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Guida alla gestione degli affitti

La gestione diretta dei tuoi immobili in affitto è la soluzione più intelligente ed economica e Rentila.it ti mette a disposizione questa guida alla gestione degli investimenti Locativi e tutti gli strumenti che ti aiutano a semplificare e ottimizzare la gestioni dei tuoi affitti.

1. COME TROVARE UNA CASA IN AFFITTO
L’affitto tra privati
Affidarsi ad un agente immobiliare

2. TROVARE UN BUON INQUILINO

3. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Elementi del contratto di locazione
Conduttore: quali documenti richiedere?

4. LA SCELTA DEL CONTRATTO
Contratto a canone libero
Contratto a canone concordato
Contratto di locazione per studenti
Contratto di locazione transitorio
Contratti ad uso diverso da quello abitativo
Altre tipologie contrattuali

5. CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA
La cessione del contratto di locazione
La risoluzione del contratto di locazione
La proroga del contratto di locazione

6. ASPETTI FISCALI
Registrazione del contratto di locazione
Imposta di registro sulle locazioni
La cedolare secca

7. IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO
Come pagare l’affitto
Il deposito cauzionale
La fideiussione bancaria e assicurativa
La morosità incolpevole

8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL LOCATORE
Obblighi del conduttore
Obblighi del locatore

9. TRUFFE E CONTENZIOSI

La materia della locazione (o, più comunemente chiamata “affitto”) crea spesso molti dubbi e difficoltà, a chi non è pratico del settore: tra numerose tipologie di contratto, contributi da versare, agevolazioni fiscali per inquilini e proprietari, procedure di sfratto, ecc. si rischia di perdersi. Non aiuta la frammentarietà della normativa, non contenuta in un unico codice, ma in una serie di leggi speciali, susseguitesi nel tempo e spesso modificate. Rentila ti mette a disposizione questa guida alla gestione degli affitti.

Ecco quindi questa semplice guida per orientarsi su cosa fare per affittare una casa, o un immobile ad uso diverso da quello abitativo.
  

La locazione

La locazione è un contratto con il quale una parte (il “locatore”, più comunemente conosciuto come proprietario di casa) si obbliga a far godere un bene all’altra (il “conduttore”, o inquilino) per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo, detto canone. Il locatore è tenuto a restituire nei tempi prestabiliti il bene ricevuto in uso, avendo cura di restituirlo nel medesimo stato iniziale. 

La curiosità:

La locazione è generalmente chiamata “affitto”, ma in realtà la legge opera una netta distinzione:
Locazione: si riferisce a beni mobili o immobili;
Affitto: si riferisce a beni esclusivamente a carattere produttivo, come un’azienda, un bar o un terreno, ovvero un bene che implica l’esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso.

Casa

1 Come trovare una casa in affitto

Cercare case in affitto, o più in generale immobili, è spesso un’operazione difficile, sia per il locatore che deve trovare la soluzione che soddisfi le proprie esigenze, sia per il conduttore che deve verificare le referenze di chi occuperà il proprio immobile.

Due sono le strade percorribili: muoversi autonomamente sul mercato, o rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, venendo così seguiti da un agente, a fronte del pagamento di una provvigione.

L’affitto tra privati

Prendere casa in affitto: consigli.
Tempo a disposizione e buona volontà sono i primi ingredienti per una buona ricerca.
Ma dove si cercano gli annunci di affitto?

  • Agli ingressi di palazzi o negozi, o affissi sui balconi di appartamenti, si possono spesso trovare i cartelli “affittasi”. Sarà sufficiente passeggiare nelle aree in cui si vorrebbe trovar casa, per avere la possibilità di incontrarne qualcuno;
  • presso studi di architetti o geometri;
  • su quotidiani e riviste del settore, o all’interno di portali online (evidenziando solo gli annunci privati). È possibile anche scrivere un annuncio “cerco casa”, indicando le caratteristiche dell’appartamento in affitto che si sta cercando, e sottolineando che l’annuncio è rivolto unicamente a privati: “case in affitto da privati”.
Attenzione!

Per evitare brutte sorprese, è sempre bene visitare l’immobile prima di affittarlo, senza concedere caparre e/o anticipi. Può capitare infatti che le immagini e le descrizioni trovate online o su riviste, non corrispondono alla realtà. Anche a fronte di anticipi o caparre è necessario farsi rilasciare delle regolari ricevute, che stabiliscono la natura del versamento.

