I pro e i contro di tenere un immobile vacante: ne vale la pena?

Un immobile vuoto tende a essere il peggior incubo per molti proprietari. Quando un inquilino se ne va inaspettatamente, la maggior parte dei locatori si affretta a trovarne uno nuovo il più rapidamente possibile, ed è comprensibile.

Gli immobili sfitti sono una cattiva notizia per il reddito e i profitti. Anche con un’assicurazione per la garanzia dell’affitto, è possibile recuperare i costi solo per un periodo limitato, dopodiché si dovrà attingere dal proprio portafoglio.

Ma un immobile vuoto è sempre un male? Assolutamente no. Per alcuni proprietari può essere lo scenario ideale e offrire diversi vantaggi. In questo articolo, spiegheremo i pro e i contro di mantenere un immobile vuoto e valuteremo se ne vale la pena, sia a breve che a lungo termine.

Vantaggi di mantenere un immobile in affitto libero

Mantenere un immobile in affitto libero offre alcuni vantaggi inaspettati, tra cui:

1. Flessibilità per un uso futuro

Trovare un inquilino è un impegno a lungo termine. La maggior parte dei contratti di locazione ha una durata minima (in Italia, tipicamente 4+4 o 3+2 anni per locazioni abitative) ed è difficile recederli anticipatamente senza una valida motivazione (es. clausola risolutiva o inadempienza dell’inquilino).

Con un immobile vuoto, i proprietari hanno maggiore libertà di utilizzo dei locali in futuro. Potrebbe essere affittato a breve termine o come casa vacanza su piattaforme come Airbnb. Potresti scegliere di viverci o venderlo quando preferisci, senza doverti preoccupare di organizzare visite con un inquilino in loco o delle condizioni in cui è stato lasciato.

Potrebbe anche essere venduto a un promotore immobiliare, messo all’asta o ristrutturato per diventare un locale commerciale (con le autorizzazioni/licenze appropriate) invece che un immobile residenziale in affitto.

2. Potenziale di rivalutazione dell’immobile

Affittare un immobile è un modo per generare reddito mantenendo un bene a lungo termine che, quando sei pronto, può essere venduto con un profitto. La maggior parte degli immobili aumenta di valore nel tempo, in particolare nelle zone ben collegate e ambite, dove la domanda di affitti è elevata.

Scegliere di non affittare significa mantenere il bene e il suo potenziale aumento di valore, semplicemente senza ottenere un reddito regolare.

Quando si possiede l’immobile a titolo definitivo e non si ha un mutuo, questa opzione può essere ancora più vantaggiosa per i proprietari. Anche se si devono comunque sostenere delle spese per un immobile vuoto, queste saranno notevolmente inferiori se non c’è un mutuo.

3. Evitare i problemi legati agli inquilini

Come ogni proprietario sa, affittare un immobile ha i suoi alti e bassi. Alcuni inquilini sono eccezionali, ma altri possono causare problemi. Si va dal dover affrontare costose e lunghe procedure di sfratto al dover gestire continue riparazioni dovute alla scarsa manutenzione da parte degli inquilini.

Mantenere un immobile vuoto offre ai proprietari una tregua dai problemi legati agli inquilini. Consente di mantenere un immobile come bene, che potenzialmente continua ad aumentare di valore, senza dover avere a che fare con gli inquilini e il lavoro extra che comportano.

4. Più facile da vendere sul mercato libero

Lasciare un immobile libero dopo che l’inquilino precedente se ne va offre ai proprietari una maggiore flessibilità se hanno intenzione di vendere. Quando si vende con un inquilino in loco, si limita il mercato di acquisto ai soli investitori.

Mentre alcuni investitori apprezzano avere un inquilino fin dal primo giorno, altri non gradiscono la mancanza di controllo sul processo di selezione.

Vendere un immobile vuoto significa poterlo proporre a nuovi proprietari, investitori esperti, privati in cerca di abitazione, promotori e acquirenti alle prime armi. Questo amplia il bacino di acquirenti e crea maggiori opportunità per una vendita più rapida e potenzialmente più redditizia.

5. Opportunità di migliorare e ristrutturare l’immobile

Un periodo di sfitto rappresenta l’occasione perfetta per effettuare miglioramenti e ristrutturazioni che sarebbero difficili o impossibili con gli inquilini in casa. Gli appaltatori possono lavorare in modo più efficiente senza dover aggirare oggetti personali o coordinarsi con gli orari degli occupanti, il che significa che i lavori vengono completati più rapidamente.

