Come scrivere un annuncio di affitto efficace per la tua proprietà in Italia

Come proprietario di un immobile, il fai da te è probabilmente il tuo secondo nome. Non solo quando si tratta di ristrutturazioni – riparare un lavandino qui e dare una mano di vernice a una parete graffiata là – ma anche nel modo in cui gestisci la tua proprietà in generale.

Con le agenzie immobiliari che richiedono commissioni che possono arrivare al 10-15% del canone annuo  per l’intero servizio di intermediazione immobiliare, sempre più proprietari stanno indossando il cappello del marketing per occuparsene da soli.

Scrivere un annuncio di affitto è piuttosto semplice, ma ci sono alcuni aspetti positivi e negativi da tenere a mente. Il tuo annuncio è ciò che vende la tua proprietà agli inquilini, quindi devi farlo bene, senza finire in una battaglia legale.

In questo articolo ti spiegheremo passo dopo passo come scrivere il tuo annuncio di affitto in conformità alla normativa italiana.

Come scrivere un annuncio di affitto vendibile per la tua proprietà

Ogni buon annuncio di affitto ha otto piccole sezioni: un titolo accattivante, una descrizione di alto livello della proprietà, un elenco dei servizi, una sintesi della posizione, una descrizione dettagliata delle stanze, una panoramica delle condizioni di affitto, foto di alta qualità e un invito all’azione.

Impara a scrivere ogni sezione con esempi che puoi modificare per il tuo annuncio.

1. Inizia con un titolo accattivante

Il formato del titolo dipende da due fattori: dove pubblicizzi la tua proprietà e a chi la pubblicizzi.

Ad esempio, se pubblicizzi un affitto su Facebook o nei gruppi social locali, avrai bisogno di una descrizione breve e incisiva che metta in evidenza tutto ciò che è importante in una sola frase. Questo aiuta gli inquilini a trovare immediatamente ciò che stanno cercando. Inoltre, aiuta il tuo annuncio ad apparire nei risultati di ricerca. Come nel seguente esempio:

Esempio (Facebook/Social): Appartamento con 2 camere da letto in affitto a Milano con garage e terrazzo

Sui portali immobiliari, come Immobiliare.it, Casa.it e Idealista, è consigliabile rendere il titolo leggermente più descrittivo. Su questi portali, le persone leggono la descrizione solo dopo aver visto le foto, quindi è più un argomento di vendita che una descrizione concisa.

Esempio (portale): affascinante appartamento con 2 camere da letto al piano rialzato a Milano con ottimi collegamenti metropolitana, garage privato e politiche di affitto pet-friendly

Per rendere il titolo particolarmente accattivante, valuta la possibilità di aggiungere all’inizio parole descrittive che creino urgenza e desiderio tra i potenziali affittuari.

Ad esempio, scrivi ‘disponibile’, ‘trasferimento immediato’, ‘molto richiesto’, ‘raro’, ‘di nuova costruzione’, ‘animali ammessi’, ‘adatto ai bambini’, ‘moderno’, ‘d’epoca’ o ‘classe energetica A’ all’inizio.

2. Evidenzia le caratteristiche principali nel primo paragrafo

Nel primo paragrafo, evidenzia le caratteristiche principali che la proprietà ha da offrire. Limitati a 2-4 frasi e concentrati sui veri punti di forza.

Ad esempio:

Questo moderno appartamento con due camere da letto nel centro di Milano offre una vista mozzafiato sui Navigli e un moderno spazio abitativo open space. Gli inquilini possono godere di un ampio spazio di archiviazione e di una splendida area esterna, con due grandi armadi a muro, accesso alla soffitta e un terrazzo privato.

Ricorda, se l’immobile è in affitto a un prezzo leggermente superiore al valore di mercato della zona, gli affittuari vorranno sapere immediatamente il motivo. Evidenzia le caratteristiche principali che distinguono l’immobile nel primo paragrafo per evitare di dare l’impressione che sia troppo costoso.

3. Elenca tutti i servizi disponibili

Successivamente, scrivi un elenco di tutti i servizi disponibili. Cercate di essere concisi, poiché nessun inquilino desidera leggere più di 20 punti elenco su tutto ciò che è incluso nella proprietà in affitto.

Cercate di pensare a ciò che gli inquilini vogliono davvero sapere, ad esempio se sono presenti ripostigli, spazi esterni, accessi speciali all’edificio, parcheggi, servizi condominiali, portineria, zone tranquille, dispositivi di sicurezza, zone giorno ristrutturate, ecc.

Ad esempio, il tuo elenco potrebbe essere simile al seguente:

Gli inquilini hanno accesso a:

• Terrazzo privato
• Accesso alla soffitta per ulteriore deposito
• Due grandi armadi a muro
• Cucina e bagno ristrutturati
• Posto auto in cortile interno con cancello automatico
• Lavastoviglie e lavatrice incluse
• Portineria dalle 8:00 alle 20:00

Tenere i tuoi inventari o un catalogo degli arredi per ogni immobile che gestisci caricati in un software di gestione delle locazioni (gratuito per i proprietari con un solo immobile) rende più facile scrivere un annuncio di affitto che sia attraente per gli inquilini.