Durante la prima visita, è consigliabile controllare:

  • la posizione della casa in affitto, soprattutto per quanto riguarda il servizio di mezzi pubblici, la vicinanza di negozi / supermercati / aree verdi / presenza di strade o incroci rumorosi;
  • Il vicinato: per il locatore sarà sempre tranquillissimo, ma sarà veramente così? Parlare con gli inquilini precedenti è una buona strategia per scoprirne di più;
  • I contatori degli impianti: il sistema elettrico dev’essere a norma di legge. È bene chiarire con il locatore se le spese di acqua, luce e gas/bombole sono comprese nel canone di locazione. Vedere le fatture delle ultime bollette pagate potrebbe essere molto utile, per avere un’idea dei costi;
  • lo stato degli elettrodomestici, il funzionamento delle tapparelle, è consigliabile anche fare scorrere l’acqua dai rubinetti;
  • se sono state eseguite (o se sono in previsione) la disinfestazione e la derattizzazione;
  • gli infissi delle finestre, per evitare la fuoriuscita di calore;
  • lo stato dei muri (presenza di muffa ecc.) e dell’arredamento, qualora l’immobile venga concesso arredato;
  • tutto ciò che include il canone di affitto (esempio: spese condominiali, tassa sui rifiuti ecc.).

È sempre bene inoltre chiedere la planimetria, per controllare con calma i metri quadri calpestabili dichiarati, e lo stato catastale per essere sicuri di affittare un appartamento con una regolare destinazione abitativa (soprattutto per i loft, o per gli edifici a pian terreno).

Affidarsi ad un agente immobiliare

L’agente immobiliare è un mediatore che si occupa dello scambio di beni immobili, prevalentemente lo scambio in compravendita o in locazione di abitazioni, di locali commerciali nuovi e/o usati e di terreni nonché la cessione o l’affitto di aziende. L’esercizio di questa attività è subordinato all’iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione, tenuto presso ciascuna Camera di Commercio.

L’agente garantisce che l’immobile sia in regola con le norme urbanistiche ed edilizie, la regolarità degli impianti e la regolarità degli aspetti giuridici (titolarità del bene, disponibilità e così via), richiedendo ed esaminando i documenti necessari. Inoltre è lui ad assistere le parti nell’assolvimento degli obblighi di legge, dalla stipulazione del contratto di locazione alla registrazione. 

Attenzione!

I compiti che deve assolvere un intermediario sono complessi quindi dovete essere sicuri di scegliere un professionista serio, provvisto di patentino che ne attesti l’iscrizione al Rea.

Per il locatore: affidando un immobile ad un’agenzia, si stipula un contratto scritto chiamato “incarico di mediazione”, con cui il proprietario incarica l’agente di trovare un inquilino per il proprio immobile.
L’incarico può essere di due tipi:

  1. Senza esclusiva: il proprietario è libero di trovare direttamente un affittuario, senza dover necessariamente attendere la fine del mandato;
  2. con esclusiva: il proprietario non può trovare da sé altri interessati all’immobile prima della scadenza del contratto e, se ne trova, è comunque tenuto a pagare la penale o il compenso all’agenzia, a seconda di quanto prescritto nel contratto di mandato.
Attenzione!

Evitate le agenzie immobiliari che richiedono un pagamento anticipato per poter visionare le offerte; i contatti forniti possono in alcuni casi rivelarsi fasulli.

Per legge all’agente immobiliare spetta sempre il pagamento della provvigione se l’affare si conclude per effetto del suo intervento, anche dopo che il mandato è scaduto. Il compenso solitamente è compreso tra il 5 e il 15% dell’importo annuale dell’affitto, spese escluse, chiesto a proprietario e inquilino. La provvigione massima per l’agente immobiliare è comunque fissata dal Comune, pertanto è sempre meglio informarsi in anticipo per evitare di trovarsi di fronte a richieste eccessive.

Inquilino

2 Trovare un buon inquilino

Per affittare un appartamento è necessario soddisfare alcuni requisiti di legge, tra cui l’obbligo di ottenere la certificazione energetica (ACE), un dato importante per determinare l’importo del canone mensile: migliore sarà la classe energetica, più alto sarà il prezzo della casa in affitto.
È bene anche informarsi sull’ammontare medio delle spese condominiali, soprattutto nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato e un ascensore. Infine è importante verificare che gli impianti siano a norma, per non incorrere in spiacevoli sorprese.

Prima della presentazione, e dello scatto di foto che saranno utili per aumentare le visualizzazione dell’annuncio “affitto casa”, l’immobile deve essere pulito, e le pareti ridipinte. È buona norma anche stilare una lista dell’arredo presente, e delle sue condizioni.

Avere chiaro il profilo di inquilino ideale per la casa in affitto è molto utile, per indirizzare l’offerta solo alle persone che rientrano nel target, come ad esempio famiglie, single, coppie, con o senza animali ecc. La conoscenza della persona interessata, prima di ogni eventuale firma, è indispensabile, soprattutto per avere l’occasione di parlare della situazione lavorativa come garanzia di pagamento. Come garanzia è possibile anche richiedere un’assicurazione, che garantisce il recupero fino a 12 mensilità non versate.
Chiedere la caparra è un diritto del locatore, e inoltre è obbligatorio ai sensi della legislazione in materia di locazioni urbane. 

