Come gestire efficacemente i ritardi nei pagamenti dell’affitto

I ritardi nei pagamenti dell’affitto sono uno dei rischi maggiori per i proprietari. Sebbene la maggior parte dei mancati pagamenti sia dovuta a semplici errori, un solo ritardo nel pagamento dell’affitto può rapidamente degenerare e costringere i proprietari a intraprendere ulteriori azioni.

Quando un inquilino salta per la prima volta il pagamento dell’affitto, è importante agire rapidamente e seguire le misure legali raccomandate per proteggersi e prevenire problemi futuri.

In questo articolo spiegheremo come gestire efficacemente i ritardi nel pagamento dell’affitto in qualità di proprietario e condivideremo le misure fondamentali da adottare per evitare ritardi nel pagamento dell’affitto in futuro.

Come gestire i ritardi nel pagamento dell’affitto

Quando un inquilino non paga il primo affitto, è importante agire rapidamente. Considera di intraprendere le seguenti misure per gestire gli arretrati di affitto.

Invia un promemoria di pagamento

Quando la data di scadenza dell’affitto è passata e non è stato effettuato alcun versamento sul tuo conto, considera di ricordare al tuo inquilino che l’affitto è scaduto. L’inquilino potrebbe semplicemente aver cambiato conto bancario e non aver ancora impostato un nuovo bonifico automatico.

Se utilizzi un software per gestire un contratto di locazione, come Rentila, puoi inviare un sollecito di pagamento in ritardo manualmente o automaticamente. In caso contrario, puoi inviare un messaggio di testo o un’e-mail cortese. Valuta di attendere un paio di giorni per vedere se il pagamento viene effettuato.

Emetti un avviso di morosità

È importante prendere in considerazione l’emissione di un avviso di morosità. Si tratta di una comunicazione formale relativa al mancato pagamento dell’affitto e costituisce un documento essenziale nel caso in cui dovessi intraprendere un’azione legale. Dovresti emetterlo anche se l’inquilino non ha risposto alle tue chiamate o alle tue e-mail.

Nell’avviso puoi includere:

1. 1. • L’importo dell’affitto scaduto
      • La data di scadenza del pagamento
      • Eventuali condizioni concordate di recente (ad esempio un piano di pagamento)
      • Un promemoria delle condizioni di pagamento previste dal contratto di locazione (che può includere le conseguenze e le misure successive in caso di protrarsi del ritardo nel pagamento dell’affitto)

Contattare il garante

Il garante è una persona indicata nel contratto di locazione che è legalmente obbligata a pagare l’affitto per conto dell’inquilino se quest’ultimo non è in grado di farlo.

È possibile contattare il garante solo se è stata richiesta una persona designata al momento della firma del contratto di locazione. Non è possibile chiedere all’inquilino un garante una volta che questi è già inadempiente nei pagamenti.

È buona norma informare il locatario che contatterai il suo garante tramite comunicazione scritta. Dai al locatario un termine entro il quale contattarti per pagare l’affitto prima di contattare il garante.

Ad esempio, specifica che il pagamento deve essere effettuato entro 5 giorni lavorativi [entro la data] o contatterai il suo garante [nome del garante].

Comprendere i passi legali successivi

Se non hai un garante per l’inquilino o hai difficoltà a contattare entrambe le parti, puoi prendere in considerazione quanto segue:

1. 1. • Rivedere il contratto di locazione e le clausole relative agli arretrati di affitto
      • Informarti sulle leggi in materia di locazione applicabili alla tua situazione (Legge n. 392/1978 e Legge n. 431/1998)
      • Richiedere una consulenza legale indipendente (se necessario)

Cerca di non bombardare il tuo inquilino con troppi solleciti o telefonate relativi agli arretrati di affitto se il canone rimane insoluto. Concedi un periodo di tempo ragionevole tra un avviso e l’altro per evitare di causare stress all’inquilino in un momento potenzialmente difficile.