4. Panoramica della posizione

Per la maggior parte degli inquilini, la posizione è fondamentale, quindi questa è la sezione più importante. Scrivere 2-4 frasi incisive sulla posizione può facilmente convincere un inquilino a prenotare una visita.

Ad esempio:

Con la stazione della metropolitana Porta Garibaldi e diverse fermate dell’autobus ATM a soli cinque minuti a piedi, questo ricercato appartamento con due camere da letto è l’ideale per i professionisti che desiderano ridurre al minimo i lunghi spostamenti in città. I principali punti di interesse di Milano, tra cui il Duomo, la Scala e il quartiere Brera, sono tutti facilmente raggiungibili. Con caffetterie, palestre, supermercati Esselunga, ristoranti e servizi di delivery proprio a due passi, tutto ciò di cui hai bisogno è a pochi minuti di distanza.

Ricorda, il tuo obiettivo è vendere l’immobile e renderlo attraente senza distorcere la verità. Se l’immobile è solo relativamente vicino a una fermata della metropolitana, descrivilo in modo positivo, ma non dire che si trova a cinque minuti a piedi se non è vero.

Ad esempio:

Questa proprietà è situata in una posizione comoda, a breve distanza dai mezzi di trasporto pubblico ATM, che offrono collegamenti diretti con il centro di Milano. Una vivace via commerciale locale, con ristoranti, palestre e caffè, è raggiungibile a piedi.

5. Descrizione stanza per stanza

È facoltativo, ma molte agenzie immobiliari offrono ai potenziali inquilini una descrizione scritta della proprietà per venderne al meglio le caratteristiche. Per mantenere vivo l’interesse dei lettori, scrivete solo 1-3 frasi su ogni stanza.

Ad esempio:

Ingresso – Si accede alla proprietà attraverso un androne condominiale con citofono e pavimenti in marmo. L’ingresso dell’appartamento è luminoso e arioso, con pavimenti in parquet e una finestra che lascia entrare la luce naturale. Un armadio a muro con spazio per riporre scarpe e cappotti è comodamente situato vicino alla porta.

Cucina/soggiorno open space – Di fronte a voi troverete una moderna zona giorno open space. Le ampie finestre a tutta altezza lasciano entrare molta luce naturale nel soggiorno, che offre spazio sufficiente per un divano, una scrivania per lo smart working e un tavolo da pranzo. La cucina, recentemente ristrutturata, con elettrodomestici da incasso Bosch e piano di lavoro in quarzo, è spaziosa e funzionale.

6. Siate chiari riguardo all’affitto e alle condizioni

Verso la fine dell’annuncio immobiliare, è importante essere chiari riguardo alle condizioni dell’affitto e alle eventuali “regole condominiali” o requisiti dell’edificio da parte del locatore.

Ad esempio, puoi includere informazioni come le seguenti:

• Se l’immobile è arredato o non arredato
• Un elenco degli elettrodomestici inclusi
• Tipologia di contratto proposto:
  • Contratto ordinario (4+4 anni) secondo Legge 431/98 con cedolare secca al 21%
  • Contratto a canone concordato (3+2 anni) con cedolare secca agevolata al 10% (disponibile in comuni ad alta tensione abitativa)
  • Contratto transitorio (1-18 mesi) per esigenze temporanee documentate
  • Contratto per studenti universitari con condizioni specifiche
• Regole sul divieto di fumo (come previsto dal regolamento condominiale)
• Classe energetica APE e indice di prestazione energetica (EPgl) in kWh/m² anno, come richiesto dal D.L. 63/2013
• Importo della cauzione (massimo 3 mensilità secondo Legge 392/78)
• Spese condominiali dettagliate, specificando cosa includono:
  • Spese ordinarie (a carico inquilino): riscaldamento, acqua, pulizia scale, ascensore
  • Spese straordinarie (a carico proprietario): lavori di manutenzione straordinaria
• Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate
• Regole specifiche condominiali, come “gli ospiti non possono sostare in cortile oltre le 22:00” o “non è consentito ascoltare musica ad alto volume dopo le 22:00”

Fai attenzione a non discriminare in questa sezione, poiché ciò potrebbe essere contrario alla Costituzione italiana e al Decreto Legislativo n. 215/2003 che vieta le discriminazioni razziali, etniche e religiose.

Ad esempio, i proprietari non possono vietare in modo generalizzato l’affitto a persone straniere, donne incinte, persone con bambini o inquilini con animali domestici (salvo specifiche clausole condominiali). Non possono inoltre discriminare affittando solo a persone di un determinato genere, razza o religione.

Tenere traccia dei termini di affitto e dei documenti importanti in un software di gestione degli affitti può rendere più facile trovare le informazioni necessarie quando si scrive un annuncio di affitto.

7. Concludi con un forte invito all’azione

Concludi il tuo annuncio con un forte invito all’azione. In altre parole, dì qualcosa che incoraggi un potenziale inquilino a chiamarti, prenotare una visita o versare una caparra.