Contratto

3 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Elementi del contratto di locazione

Nonostante le differenti tipologie di contratto, possono essere individuati, elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione, ovvero:

  • generalità delle parti: locatore e conduttore;
  • data di stipula e durata del contratto: secondo il Codice Civile il limite massimo non può superare i 30 anni;
  • indicazione del bene dato in locazione: il bene, soprattutto nel caso di case in affitto, deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione (indirizzo, dati catastali, locali e servizi da cui è composto, l’uso per cui viene ceduto in locazione ecc.);
  • importo del canone di locazione annuale: la somma che il conduttore si obbliga a versare al locatore (o a un suo valido rappresentante) allo scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre);
  • l’aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell’aumento del costo della vita accertato dall’ISTAT;
  • importo del deposito cauzionale (se previsto);
  • la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento di una sanzione amministrativa;
  • la clausola contenente la previsione dell’esercizio della cedolare secca, da parte del locatore;
  • i riferimento alla suddivisione tra locatore e conduttore delle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione o di piccola manutenzione e degli oneri accessori;
  • i termini e la modalità per far valere la disdetta del contratto di affitto, ovvero l’atto con il quale una parte intende comunicare all’altra la propria volontà di non proseguire e/o non rinnovare il rapporto locativo in essere.

Conduttore: quali documenti richiedere?

I documenti per affittare casa, oltre al contratto scritto, devono essere richiesti dal conduttore, per regolare tutte le formalità e i pagamenti relativi alla sua permanenza nello stabile:

  1. Il verbale di consegna: una descrizione dettagliata delle condizioni della casa in affitto al momento della consegna delle chiavi. In particolare si tratta di un elenco dello stato dei muri, degli infissi, degli impianti, dell’arredamento e di eventuali pertinenze come box, cantina, solaio, giardino e terrazzo;
  2. l’attestazione APE (Attestato di Prestazione Energetica): il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. Oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico;
  3. la documentazione relativa alle utenze e il chiarimento sull’imposta sulla spazzatura: durante la stipula del contratto, bisogna chiarire che questo tributo si paga dal momento in cui si entra in casa.

4 LA SCELTA DEL CONTRATTO

La legge offre una serie di contratti tipici cui fare riferimento. Locatore e conduttore devono attenersi a tali modelli nella predisposizione dei contratti di locazione, scegliendo in base alle proprie esigenze. Pur non esistendo un accordo completamente libero, esistono alcuni schemi che lasciano maggiore autonomia alle parti ed altri, invece, meno.

Per le abitazioni la Legge 431/1998 prevede quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l’importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote IMU ridotte.

  1. Canone libero: con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (detto anche “4+4”);
  2. Canone concordato: con durata 3 anni + 2 di rinnovo automatico;
  3. Canone concordato per studenti universitari: rivolto a studenti universitari fuori sede, con durata da 6 a 36 mesi;
  4. Contratti transitori: rivolto a lavoratori transitori, con durata da 1 a 18 mesi.

Contratto a canone libero

Le parti sono libere di determinare il canone di affitto e le altre condizioni del contratto di locazione. L’unico obbligo è quello che il contratto deve avere una durata minima di quattro anni, e un eventuale rinnovo per altri quattro. Se le parti stabiliscono una durata minore, essa si considera comunque pari a quella legale.

Contratto a canone concordato (o agevolato)

Le parti non sono libere di scegliere il canone di locazione, ma devono rimanere entro un valore minimo e uno massimo (differenziato in base alla tipologia di immobile) fissati da appositi accordi territoriali. La durata legale del contratto a canone concordato è di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico alla prima scadenza, a meno che il locatore non abbia bisogno dell’appartamento per usarlo come abitazione o studio professionale.
Per entrambe le parti inoltre, che scelgono la forma di affitto a canone concordato, vi sono delle agevolazioni fiscali.

Contratto di locazione per studenti

Per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, esiste una forma di contratto di locazione transitorio. I presupposti per la stipula di tale tipologia contrattuale sono anzitutto, l’obbligo di regolare iscrizione ad un corso di laurea da parte dello studente e, inoltre, la residenza di quest’ultimo al di fuori del Comune in cui si trova l’immobile locato.
 
La disciplina è applicabile solo nei Comuni sede di Università o ad essi limitrofi, con canoni di locazione definiti in appositi accordi locali.

Contratto di locazione transitorio

Le parti possono stipulare contratti per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare, o del conduttore e di un suo familiare, collegata a un evento certo a data prefissata.
  
Il verificarsi dell’esigenza transitoria invocata nel contratto di affitto, oltre ad essere provato con apposita documentazione da allegare al contratto, deve essere confermato tramite lettera raccomandata.
La mancata specificazione delle esigenze transitorie all’interno del contratto di locazione, determina l’applicabilità integrale della disciplina dei contratti a canone libero (4 anni + 4 anni).

