori a 30 giorni, la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula, con conseguente pagamento delle imposte attraverso il modello F24 Elide. Queste spese sono suddivise tra locatore e affittuario al 50%. I costi di registrazione sono pari al 2% del canone applicato.
Attenzione: se lo stesso ospite supera i 30 giorni complessivi nell’anno (anche in soggiorni separati), scatta l’obbligo di registrazione.
Il contratto di locazione turistica deve contenere una marca da bollo da 16 euro. La spesa è a carico di entrambe le parti, ciascuna per metà, salvo diversa pattuizione contrattuale.
Comunicazione ospiti (Alloggiati Web)
Entro 24 ore dal check-in (o entro 6 ore per soggiorni di una sola notte), le generalità degli ospiti devono essere comunicate tramite il portale della Polizia di Stato Alloggiati Web. Questo obbligo vale per tutti gli ospiti, italiani ed esteri, indipendentemente dalla durata del soggiorno.
La comunicazione richiede i dati anagrafici completi di tutti gli ospiti (nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza, documento d’identità). Molte piattaforme come Airbnb permettono l’integrazione automatica con Alloggiati Web per semplificare questo adempimento.
Occorre inoltre comunicare i flussi turistici (arrivi e presenze) ai portali regionali o provinciali per finalità statistiche. Ogni Regione ha il proprio sistema: in Lombardia, ad esempio, si utilizza Turismo 5.
APE – Attestato di Prestazione Energetica
L’APE è obbligatorio per tutti i contratti di locazione, inclusi gli affitti brevi. Il proprietario deve consegnare l’APE all’inquilino e indicare la classe energetica dell’immobile nell’annuncio online. Senza APE valido, il contratto è irregolare e si rischiano sanzioni.
Sicurezza dell’immobile
Dal 2024, secondo l’art. 13-ter del DL 145/2023, gli alloggi destinati ad affitti brevi devono essere dotati di:
- Dispositivi funzionanti per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio (obbligatori solo se l’immobile è dotato di impianti a gas o a combustione. Se l’appartamento è completamente elettrico – piano a induzione, riscaldamento a pompa di calore o centralizzato senza caldaia – questo obbligo non sussiste)
- Estintori portatili facilmente accessibili (obbligatori per tutti gli alloggi)
Questi requisiti di sicurezza sono obbligatori per legge e la loro mancanza può comportare sanzioni e la sospensione dell’attività.
Tassa di soggiorno
Molti Comuni italiani prevedono la tassa di soggiorno per i soggiorni turistici. L’host deve gestirne la riscossione dagli ospiti e la dichiarazione/versamento al Comune secondo le modalità locali (generalmente trimestrali o semestrali).
La tassa di soggiorno è esclusa dalla base imponibile per la Cedolare Secca, quindi non concorre alla formazione del reddito tassabile. È importante conservare documentazione della riscossione e del versamento per eventuali controlli.
Aspetti fiscali degli affitti brevi
Cedolare secca: aliquote 2024
Il canone percepito dalle case vacanze costituisce reddito da dichiarare ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi. Se ad affittare l’immobile è una persona fisica, non sussiste l’obbligo di aprire la partita IVA (fino a 4 immobili).
Nelle locazioni turistiche il locatore può optare per il regime della cedolare secca, un’imposta sostitutiva agevolata che rende la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito, senza sommarsi al reddito complessivo del proprietario.
Le aliquote dal 2024 sono:
- 21% se si affitta un solo immobile a uso turistico breve
- 26% per gli immobili dal secondo al quarto, con possibilità di applicare il 21% su uno a scelta e il 26% sugli altri
- Oltre il quarto immobile, l’attività è considerata imprenditoriale
Esempio pratico: se possiedi 3 appartamenti in affitto breve, puoi scegliere di pagare il 21% su quello con il reddito più alto e il 26% sugli altri due.