Gli inquilini possono anche rivolgersi a un’associazione di tutela degli inquilini o a un consulente del debito. Distanziare le comunicazioni può impedire all’inquilino di richiedere assistenza legale e contestare le modalità di sollecito.

Notificare un avviso di sfratto

La procedura di sfratto per morosità è disciplinata dall’art. 658 del Codice di Procedura Civile. È possibile avviare la procedura di intimazione di sfratto quando l’inquilino è moroso da almeno 20 giorni per contratti abitativi.

È importante seguire alla lettera la procedura quando si emette un’intimazione di sfratto, poiché un piccolo errore o un passo mancato può invalidare completamente l’atto.

Se un inquilino non lascia l’immobile dopo l’emissione di un avviso di sfratto, sarà necessario rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di rilascio e richiedere una consulenza legale indipendente.

Come ridurre il rischio di morosità

Nessun proprietario desidera che un inquilino diventi moroso, ma esistono alcuni modi per evitare che ciò accada. Ecco alcuni consigli utili da tenere in considerazione:

Effettuare un’attenta verifica delle referenze dell’inquilino

Quando un inquilino richiede di affittare la vostra proprietà, prendete sul serio la verifica delle sue referenze. Evitate di accettare offerte generose di affitto pagato in anticipo per evitare la verifica delle referenze dell’inquilino.

La verifica delle referenze dell’inquilino dovrebbe includere una valutazione dei seguenti aspetti:

1. 1. • Punteggio di credito (tramite CRIF o Centrale Rischi Banca d’Italia)
      • Precedenti di frode
      • Debiti insoluti (verifica presso il Registro Protesti della Camera di Commercio)
      • Contratti di lavoro o buste paga
      • Prova del diritto a prestazioni sociali

Valuta la possibilità di rivolgerti a un’agenzia indipendente che effettui la verifica delle referenze dell’inquilino per tuo conto. Se un inquilino non ha un buon punteggio di credito o se hai dubbi sulla sua solvibilità, potresti richiedere un garante.

Scegliete con attenzione la data di scadenza dell’affitto

Prima di finalizzare il contratto di locazione, riflettete attentamente sulla data di scadenza dell’affitto. La maggior parte delle persone riceve lo stipendio dal proprio datore di lavoro verso la fine del mese, quindi è meglio allineare le date di scadenza dell’affitto a questo periodo.

Tuttavia, ognuno ha un calendario di pagamento diverso. È una buona idea chiedere all’inquilino quando viene pagato, in modo che la data di scadenza dell’affitto possa cadere immediatamente dopo. Se ci sono più inquilini, cercate di scegliere una data dopo che entrambi gli inquilini sono stati pagati.

Questo può evitare ritardi nei pagamenti o che gli inquilini cadano in temporanei arretrati di affitto mentre aspettano di essere pagati dal loro posto di lavoro (o da altre fonti di reddito, come i sussidi).

Siate flessibili nel modificare la data di scadenza del pagamento

I proprietari e gli agenti immobiliari possono addebitare fino a 65 euro (a meno che non si possa dimostrare che il costo è superiore) se un inquilino chiede di modificare la data di scadenza del pagamento.

Tuttavia, è importante considerare che addebitare una commissione agli inquilini può avere un effetto deterrente. A sua volta, ciò può aumentare il rischio che essi cadano in mora con il pagamento dell’affitto.

Ad esempio, se un inquilino era solito pagare l’affitto il 25 del mese, ma ottiene un nuovo lavoro che lo paga il 29, potrebbe non richiedere una modifica della data di pagamento per evitare la commissione. Questo può causare loro difficoltà finanziarie e potrebbero finire involontariamente in arretrato con il pagamento dell’affitto.

Rimanendo aperti e flessibili nei confronti degli inquilini che richiedono una modifica della data di scadenza, potreste essere in grado di evitare mancati o ritardati pagamenti.