Contratti ad uso diverso da quello abitativo

Si ha un “uso diverso da quello abitativo” quando l’immobile:

  • è adibito all’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
  • ospita le sedi di partiti e sindacati;
  • ha come conduttore lo Stato o un ente pubblico territoriale.

La durata minima del contratto di locazione è di 6 anni, 9 anni per attività alberghiere. Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Altre tipologie contrattuali

Immobili adibiti ad uso diverso sia dall’abitazione, sia dall’esercizio delle attività previste negli articoli 27 e 42 della legge 392/1978, ricadono sotto la disciplina residuale del Codice Civile (articoli 1571 e seguenti), e sono svincolati dalle norme della legge 431/1998 (in materia di locazioni abitative) e della legge 392/1978 (in materia di locazioni a uso diverso). La conseguenza è che la durata, il canone e il regime di ripartizione delle spese sono liberamente determinabili dalle parti.

La registrazione del contratto di locazione non è obbligatoria, nel caso in cui la locazione abbia durata inferiore ai 30 giorni.

  • Contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi). Le parti possono scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l’opzione questa permane per tutto il periodo della locazione;
  • Contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio;
  • Contratti di locazione per finalità turistiche: il contratto deve essere in forma scritta, pena la sua nullità. La durata e il canone del contratto sono lasciati alla libertà contrattuale delle parti.
  • Contratti di affitto per immobili ad uso deposito (autorimessa, cantina, box o posto auto ecc.) non collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge 392/78: i depositi possono essere locati  indipendentemente dalle abitazioni. Per la locazione si utilizzano i contratti delle locazioni a uso abitativo, con un’annotazione in cui si specifica che i locali vengano usati solo ed esclusivamente per i depositi. È possibile optare per la cedolare secca soltanto se sono pertinenza di immobile a uso abitativo, e locati insieme ad esso.

5 Cessione, risoluzione e proroga

L’articolo 17 D.P.R. n. 131/1986 disciplina le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione di beni immobili.

La cessione del contratto di locazione

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, il locatore o il conduttore (definito “cedente”) possono essere sostituiti nel contratto da un soggetto terzo (definito “cessionario”), purché l’altra parte vi acconsenta. 

La cessione, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso, è prevista nei casi di:

  • morte o estinzione del conduttore;
  • cessione d’azienda;
  • vendita dell’immobile locato.

In tali casi non è necessario il consenso del contribuente ceduto, ovvero del locatore.

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

La cessione ad uso abitativo è regolata dall’art.6 della Legge 392/78, e predispone che, in caso di morte dei conduttore, a succedere nel contratto di locazione siano il coniuge, gli eredi, i parenti e il convivente.
In presenza di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione dei suoi effetti civili, al contratto di affitto succede l’altro coniuge (se il diritto di vivere nella casa familiare sia stato predisposto dal giudice). Se la separazione è consensuale, succede l’altro coniuge, se vi era tale accordo tra i due.

Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo 

La cessione per uso diverso da quello di abitazione è regolata dall’art.37 della Legge 392/78, e predispone che, in caso di morte del conduttore, subentrano coloro che, per successione ereditaria o per precedente rapporto (esempio: societario), hanno diritto a continuare l’attività.
Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto di locazione, nel caso del suo decesso succederanno gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività per la successione ereditaria o per un rapporto precedente all’apertura della successione.

Comunicazione della cessione

La volontà di effettuare la cessione deve essere comunicata all’altra parte, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di 6 mesi a decorrere dalla data di ricezione della lettera. Nel caso in cui sussistano gravi motivi, devono essere indicati chiaramente.

Se la cessione avviene per volontà del locatore, nei casi previsti dalla legge (cambio dell’uso a cui l’immobile è destinato, avvio dei lavori di restauro, ristrutturazione o demolizione), egli può esercitare il rifiuto del rinnovo. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata, con un preavviso di 6 mesi alla scadenza del contratto.
Se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di 12 mesi.

Imposta di registro per le cessioni

L’accordo di cessione tra le parti può prevedere un corrispettivo.
L’imposta di registro per le cessioni:

  • senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
  • con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • con il modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1502, riportando i dati dei soggetti così come risultano a seguito della cessione o del subentro, e gli estremi di registrazione del contratto originario.

Entro 20 giorni dal pagamento, la delega di versamento e il modello RLI devono essere consegnati (a mano, per posta o telematicamente) all’Ufficio territoriale dove è stata effettua la registrazione del contratto di locazione.

Subentro ex lege

La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta l’imposta di registro. È opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Se a subentrare è il nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.

La risoluzione del contratto di locazione

Di norma il contratto di locazione dura per tutto il lasso temporale individuato nel contratto (data di scadenza espressa in mesi o anni), ma può accadere, anzitempo, che debba essere effettuata una disdetta del contratto d’affitto.

