Simulatore di investimento locativo
Il simulatore di investimento locativo calcola la redditività di un acquisto a reddito: cashflow, rendimenti, indebitamento, un voto complessivo e una proiezione sull’intero periodo di detenzione. Si raggiunge dalla sezione “Strumenti”, poi “Simulatore di investimento”.
Tutto viene ricalcolato nel browser man mano che digiti: non esiste un pulsante “Salva”.
Importante!
Una simulazione non viene mai conservata. Se lasci la pagina o la ricarichi, tutti i campi tornano ai valori predefiniti.
Usa “Stampa” o “Scarica” prima di lasciare la pagina se vuoi conservarne una traccia.
Partire da un nuovo progetto o da un immobile esistente
In cima al blocco “Proprietà”, l’elenco “Immobile da analizzare” propone “Nuovo progetto” — i campi contengono allora valori di esempio — oppure uno dei tuoi immobili. Selezionando un immobile vengono ripresi i dati della sua scheda: prezzo e spese di acquisto, ristrutturazione, compensi dell’agente, affitto, spese accessorie, IMU, valore attuale e tipo di locazione. L’apporto personale è dedotto dal mutuo registrato; il tasso dell’assicurazione del mutuo viene ripreso solo se è registrato in percentuale.
Le informazioni assenti dalla scheda vengono riprese come 0 e il cambio di immobile azzera prima tutti i campi. Sono proposti solo gli immobili a cui hai accesso, esclusi quelli archiviati e il cestino — vedi creare, modificare o eliminare una proprietà, un’unità.
Scegliere il livello di dettaglio
Tre schede determinano il numero di campi visualizzati: “Principiante” si limita all’essenziale; “Avanzato” aggiunge ristrutturazione, arredamento, spese accessorie, sfitto, spese condominiali, manutenzione, gestione e ipotesi fiscali; “Esperto” aggiunge la rivalutazione annuale del canone, le impostazioni fiscali dettagliate, la rivendita, la proiezione annuale e il TRI.
Tornare a un livello inferiore nasconde i campi ma ne conserva i valori: restano compresi nel calcolo.
Compilare le ipotesi
La colonna di sinistra raggruppa le ipotesi per blocco: “Proprietà”, “Finanziamento”, “Redditi da locazione”, “Spese di gestione”, “Ipotesi fiscali” e “Ipotesi di rivendita”. “Importo del prestito” e “Mensile” non si digitano: il prestito è il costo totale meno l’apporto e la rata comprende l’assicurazione del mutuo. “Accantonamento per manutenzione” e “Compensi di gestione locativa” si esprimono in percentuale del canone; “Valore attuale” sostituisce il prezzo d’acquisto come base della rivalutazione.
Se un valore è incoerente — prezzo o durata del mutuo nulli, tasso superiore al 20 %, sfitto fuori dall’intervallo 0-100 %, apporto superiore al costo totale — il banner “Dati incompleti o incoerenti” sostituisce il voto e indica cosa correggere.
Leggere i risultati
La colonna di destra si aggiorna a ogni battuta:
- il voto, da A a F, e il suo commento;
- “Cashflow mensile — dopo le imposte”, con il cashflow ante imposte, il cashflow annuo e un istogramma su dieci anni;
- “Rendimento lordo”, “Rendimento netto” e “Rendimento netto-netto”: ogni riquadro ricorda la propria formula;
- “Canone di pareggio”, il canone a partire dal quale il cashflow si azzera;
- “Investimento totale” e “Quota di finanziamento (LTV)”;
- “Punteggio di rischio” su 100: indebitamento, margine di cashflow, sfitto e rendimento lordo. Più è basso, più l’operazione è sicura.
Al livello “Esperto” si aggiungono “Proiezione annuale”, “Valore di rivendita stimato”, “Plusvalenza netta” e “TRI”.
Come si calcola il voto
A e B: cashflow dopo le imposte positivo, con rischio basso o moderato. C: cashflow risicato o leggermente negativo. D: una perdita mensile accettata consapevolmente. F: cashflow fortemente negativo o rischio molto elevato. Il voto dipende interamente dalle tue ipotesi: due punti di sfitto in più bastano a volte a farlo cambiare.
Come viene modellata l’imposta
Il blocco “Ipotesi fiscali” esiste solo nella versione francese del sito. Altrove nessuna imposta viene modellata: il cashflow dopo le imposte è uguale al cashflow ante imposte.
In Francia “Tipo di locazione” comanda il resto: “Locazione non arredata”, “Locazione arredata” oppure “Nessuna modellazione fiscale”. L’elenco “Sistema fiscale” si adatta alla scelta — “Micro-foncier (abbattimento 30%)” o “Regime reale (spese reali deducibili)”, “LMNP reale + ammortamento” o “Micro-BIC (abbattimento 50%)” — poi indichi la tua “Aliquota marginale d’imposta” e i “Contributi sociali”. Il livello “Esperto” apre le deduzioni, l’ammortamento e il dettaglio dell’imposta sulla plusvalenza.
Importante!
Il calcolo fiscale è una stima semplificata: le regole dipendono dalla tua situazione personale.
Non sono modellati né la sovrattassa sulle forti plusvalenze, né i forfait per spese e lavori, né il deficit fondiario, né i massimali dei regimi micro. Consulta un commercialista prima di impegnarti.
Confrontare due immobili
La scheda “Confronta” affianca “Immobile A” e “Immobile B”, tredici campi ciascuno, precompilati con valori di esempio e indipendenti dalla scheda “Immobile unico”. La tabella confronta investimento totale, prestito, rata, cashflow, rendimenti, canone di pareggio, LTV, punteggio di rischio e voto, poi designa un “Vincitore” riga per riga.
Verificare la solidità con gli scenari
La scheda “Scenari” ripete tre volte quanto hai inserito in “Immobile unico”: “Prudente” (canone −5 %, sfitto +2 punti, spese +10 %, tasso +0,5 punti), “Caso base” (i tuoi dati, l’unica scheda che mostra il voto) e “Caso migliore” (canone +5 %, sfitto −1 punto, spese stabili). Le due schede laterali indicano lo scarto rispetto al caso base. Un investimento è solido se lo scenario prudente genera ancora un cashflow accettabile.
Stampare o scaricare la simulazione
Il menu “…” in alto a destra propone “Stampa”, che apre la simulazione impaginata in una nuova scheda, e “Scarica”, nei formati Adobe PDF, Word e Open office. Il documento riprende il voto, i risultati, i tuoi dati, la rivendita e la proiezione annuale, anche dal livello “Principiante”.
Viene esportata solo la scheda “Immobile unico”: il confronto e gli scenari no. Se dei campi sono incoerenti, l’esportazione si interrompe e vengono mostrati gli errori.