Questo è il momento ideale per rinfrescare la pittura, rinnovare cucine o bagni, installare servizi moderni come lavastoviglie o termostati intelligenti o eseguire lavori di manutenzione essenziali. Questi miglioramenti possono aumentare il valore locativo dell’immobile e attirare inquilini di qualità superiore disposti a pagare canoni più elevati.

Anziché considerare il periodo di sfitto come una pura perdita di reddito, i proprietari possono sfruttare questo tempo in modo strategico per migliorare l’attrattiva e la redditività a lungo termine del loro immobile senza disturbare gli inquilini.

Svantaggi di mantenere un immobile in affitto sfitto

Gli svantaggi di mantenere un immobile in affitto sfitto sono molto più significativi. Tuttavia, con una pianificazione adeguata, potrebbero non essere così gravi come sembrano. Gli svantaggi includono:

1. Perdita di reddito da locazione

Innanzitutto, mantenere un immobile in affitto vuoto comporta una perdita di reddito. Anche se si dispone di un’assicurazione che garantisce il pagamento dell’affitto, questa copre i costi solo per un determinato periodo, solitamente un massimo di due anni.

Sebbene alcuni proprietari possano sostenere i costi per brevi periodi, quando si tratta di periodi più lunghi non è solo la perdita di reddito da locazione a destare preoccupazione. I costi nascosti come le spese di manutenzione, le bollette, l’aumento dell’assicurazione e le tasse più elevate rendono ancora più costoso mantenere un immobile vuoto.

2. Assicurazione sulla casa non valida

Le polizze assicurative standard sulla casa non offrono copertura per gli immobili vuoti. La maggior parte consente di lasciare un immobile vuoto per un periodo compreso tra 30 e 60 giorni. Se il periodo è più lungo, la polizza assicurativa può essere considerata non valida. In caso di eventi imprevisti, come un furto con scasso o un guasto, potresti non essere coperto.

Quando si mantiene un immobile vuoto a lungo termine, si consiglia di passare a una polizza assicurativa specificamente studiata per gli immobili non occupati. Queste tendono ad essere più costose, a causa dei rischi più elevati e del minor numero di compagnie assicurative che offrono tale copertura sul mercato.

3. Costi di gestione elevati/in aumento

Per prevenire la formazione di muffa, il congelamento delle tubature e altri problemi, si consiglia di mantenere il riscaldamento acceso a bassa temperatura e di utilizzare un deumidificatore in un immobile vuoto.

Per motivi di sicurezza, è anche una buona idea tenere una luce accesa a intermittenza e installare telecamere con allarme. Tuttavia, sebbene queste misure aiutino a proteggere un immobile, hanno tutte un costo.

In molti comuni in Italia, le aliquote dell’IMU o della TARI possono variare o essere soggette a maggiorazioni per gli immobili sfitti da lungo tempo. Le case vuote non sono considerate positive per la zona e i comuni preferiscono che gli immobili disponibili siano abitati piuttosto che lasciati vuoti.

Ecco perché le tasse locali possono aumentare per un immobile rimasto vuoto per lunghi periodi.

4. Maggiore rischio di deterioramento dell’immobile

Anche se gli inquilini non sono sempre impeccabili, mantengono comunque l’immobile più di quanto si creda. Negli immobili vuoti, il rischio di deterioramento è maggiore. I tre rischi più comuni sono i seguenti:

• Formazione di muffa: la muffa può svilupparsi facilmente in un immobile vuoto, ancora più che in uno occupato. Può essere utile tenere il riscaldamento acceso a bassa temperatura di tanto in tanto, utilizzare regolarmente un deumidificatore o ventilare l’immobile ogni tanto. Tuttavia, l’utilizzo di energia in un immobile vuoto aumenterà i costi di gestione.
• Congelamento delle tubature: durante i mesi invernali, le tubature possono congelarsi e persino scoppiare se l’immobile non viene riscaldato. Oltre a causare ingenti danni all’acqua, la rottura delle tubature può essere costosa da riparare. Per evitare questo problema, è possibile tenere il riscaldamento acceso a bassa temperatura e isolare le tubature. Anche riparare i rubinetti che gocciolano può essere d’aiuto.
• Infestazioni di parassiti: briciole e residui di cibo possono facilmente attirare i parassiti in un immobile in affitto occupato, ma quando la casa è vuota il rischio aumenta notevolmente. Senza nessuno in giro, insetti e roditori possono nidificare, riprodursi e vagare indisturbati in un immobile vuoto. Anche l’eccessiva umidità in un immobile è in grado di attirare i parassiti.