La risoluzione, o disdetta, di un contratto di locazione è soggetta a regole fissate dalla legge, diverse a seconda che la disdetta parta dal conduttore o dal locatore. 

Il conduttore può, in qualunque momento, recedere dal contratto di locazione nei casi previsti dal contratto stesso o, per legge, se ricorrono gravi motivi. È necessario però che dia sempre un preavviso prima dalla scadenza, attraverso l’invio di una lettera di disdetta, tramite raccomandata A/R. I tempi del preavviso dipendono dalle condizioni contrattuali, e dalla tipologia di immobile affittato.

Immobili ad uso abitativo:

  • Contratti a canone libero 4+4, e contratti a canone concordato 3+2: se non specificato diversamente sul contratto di affitto, la legge prevede che il tempo di preavviso per la disdetta sia di 6 mesi;
  • Contratti di natura transitoria: 3 mesi di preavviso.

Immobili ad uso non abitativo:

  • Uso commerciale: 12 mesi di preavviso;
  • Uso alberghiero: 18 mesi di preavviso;
  • La motivazione della disdetta non è obbligatoria.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Il recesso del conduttore può essere:

Convenzionale: All’interno del contratto di affitto le parti possono inserire clausole che permettono al conduttore di recedere liberamente dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, dandone sempre comunicazione al locatore entro 6 mesi dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono stabilire anche un termine di comunicazione inferiore ai 6 mesi.

Legale: Può succedere che le parti, stipulando il contratto di locazione, non abbiano previsto la possibilità del recesso convenzionale da parte del conduttore. In tal caso, quest’ultimo potrà recedere dal contratto solo in presenza di gravi motivi, che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

Secondo la giurisprudenza, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti:

  • oggettivamente gravi, cioè fatti imprevedibili, involontari e sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
  • estranei alla volontà del conduttore, che non dipendono quindi dalla soggettiva e unilaterale valutazione e che restano estranei al suo controllo;
  • diretti a rendere gravosa la prosecuzione del contratto anche sotto il profilo economico (esempio: la presenza di forte umidità e di condensa nell’abitazione tali da compromettere la salubrità del luogo).

Nella lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione, l’affittuario deve indicare:

  1. i dati anagrafici dell’inquilino;
  2. la richiesta di recesso dal contratto;
  3. i dati relativi alla registrazione del contratto;
  4. i tempi previsti per liberare l’immobile;
  5. l’indicazione dei motivi per cui si intende recedere il contratto.

Il locatore invece non può liberamente recedere da un contratto di affitto, e una clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla.
La legge gli consente esclusivamente di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge (destinazione dell’immobile a uso proprio, disposizione da parte del conduttore di un altro immobile, mancato utilizzo dell’immobile, vendita a terzi o ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio) o di dare disdetta al contratto alle scadenze del contratto successive alla prima.

Per il caso di fallimento del conduttore, il curatore del fallimento può decidere se recedere dal contratto di locazione (v. n. 5271).

Recesso anticipato: tassa di registro

Il recesso anticipato dal contratto di affitto da parte del conduttore comporta, a carico delle parti, l’obbligo di versamento della tassa di registro, per la risoluzione anticipata.

Il versamento all’Agenzia dell’Entrate, ha un’imposta fissa di euro 67.00, da corrispondere utilizzando il modello F24 Elide (codice tributo 1503).  Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore, e gli estremi della registrazione del contratto di affitto.
Generalmente questa spesa si ripartisce tra il locatario e il conduttore, come condizione contrattuale. Per tutti i casi specifici è opportuno osservare che il contratto di locazione contenga questa condizione. In caso contrario sarà obbligo del locatario saldare il pagamento della tassa di chiusura.

Attenzione!

Nel caso di risoluzione l’imposta di registro non è dovuta quando si sceglie la cedolare secca, a condizione che alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione.

La proroga del contratto di locazione

Alla scadenza di un contratto di affitto è possibile optare per un prolungamento dello stesso.

Immobili ad uso abitativo
  • Contratti a canone libero 4+4 e contratti a canone concordato 3+2: La parte che intende procedere al rinnovo deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una raccomandata con ricevuta di ritorno al domicilio della controparte, la quale ha tempo altri 60 giorni per inviare una risposta. In assenza di quest’ultima, il contratto si presume non rinnovato. Nel caso contrario, invece, si ritiene rinnovato per gli anni previsti.
  • Contratti di natura transitoria: se l’esigenza della transitorietà è stata richiesta inizialmente dal conduttore e riportata in contratto, la proroga è possibile solo se l’inquilino, con lettera raccomandata inviata al locatore prima della scadenza del contratto, chiede di prorogare il periodo transitorio perché l’esigenza della transitorietà non si è ancora conclusa. In tal caso non serve rifare un nuovo contratto ma è prorogabile tacitamente il vecchio.
Immobili ad uso non abitativo
  • Contratti locazione commerciale: Il rinnovo è tacito alla fine della scadenza, per ottenere un contratto dalle medesime condizioni di quelle previste dal contratto rinnovato.