Ritenuta del 21% da parte delle piattaforme
Dal 1° gennaio 2024, le piattaforme come Airbnb devono trattenere direttamente una ritenuta fiscale del 21% sui compensi degli host non professionali (persone fisiche). Questa ritenuta funge da acconto sulle tasse da versare.
Le piattaforme forniscono annualmente la Certificazione Unica che attesta i compensi percepiti e le ritenute già versate. In sede di dichiarazione dei redditi, l’host calcola l’imposta dovuta (21% o 26% a seconda dei casi) e scomputa la ritenuta già trattenuta dalla piattaforma. Se la ritenuta è superiore all’imposta dovuta, spetta un rimborso; se inferiore, occorre versare la differenza.
Quando è obbligatoria la Partita IVA
Dal quinto immobile in affitto breve, l’attività è considerata imprenditoriale secondo la normativa fiscale. In questo caso diventa obbligatorio:
- Aprire Partita IVA
- Presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune
- La cedolare secca non è più applicabile
- Si applica la tassazione ordinaria con IVA
Se si gestiscono 4 o meno immobili, l’attività rimane occasionale e non richiede Partita IVA, beneficiando del regime agevolato della cedolare secca.
Gestione pratica degli affitti brevi con Airbnb
Creare l’annuncio perfetto
Il primo passo per ottenere un affitto breve è quello di mostrare la casa vacanze che si vuole affittare. Su Airbnb è possibile pubblicare gratuitamente un annuncio descrivendo gli spazi e le attrezzature disponibili. È importante aggiungere informazioni utili sulla zona, come la presenza di negozi, supermercati, fermate dei mezzi pubblici, attrazioni turistiche, e specificare servizi come la presenza o l’assenza di WiFi, aria condizionata, parcheggio.
Le fotografie sono decisive: immagini professionali e di alta qualità catturano l’interesse e incrementano significativamente il tasso di prenotazione.
Organizzazione e calendario
Si consiglia di tenere un calendario aggiornato sulla disponibilità dell’alloggio e di rispondere rapidamente alle richieste di prenotazione. La reattività influenza positivamente il posizionamento dell’annuncio nell’algoritmo di Airbnb e aumenta il tasso di conversione.
Il sito offre una funzione di prenotazione immediata che, secondo determinati criteri definiti in anticipo (es. recensioni positive, identità verificata), permette agli ospiti di prenotare immediatamente la casa vacanze senza aspettare l’approvazione dell’host.
Inventario e manutenzione
Per evitare di dover rifornire costantemente le scorte di utensili da cucina o di asciugamani, si consiglia di fare un inventario mensile degli elementi che compongono gli spazi locati. Avrete così la possibilità di identificare rapidamente gli elementi mancanti o usurati e gestire meglio le spese.
La pulizia approfondita e la manutenzione costante sono cruciali: un dettaglio fuori posto (capelli nello scarico, polvere sotto il letto, lenzuola macchiate) può rovinare una recensione e compromettere le prenotazioni future. Molti host di successo affidano le pulizie a professionisti specializzati in turnover rapidi.
Consegna chiavi e check-in
È importante garantire la disponibilità dell’alloggio per il periodo concordato, facendo in modo che gli ospiti abbiano accesso alle chiavi al loro arrivo e possano fare il check-in autonomamente. Il self check-in (tramite cassette di sicurezza con codice, lucchetti smart o serrature digitali) è perfettamente legale, a patto di rispettare gli obblighi di comunicazione ospiti e tassa di soggiorno.
Stanno affermandosi anche servizi di concierge in supporto agli affitti brevi, come property manager locali che si occupano di consegnare e ritirare le chiavi per i vostri inquilini, comunicare con gli ospiti prima del loro arrivo, accoglierli e gestire le pulizie.
Comunicazione con gli ospiti
Il sistema di messaggistica di Airbnb mette in comunicazione gli host e i loro ospiti. Grazie a questo sistema possono concordare i dettagli di arrivo e partenza. L’host deve essere amichevole, reattivo e onesto, anticipando i bisogni dell’ospite.