Ecco alcuni esempi:

• Si consiglia vivamente di fissare un appuntamento per vedere tutti i vantaggi di questa proprietà! Prenota oggi stesso una visita chiamando il numero indicato.
• Gli affitti in questa zona di Milano sono molto richiesti! Chiamaci oggi stesso per assicurarti la proprietà che ti interessa.
• Sei pronto a trasferirti? Fissa oggi stesso un appuntamento o chiama il nostro team per assicurarti l’appartamento!
• Questa splendida proprietà non rimarrà sul mercato a lungo. Agisci subito e prenota oggi stesso una visita!
• Potrebbe essere la tua nuova casa? Prenota una visita oggi stesso per scoprirlo!

8. Aggiungi foto professionali e di alta qualità

Ricorda, la descrizione è importante, ma non quanto le foto della tua proprietà. Nessuno affitterà una proprietà senza foto. Le immagini di scarsa qualità sono altrettanto negative: fino al 70% degli affittuari afferma che foto scadenti o scarse di un immobile in affitto li scoraggiano dal prenotare una visita.

Un buon annuncio di affitto ha almeno una foto di ogni stanza, più un’immagine della facciata dell’immobile e di eventuali spazi esterni. Come minimo, dovreste fotografare:

• Bagno/i
• Camera/e da letto
• Cucina
• Soggiorno/sala da pranzo
• Vista frontale dell’immobile/palazzo
• Vista di eventuali terrazzi/balconi
• Cortile interno, posto auto o garage
• Esterno del garage (se non visibile nella vista frontale dell’immobile)

Può essere utile anche scattare più foto delle stanze principali. Ad esempio, due foto della camera da letto principale mostrano all’affittuario l’aspetto dell’intera stanza, mentre diverse foto della cucina/zona giorno offrono una visione completa dello spazio.

Guarda gli annunci precedenti per farti un’idea di come le agenzie immobiliari tendono a inquadrare le foto, in particolare nelle stanze più piccole.

È meglio includere il più possibile la stanza nella foto, ma non preoccuparti di fotografare tutto ciò che si trova nella stanza. Lascia un po’ di spazio alla curiosità per incoraggiare gli affittuari a prenotare una visita.

Domande frequenti

Cosa dovrei evitare di scrivere in un annuncio di affitto?

Scrivere un annuncio di affitto comporta una certa responsabilità legale. I proprietari non possono discriminare determinate persone o gruppi nei loro annunci secondo la normativa italiana, quindi alcune frasi devono essere evitate. Molti portali immobiliari rifiuteranno un annuncio che contenga testi discriminatori.

Ad esempio, scrivere “no stranieri” o “no bambini” può essere discriminatorio secondo il Decreto Legislativo n. 215/2003. Lo stesso vale per specificare un determinato genere, razza, religione o orientamento sessuale che può o non può affittare l’immobile. Ad esempio, scrivere “solo donne” o “solo uomini” in un annuncio può violare la Costituzione italiana.

Un agente immobiliare garantisce che un annuncio sia conforme alla legge, ma se lo scrivi tu stesso, devi essere informato. La Legge 431/98 e le normative antidiscriminatorie sono buone risorse per evitare di violare involontariamente la legge nel tuo annuncio.

Cosa richiedono i portali immobiliari in un annuncio?

I portali immobiliari più popolari in Italia, come Immobiliare.it, Casa.it e Idealista, hanno i propri requisiti per gli annunci di affitto. Leggere i loro requisiti può aiutarti a ispirare il testo del tuo annuncio.

Ad esempio, la maggior parte dei portali richiede che vengano elencati tutti i costi inevitabili, tra cui:

• Canone di locazione mensile
• Importo della cauzione (massimo 3 mensilità per legge)
• Spese condominiali dettagliate
• Classe energetica APE e indice EPgl (kWh/m² anno) secondo D.L. 63/2013
• Tipologia contrattuale (4+4, 3+2, transitorio, studenti)

La maggior parte dei portali raccomanda anche di includere circa 8-12 immagini, una planimetria accurata e una descrizione dell’immobile di 150-400 parole.

Raccomandano inoltre di includere una descrizione che metta in evidenza i seguenti aspetti:

• Caratteristiche principali dell’immobile
• Servizi condominiali
• Posizione e trasporti
• Condizioni di affitto
• Attrazioni locali e servizi nelle vicinanze

Cose da ricordare: scrivere il proprio annuncio di affitto

Scrivere il proprio annuncio immobiliare consente di risparmiare denaro e di avere il controllo su come viene pubblicizzato il proprio immobile in affitto. Ma è importante farlo nel modo giusto secondo la normativa italiana. Un annuncio scadente non scoraggerà gli inquilini tanto quanto delle foto scadenti, ma potrebbe lasciarli poco entusiasti.

A condizione che includiate dettagli sulle aree chiave (punti di forza, servizi, condizioni di affitto e attrazioni locali) e che verifichiate che il testo non sia in alcun modo discriminatorio, probabilmente funzionerà bene.

L’utilizzo di un software di gestione degli affitti può rendere più facile scrivere un annuncio di affitto per più immobili, assicurando che i vostri inventari e i termini importanti siano conservati in un database centralizzato.

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