Per prorogare un contratto di locazione in scadenza è necessario, prima di tutto, trovare l’accordo con il proprietario dell’immobile, in quanto comporta alcune spese che vanno tenute in considerazione.

Il secondo passaggio è la comunicazione all’Agenzia delle Entrate che, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità o per l’intero periodo della sua durata.

L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente: la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504. Per comunicare la proroga è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
    Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
Attenzione!

Nel caso di proroga l’imposta di registro non è dovuta quando si sceglie la cedolare secca, a condizione che si eserciti l’opzione per il periodo di durata della proroga.

Fiscalità

6 ASPETTI FISCALI

Registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, e può essere fatta con modalità telematica, attraverso Fisconline o Entratel (obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i possessori di oltre 10 immobili, e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), o modalità tradizionale (presso un qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate).
In entrambi i casi la registrazione avviene con il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) che permette di:

  • registrare i contratti di affitto e locazione di immobili;
  • comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni;
  • esercitare l’opzione o la revoca della “cedolare secca”;
  • regolarizzare un affitto non registrato.

Unica eccezione alla registrazione, tramite modello RLI, nei casi in cui la durata del contratto di locazione non superi i 30 giorni complessivi nell’anno. Nei 60 giorni successivi il locatore deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio, di modo che quest’ultimo possa procedere con l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.

Attenzione!

La mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione prevede una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. L’occultamento, anche parziale, del canone, costa dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, mentre il tardivo versamento dell’imposta prevede il pagamento del 30% dell’importo versato in ritardo.
Le violazioni tributarie commesse a causa di omissioni o errori, possono essere regolarizzate con lo strumento del ravvedimento. Grazie a tale strumento la sanzione prevista verrà ridotta, a seconda della violazione da sanare, e al momento in cui si regolarizza la stessa.

Attenzione!

Se la registrazione non viene effettuata, il contratto di locazione viene considerato inesistente. Qualora non sia pagato il canone, o l’immobile non venga liberato alla data di scadenza del rapporto, non si può procedere allo sfratto con sistema abbreviato, necessitando invece una causa ordinaria di occupazione senza titolo.

Imposta di registro sulle locazioni

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato, mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Il calcolo dell’imposta di registro per la “Locazione di immobile ad uso abitativo” e la “Locazione a canone concordato di immobile ad uso abitativo”, è pari al 2% del canone annuo, con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00€.
Eccezioni per:

  • Immobili a canone concordato: l’imposta è del 1,4%;
  • Immobili registrati separatamente dall’arredo: imposta del 2% sull’immobile, e del 3% sull’arredo;
  • Cauzione versata da un terzo estraneo alla locazione: imposta del 0,50%.

Il primo anno l’imposta di registro è da versare entro 30 gg dalla stipula, sempre prima della registrazione del contratto di locazione. I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. 

È possibile pagare:

Il nuovo modello F24 Elide, è obbligatorio al posto del modello F23 a partire dal 1° gennaio 2015 per il  versamento delle imposte di registro e bollo, compensi, sanzioni e interessi. 

La Cedolare Secca

Le imposte di registro e di bollo non sono soggette al pagamento nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, applicabile solo per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo e accatastati tra la categoria A1 e A11 (ad esclusione della A10 – uffici o studi privati) e per box, cantine, garage (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La cedolare secca consiste nell’applicare al canone di locazione annuo un’imposta fissa, sostituendo:

  • l’IRPEF;
  • l’addizionale regionale e comunale: per la parte derivante dal reddito dell’immobile;
  • l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e sulle proroghe.

L’imposta sostitutiva con il regime della cedolare secca si calcola applicando, al canone di locazione annuo, un’aliquota fissa del:
21% – per i contratti di locazione a canone libero;
10% – per i contratti a canone concordato nelle principali città, per il quadriennio 2014-1017. Dal 2018 diventerà del 15%.

La registrazione del contratto di locazione può avvenire in via telematica o presso gli uffici preposti.
Optando per la cedolare secca, il locatore non vedrà cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi, sul cui totale andrà calcolata l’Irpef, e dovrà rinunciare a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione. L’inquilino deve esserne informato tramite lettera raccomandata. 

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata:

  • alla registrazione del contratto;
  • nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità;
  • in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. L’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla proroga.

Per approfondire il regime IVA delle locazioni di fabbricati consultare la Circolare 22/E del 22 giugno 2013.
(http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassiDetail.do?id=%7b69635E1E-A3D4-40BC-A3AE-59D5E67A4122%7d)

Attenzione!