Un’ottima pratica è fornire un “libro di benvenuto” digitale o cartaceo con:
- Istruzioni per Wi-Fi, riscaldamento, elettrodomestici
- Guide locali con ristoranti consigliati, supermercati, farmacie
- Numeri di emergenza
- Regole della casa
- Informazioni sui trasporti pubblici
Strumenti di gestione
Un software gestionale come Rentila ti offre tutti gli strumenti necessari per gestire gli affitti brevi delle case vacanze in modo professionale. Gestione della contabilità, degli inquilini, comunicazioni automatizzate, calendario sincronizzato con le piattaforme, assistenza per la dichiarazione dei redditi… tutto a portata di mano per semplificare la tua attività di host.
FAQ – Domande frequenti sugli affitti brevi
Il CIN è obbligatorio?
Sì, dal 2024 il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per tutti gli affitti brevi. Deve essere richiesto tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo ed esposto nell’annuncio online e all’esterno dell’alloggio. Dal 2 gennaio 2025, Airbnb non permette la pubblicazione di annunci senza CIN valido.
Devo aprire Partita IVA per affittare su Airbnb?
No, fino a 4 immobili non è necessaria la Partita IVA. L’attività è considerata occasionale e puoi operare come persona fisica con cedolare secca (21% per un immobile, 26% per immobili dal secondo al quarto). Dal quinto immobile in poi, l’attività diventa imprenditoriale e richiede Partita IVA e SCIA.
Cosa succede se affitto più di 4 immobili?
Dal quinto immobile, l’attività è considerata imprenditoriale. Devi aprire Partita IVA, presentare SCIA al Comune e applicare la tassazione ordinaria con IVA. Non puoi più beneficiare della cedolare secca. È consigliabile consultare un commercialista per valutare la migliore struttura fiscale.
Come funziona la ritenuta del 21% di Airbnb?
Dal 2024, Airbnb trattiene automaticamente il 21% sui compensi degli host non professionali (persone fisiche). Questa ritenuta è un acconto sulle tasse dovute. A fine anno ricevi la Certificazione Unica e in dichiarazione dei redditi scomputi la ritenuta già versata. Se hai pagato più del dovuto, ricevi un rimborso; se meno, versi la differenza.
Posso utilizzare il self check-in?
Sì, il self check-in è perfettamente legale. Puoi utilizzare cassette di sicurezza con codice, lucchetti smart o serrature digitali che generano codici temporanei. Devi comunque rispettare l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti tramite Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in (o 6 ore per soggiorni di una notte) e gestire la riscossione della tassa di soggiorno.
Cose da ricordare: affitti brevi
- Il CIN è obbligatorio dal 2024 e deve essere esposto nell’annuncio e all’esterno dell’immobile. Dal 2 gennaio 2025 Airbnb blocca gli annunci senza CIN. Richiederlo gratuitamente tramite BDSR del Ministero del Turismo e comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web entro 24 ore.
- Le aliquote fiscali variano in base al numero di immobili: 21% per un immobile, 26% dal secondo al quarto (con possibilità di scegliere uno al 21%), oltre il quarto immobile serve Partita IVA. Dal 2024 Airbnb trattiene automaticamente il 21% come acconto.
- Non serve registrare contratti sotto i 30 giorni, ma serve contratto scritto obbligatorio, APE, e gestione tassa di soggiorno. Dispositivi sicurezza (rilevatori gas/CO se presenti impianti a gas, estintori sempre obbligatori). Gli adempimenti burocratici variano per Comune e Regione.
- Il successo richiede foto professionali, pulizia impeccabile, comunicazione reattiva e organizzazione. Self check-in, inventario mensile, libro di benvenuto e software gestionali come Rentila aiutano a gestire efficacemente anche da remoto, ma non è un reddito passivo.