5. Opportunità perse in un mercato immobiliare in forte espansione

In molte zone d’Italia, il mercato immobiliare è in forte espansione. L’elevata domanda e l’offerta limitata consentono a molti proprietari di trarne vantaggio. Sebbene i costi di affitto siano in aumento per molti investitori immobiliari, esiste ancora la possibilità di ottenere un reddito costante e redditizio.

Mantenere un immobile perfettamente adatto all’affitto libero può causare ulteriori perturbazioni nel mercato degli affitti. I proprietari possono perdere l’opportunità di essere selettivi nella scelta degli inquilini e potenzialmente aumentare i prezzi a causa della bassa offerta e dell’alta domanda.

6. Impatto negativo sulla comunità locale

Le case vuote non fanno bene all’immagine del quartiere. A prescindere dal degrado in cui possono cadere o dalla criminalità che possono attirare, i quartieri non prosperano in zone con case sfitte.

Quando le proprietà sfitte aumentano in una determinata zona, possono persino scoraggiare nuovi acquirenti o inquilini dal trasferirsi. Quando una comunità non è fiorente e le strade/gli edifici sono freddi, bui e abbandonati, la strada non è più vista come un luogo desiderabile in cui vivere.

Domande Frequenti

Per quanto tempo è possibile mantenere un immobile vuoto?

È possibile mantenere un immobile vuoto per tutto il tempo che si desidera, ma con delle conseguenze. Ai fini dell’assicurazione sulla casa, di solito è possibile mantenere un immobile vuoto solo per un massimo di 30-60 giorni prima che la polizza diventi nulla. Per quanto riguarda le tasse locali (IMU/TARI), le aliquote possono aumentare dopo un certo periodo e aumentare ogni anno se l’immobile rimane vuoto.

Per gli immobili in affitto con un mutuo buy-to-let (o mutuo per acquisto a scopo locativo), è possibile mantenerli liberi per tutto il tempo necessario senza che ciò influisca sulle condizioni del mutuo. Tuttavia, alcuni istituti di credito potrebbero non rinnovare il mutuo se l’immobile è rimasto vuoto per lunghi periodi, a causa dei rischi di sostenibilità economica che ciò comporta.

Cosa succede se una casa viene lasciata libera?

Le case lasciate vuote per lunghi periodi sono soggette a un maggiore rischio di deterioramento e criminalità. La ridotta ventilazione può causare accumuli di umidità e, nei mesi invernali, le tubature, in particolare quelle collegate alle caldaie, possono congelarsi.

Con una cura e un’attenzione adeguate mentre la casa è vuota, i rischi di danni possono essere ridotti in modo significativo. Assicurarsi che l’immobile sia ben ventilato, privo di residui di cibo e mantenuto caldo può prevenirne il deterioramento.

È sicuro lasciare una casa vuota?

Lasciare una casa vuota per brevi periodi è perfettamente sicuro, ma i problemi sorgono quando una casa viene lasciata vuota per lunghi periodi. L’assenza di persone può portare a infestazioni di parassiti e, più comunemente, a problemi di umidità.

C’è sempre il rischio di crimini, soprattutto quando una casa è vuota. Quando si lascia una casa vuota per lunghi periodi, è necessario adottare misure di sicurezza aggiuntive.
L’installazione di telecamere di sicurezza o di luci temporizzate può anche dissuadere i ladri dal rendersi conto che la proprietà è vuota, prevenendo furti o occupazioni abusive.

Immobile vuoto: ne vale la pena? Punti chiave da ricordare

• Controlla la tua polizza assicurativa sulla casa prima di lasciare una proprietà vuota: quasi tutte le polizze prevedono un limite di 1-3 mesi prima che la polizza diventi nulla. È una buona idea verificare anche le polizze assicurative di garanzia dell’affitto se si fa affidamento sul reddito durante il periodo in cui l’immobile è vuoto.
• Oltre alla perdita del reddito da locazione, ci sono molti altri costi nascosti legati al mantenimento di un immobile vuoto, tra cui le bollette energetiche, l’aumento delle tasse comunali, le spese di sicurezza, le polizze assicurative per immobili non occupati e potenzialmente altro ancora.
• Lasciare un immobile vuoto offre ai proprietari una maggiore flessibilità in termini di utilizzo futuro, ma solo se l’immobile è ben mantenuto durante il periodo di sfitto. Le case vuote sono a rischio di problemi di muffa, parassiti e problemi alle tubature. Tenere il riscaldamento acceso e l’immobile pulito e ben ventilato può essere d’aiuto.

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