Non è possibile scegliere la cedolare secca per i contratti di locazione di immobili situati all’estero, e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari.

PAGAMENTO

7 IL PAGAMENTO DELL’AFFITTO

Come pagare l’affitto

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità per quanto riguarda il pagamento degli affitti.
Il provvedimento ha ampliato il limite dei pagamenti in contanti a 3000 euro (1000 euro fino al 31 dicembre 2015), e abrogato la norma che prevedeva il divieto dei pagamenti in contanti per i canoni di locazione di qualsiasi importo, per le unità abitative.

Dal 1° gennaio 2016 è pertanto possibile pagare i canoni di affitto sopra i 999,99 euro in contanti, senza bisogno di ricorrere a strumenti tracciabili come il bonifico o l’assegno. Sopra la soglia dei 3000 euro bisognerà invece ricorrere obbligatoriamente a metodi di pagamento con tracciabilità (assegni non trasferibili, bonifici e carte di credito).

Un’eccezione è prevista nel caso del versamento di più mensilità arretrate in un’unica soluzione: in questo caso il proprietario dovrà emettere una ricevuta per ogni mensilità ma l’intera somma potrà essere saldata in contanti.

Gli inquilini di case in affitto o di immobili a uso commerciale possono versare al proprietario di casa, del negozio, dell’ufficio ecc. l’importo del canone mensile, oltre che in contanti anche con:

  • assegno bancario non trasferibile;
  • assegno circolare;
  • assegno postale;
  • canone di affitto pagato con Postepay o qualsiasi altra carta di credito ricaricabile;
  • bonifico bancario o postale.

Per gli affitti stipulati con contratti di locazione con agenzie e intermediari, gli inquilini possono pagare anche con pagamenti elettronici come carta di credito e bancomat.

Al fine di documentare le transazioni avvenute tra proprietario e inquilino è necessario emettere delle ricevute, che attestino i pagamenti in contanti del canone di locazione.

Attenzione!

Chi sceglie il pagamento in contanti dell’affitto oltre la soglia limite, è sottoposto alla normativa antiriciclaggio, che prevede una multa variabile dall’1 al 40% dell’importo trasferito, con eventuale e potenziale coinvolgimento di chi ha ricevuto ed accettato il contante sopra la soglia (in questo caso il padrone di casa o dell’immobile commerciale affittato). La sanzione minima pecuniaria non può essere inferiore a 3000 euro per gli importi pari o poco superiori a 1000 euro, per gli importi più elevati scatta l’aggravante ed una sanzione fino a 5 volte la minima.

Il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è un deposito in denaro che viene richiesto dal locatore in sede di stipula del contratto di locazione. L’obiettivo è tutelare i proprietari dai possibili danni alle case in affitto, metterli al riparo da eventuali mancati pagamenti degli ultimi mesi di locazione e, più in generale, da ogni possibile inadempimento da parte del locatario. 

Nell’articolo 11 del codice civile, legge 392/78, si stabilisce che il deposito cauzionale può essere al massimo pari a tre mensilità di affitto (spese escluse).

Il suo ammontare deve essere inserito nel contratto di locazione, e restituito con gli interessi legali entro un massimo di 10 anni di tempo.

Attenzione!

Spesso si confonde il deposito cauzionale con la caparra. La caparra è una somma di denaro, o bene, che una parte versa all’altra come anticipo della prestazione finale (caparra confirmatoria) o come corrispettivo del diritto di recesso (caparra penitenziale). È spesso il caso di somme versate temporaneamente all’agenzia immobiliare, o al locatore, come manifestazione d’interesse del futuro conduttore. La caparra deve essere poi restituita.

La fideiussione bancaria e assicurativa

I locatori, per evitare problemi sul pagamento dell’affitto o del deposito cauzionale, e per avere garanzia di importi più alti, possono richiedere al conduttore la garanzia della fideiussione.
Come funziona la fideiussione affitto: è una garanzia che la banca o compagnia di assicurazione concede a persone fisiche e società, per garantire i regolari pagamenti da parte del conduttore. 

La fideiussione affitto può essere di due tipi:

  1. fideiussione bancaria: il conduttore richieda alla banca, la concessione di una garanzia che garantisca al locatore il regolare pagamento del canone d’affitto. In cambio il conduttore deve versare una percentuale di interessi alla banca, da calcolare in base al canone di locazione annuo. La fideiussione bancaria viene emessa a prima richiesta, ed il pagamento avviene in tempi brevi;
  2. fideiussione assicurativa affitto: la garanzia viene rilasciata dalla compagnia assicurativa o finanziaria, che pagano il dovuto solo dopo la sentenza di sfratto e quindi a conclusione dell’iter giudiziario, per liberare l’immobile dall’inquilino moroso.

Morosità incolpevole

La morosità incolpevole è una situazione di improvvisa impossibilità a provvedere al pagamento del canone affitto da parte del conduttore.