Chiedete agli inquilini di impostare un bonifico ricorrente

Quando firmate un contratto di locazione per la prima volta, è una buona idea chiedere al vostro inquilino di impostare un bonifico ricorrente per il pagamento. Quando un inquilino paga l’affitto manualmente, c’è il rischio che si dimentichi di pagare.

Non date sempre per scontato che un inquilino conosca i bonifici ricorrente, poiché alcuni inquilini potrebbero essere nuovi alla locazione o al suo funzionamento.

Automatizza i promemoria per il pagamento dell’affitto

È una buona idea sfruttare il software ovunque possibile per semplificare la gestione dei tuoi contratti di locazione. Valuta l’utilizzo di un software, come Rentila, per automatizzare i promemoria per il pagamento dell’affitto per ciascuna delle tue proprietà.

Imposta questi promemoria il prima possibile nel contratto di locazione, in modo che l’inquilino riceva un promemoria poco prima, il giorno stesso o poco dopo la data di scadenza del pagamento (se il pagamento non è stato effettuato).

Tieni traccia dei pagamenti dell’affitto

Quando un inquilino non paga l’affitto, è importante agire rapidamente. Tieni d’occhio i pagamenti in modo da poter intervenire immediatamente ed evitare che la situazione peggiori. Un software di gestione immobiliare, come Rentila, può aiutarti a tenere traccia dei pagamenti dell’affitto dei tuoi inquilini in più proprietà per evitare di perdere qualcosa di importante.

Domande frequenti

Per quanto tempo è possibile richiedere il pagamento degli affitti arretrati?

I proprietari possono richiedere il pagamento degli affitti non pagati fino a cinque anni dopo la prima scadenza, come stabilito dall’art. 2948 del Codice Civile. Ciò significa che un proprietario può presentare una richiesta di pagamento agli inquilini che devono degli affitti fino a cinque anni dopo il primo mancato pagamento.

Per presentare una richiesta di risarcimento, è necessario conservare una documentazione legale completa, in particolare i contratti di locazione e le comunicazioni tra l’inquilino e il proprietario. L’utilizzo di un software per la gestione dei contratti di locazione garantisce che i documenti siano archiviati in modo sicuro in un database centrale, che può essere utilizzato a supporto dei procedimenti giudiziari.

I sussidi sociali possono coprire gli arretrati di affitto?

Nei casi in cui un inquilino abbia diritto al Reddito di Cittadinanza o all’Assegno di Inclusione, o lo abbia già richiesto, il locatore può chiedere che la parte relativa all’alloggio gli venga versata direttamente. Si tratta del cosiddetto pagamento diretto all’INPS, che può essere richiesto dal locatore solo se l’inquilino ha arretrati di affitto di almeno due mesi.

Gestione dei pagamenti arretrati dell’affitto: cose da ricordare

Quando si tratta di pagamenti arretrati dell’affitto, tieni presente quanto segue:

1. • Tenete traccia dei pagamenti e agite tempestivamente: valutate l’utilizzo di un software per monitorare i pagamenti mancati e ricevere notifiche immediate in caso di problemi
   • Registrate tutte le comunicazioni: conservate una registrazione di tutte le comunicazioni tra voi e l’inquilino dopo un mancato pagamento
   • Non bombardate gli inquilini con solleciti: se si trovano in una situazione finanziaria temporaneamente difficile, potrebbero sentirsi stressati e aver bisogno di tempo per risolvere la questione e contattarvi con una soluzione
   • Adottate misure per evitare gli arretrati di affitto: automatizzate i promemoria di pagamento, siate flessibili e mantenete buoni rapporti con i vostri inquilini per evitare gli arretrati di affitto
   • Seguite attentamente i consigli legali: esistono regole severe per proteggere gli inquilini e, purtroppo, queste possono avere un impatto negativo sui proprietari se commettono passi falsi, quindi è importante verificare gli aspetti legali prima di procedere