{"id":976,"date":"2018-04-13T12:06:44","date_gmt":"2018-04-13T12:06:44","guid":{"rendered":"https:\/\/rentila.it\/blog\/?p=976"},"modified":"2025-12-22T13:16:52","modified_gmt":"2025-12-22T13:16:52","slug":"sfratto-per-morosita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2018\/04\/13\/sfratto-per-morosita\/","title":{"rendered":"Sfratto per morosit\u00e0 e altre tipologie: risponde l’Avvocato"},"content":{"rendered":"

\"sfratto<\/p>\n

Lo sfratto per morosit\u00e0<\/strong>. o lo sfratto per finita locazione<\/strong>, sono argomenti importanti per tutti i proprietari di immobili.
\nPer il locatore di immobile concesso in locazione, \u00e8 importante capire quale sia lo strumento giuridico che la legge mette a disposizione per rientrarne in possesso. E lo sfratto risponde a tali esigenze.<\/p>\n


\nPer saperne di pi\u00f9, e fornirvi un valido aiuto, ci siamo rivolti allo Studio Legale Ferroni<\/strong>, fondato nel 1973 dall\u2019Avv. Ugo Ferroni. Lo Studio si occupa di diritto civile, obbligazioni, contratti e, particolarmente, di locazioni di immobili sia ad uso abitativo che commerciale. L\u2019Avv. Giorgio Ferroni, presidente di AIGA (Associazione Italiana Giovani Avvocati) di Ferrara, e la Dott.ssa Chiara Muzzi hanno risposto alle nostre domande.<\/p>\n

In cosa consiste concretamente lo sfratto?<\/h2>\n

Lo sfratto \u00e8 un provvedimento del Giudice che impone all\u2019inquilino di riconsegnare e rilasciare l\u2019appartamento a lui locato.<\/p>\n

Quanti tipi di sfratto esistono?<\/h2>\n

Il procedimento di sfratto, in senso stretto, \u00e8 previsto all\u2019interno del Codice di Procedura Civile<\/a> (art. 657 e segg.) nelle forme dello \u201csfratto per finita locazione\u201d e dello \u201csfratto per morosit\u00e0\u201d.
\nInoltre, in talune tassative ipotesi previste all\u2019art. 59 della Legge 392\/78 ed a determinate condizioni, \u00e8 possibile, agire dinanzi al Giudice per ottenere il rilascio dell\u2019immobile (sfratto per necessit\u00e0).<\/p>\n

In che cosa consiste nello specifico lo sfratto per finita locazione?<\/h2>\n

Questa tipologia di sfratto per finita locazione, pu\u00f2 essere chiesto al termine della scadenza naturale del contratto di locazione<\/strong> qualora, nonostante il mancato rinnovo, il conduttore non rilasci spontaneamente l\u2019immobile. Si sottolinea che, al fine di evitare il rinnovo automatico, il locatore deve inviare formale disdetta<\/a> (lettera raccomandata) almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.<\/p>\n

Tuttavia, sempre entro tale termine ed ammesso che il locatore non solo non voglia rinnovare la locazione ma voglia anche premunirsi di un provvedimento di condanna \u201cfutura\u201d al rilascio, potr\u00e0 chiedere al Giudice la c.d. \u201cintimazione di licenza per finita locazione<\/strong>\u201d. Precostituendosi cos\u00ec un titolo azionabile al termine del contratto nell\u2019ipotesi di mancata restituzione spontanea.<\/p>\n

L\u2019articolo 59 della Legge 392\/78, viceversa, prevede il c.d recesso del locatore (leggi, a tal proposito come dare disdetta dal contratto di locazione<\/a>). Si tratta di tassative ipotesi che permettono, una volta che siano trascorsi i primi 4 anni, in caso di contratti liberi, o tre anni, in caso di contratti concordati, al locatore di recedere dalla locazione per motivi di necessit\u00e0. Anche in questo caso la volont\u00e0 di recedere, indicandone i motivi, deve essere comunicata al conduttore tramite lettera raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi. Nel caso di mancata spontanea restituzione dell\u2019immobile, il proprietario potr\u00e0 agire davanti al giudice per ottenerne il rilascio.<\/p>\n