Le cause di morosità incolpevole possono essere:

  1. perdita del lavoro per licenziamento;
  2. accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;
  3. cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;
  4. mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
  5. cessazione di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivante da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
  6. malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo, o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.

Lo Stato, in tali casi, prevede un contributo affitto che attinge alle risorse stanziate ogni anno dal Governo con la Legge di Stabilità, al Fondo Morosità incolpevole, istituito presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Tale Fondo opera solo nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Dopo aver verificato che sussistano tutti i criteri per il contributo affitto, il Comune può concedere un contributo massimo di 8.000 euro. Per accedere al Fondo Morosità Incolpevole è necessario presentare domanda al Comune di Residenza.

Il Governo ha istituito anche un Fondo Nazionale Sostegno all’Accesso alle Abitazioni in Locazione, che si concretizza in una misura preventiva allo sfratto. Il Fondo è nazionale ma è gestito dai Comuni attraverso l’annuale emanazione di appositi bandi, specifica scadenza e modulo domanda.

Obblighi

8 Obblighi del conduttore e del locatore

Dalla stipulazione del contratto di locazione derivano a carico delle parti, proprietario-locatore e conduttore-inquilino, una serie di obbligazioni. La disciplina è definita dal Codice Civile, in particolare l’art. 1575 c.c. individua le obbligazioni principali del locatore, in primis l’obbligo a “far godere” la cosa al conduttore.

Obblighi del locatore

Il locatore deve:

  • consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione;
  • mantenere l’immobile in condizioni da servire all’uso convenuto;
  • garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione: il locatore è tenuto a tutelare il conduttore da interventi di terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile, e non può compiere sul bene locato opere che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore;
  • restituire il deposito cauzionale: deve avvenire al termine della locazione, dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore;
  • provvedere alla registrazione del contratto di affitto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio). 

Obblighi del conduttore

Il conduttore deve:

  • servirsi dell’immobile solo per l’uso determinato nel contratto di locazione, senza apportare cambiamenti che ne modifichino la natura;
  • corrispondere il canone concordato nei termini convenuti, senza effettuare autoriduzioni o sospensioni di pagamento decise in via autonoma e fornendo una garanzia per il pagamento;
  • restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata: il conduttore deve liberare l’immobile dalle proprie cose e restituire le chiavi al proprietario, permettendogli quindi di riprendere possesso del proprio bene;
  • obbligo di custodia: il conduttore risponde della perdita e del deterioramento dell’immobile che avvengono durante l’affitto, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti a lui non imputabili. È responsabile anche della perdita e del deterioramento provocati da persone che egli ha ammesso anche temporaneamente, all’uso o al godimento dell’immobile.
Nota bene!

Sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, manutenzione del giardino, ecc.).

Le spese per le opere di straordinaria manutenzione, ovvero opere prevedibili su un lungo termine di utilizzo dell’immobile (le spese per l’eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione della caldaia rotta, ecc.) e di ordinaria manutenzione, effettuate con cadenza prestabilita e normali da effettuare sull’immobile (la riverniciatura di porte o finestre, la sostituzione di singole tegole ecc.) rimangono a carico del locatore.

Le opere di piccola manutenzione sono invece di competenza del conduttore, in quanto si rendono necessarie durante il normale uso delle case in affitto (la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco ecc.).

Attenzione!

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

9 Truffe e contenziosi

La ricerca di una casa in affitto è una strada tortuosa, e può anche capitare di imbattersi in una truffa o in una trappola. Informarsi sempre bene, e visitare personalmente l’immobile, è la prima strategia per smascherare eventuali malintenzionati.

Truffe online cosa fare per difendersi:

  • non effettuare mai nessun tipo di pagamento prima di vedere la casa;
  • non utilizzare mai forme di pagamento senza tracciabilità, ma sempre bonifici o forme di pagamento Paypal;
  • non lasciare mai pagamenti in contanti come anticipo senza avere in cambio una ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento;
  • non firmare mai nulla in anticipo senza prima vedere l’immobile;
  • diffidare da chi risponde solo via email, senza fornire un numero di telefono (spesso sostenendo la scusa che vive lontano/all’estero);
  • controllare che non ci siano ipoteche, pignoramenti, cartelle esattoriali di Equitalia pendenti sull’immobile;
  • diffidare dalle agenzie immobiliari che chiedono soldi solo per avviare la ricerca. L’agente immobiliare va pagato sempre a conclusione del contratto di locazione, quando il proprietario e l’inquilino hanno messo la firma;

Ma se si rimane vittima di un qualsiasi raggiro o si vuole risolvere un contenzioso con il proprietario, a chi bisogna rivolgersi? Ad un avvocato, in quanto se ci sono delle divergenze dopo la stipula del contratto, la legge prevede che subentri la mediazione obbligatoria.