Quali sono le caratteristiche dello sfratto per morosit\u00e0?<\/h2>\n

Lo sfratto per morosit\u00e0 \u00e8 quello pi\u00f9 utilizzato dai proprietari dei beni immobili.
\nLo sfratto per morosit\u00e0 \u00e8 previsto nelle ipotesi di mancato pagamento del canone di locazione, anche per una sola rata,<\/strong> purch\u00e9 siano trascorsi 20 giorni<\/strong> dalla scadenza. Oppure per il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali), quando il debito superi le due mensilit\u00e0 del canone.<\/p>\n

In caso di sfratto per morosit\u00e0, a chi si pu\u00f2 rivolgere il proprietario del bene immobile?<\/h2>\n

Per prima cosa, il proprietario pu\u00f2 autonomamente, con raccomandata a.r, inviare un primo sollecito di pagamento<\/strong> (messa in mora), dove si intima al conduttore di pagare entro un determinato termine dal ricevimento della stessa.
\nSe l\u2019inquilino continua ad essere inadempiente, ci si deve rivolgere al Tribunale<\/strong>. In tal caso, \u00e8 necessaria l\u2019assistenza di un legale per avviare la pratica di sfratto.<\/p>\n

Come inizia il procedimento di convalida di sfratto?<\/h2>\n

Qualora la lettera di sollecito rimanga disattesa, il locatore dovr\u00e0 recarsi da un legale affinch\u00e9 rediga atto di citazione di convalida di sfratto<\/strong>, contenente l\u2019intimazione dello stesso. A tal fine, il locatore dovr\u00e0 premunirsi dei seguenti documenti:<\/p>\n

    \n
  1. copia del contratto di locazione regolarmente registrato;<\/li>\n
  2. copia delle ricevute di pagamento dei mesi precedenti;<\/li>\n
  3. copia dei solleciti di pagamento inviati.<\/li>\n<\/ol>\n

    Successivamente, tale atto verr\u00e0 notificato all\u2019inquilino tramite gli Ufficiali Giudiziari.
    \nSi ricorda che tra la l\u2019avvenuta notifica e l\u2019udienza di convalida di sfratto per morosit\u00e0, devono obbligatoriamente passare non meno di 20 giorni<\/strong>, salvo particolari motivi di urgenza (in tal caso 10).<\/p>\n

    Cosa succede se il locatore o il conduttore non si presentano alla prima udienza?<\/h2>\n

    Se il locatore (proprietario) non si presenta alla prima udienza cessano gli effetti dell\u2019intimazione<\/strong>, perch\u00e9 \u00e8 lo stesso locatore che deve confermare il mancato pagamento del canone o dei canoni.<\/p>\n

    Nel caso in cui l\u2019intimato non si presenti o si opponga e, nel frattempo, non sono stati regolarizzati i canoni arretrati, il Giudice convalida lo sfratto<\/strong> e fissa un termine entro il quale l\u2019inquilino deve lasciare libero l\u2019immobile.<\/p>\n

    Se invece l\u2019inquilino si presenta alla prima udienza, cosa potrebbe succedere?<\/h3>\n

    L\u2019inquilino pu\u00f2 comparire e sanare la morosit\u00e0 direttamente in udienza, versando l\u2019importo dovuto per i canoni scaduti,<\/strong> per gli oneri accessori maturati fino a tale momento. Oltre gli interessi legali e le spese processuali liquidate in tale sede dal Giudice. In tal caso il Giudice dichiara estinto il procedimento.<\/p>\n

    Il conduttore pu\u00f2 fare richiesta di un termine di grazia<\/strong> (ex art 55 L. 392\/78<\/a>) che consiste nella possibilit\u00e0 di avere un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento delle morosit\u00e0, oltre le spese legali del procedimento. In tal caso il Giudice concede un termine non superiore a 90 giorni<\/strong>, rinviando l\u2019udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza assegnata. Fatta eccezione per disoccupati, lavoratori in cassa integrazione, disabili o persone con pi\u00f9 di 65 anni di et\u00e0, per i quali il termine di adempimento \u00e8 di 120 giorni solo se l\u2019inadempienza non si \u00e8 protratta per pi\u00f9 di due mesi.<\/p>\n

    Quali sono i passaggi dopo il termine di grazia, e quindi della proroga?<\/h3>\n

    Se dopo la proroga del termine di grazia l\u2019inquilino ha provveduto al pagamento il procedimento di sfratto si estingue. In caso contrario, il Giudice convalider\u00e0 lo sfratto.<\/p>\n

    \n

    Cosa succede se l\u2019inquilino si presenta all\u2019udienza e si oppone alla convalida di sfratto?<\/h3>\n

    Bisogna distinguere:<\/p>\n