{"id":948,"date":"2018-03-22T18:05:10","date_gmt":"2018-03-22T18:05:10","guid":{"rendered":"https:\/\/rentila.it\/blog\/?p=948"},"modified":"2025-11-04T14:58:34","modified_gmt":"2025-11-04T14:58:34","slug":"affitto-con-riscatto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2018\/03\/22\/affitto-con-riscatto\/","title":{"rendered":"Affitto con riscatto: cos’\u00e8 e come funziona il rent to buy"},"content":{"rendered":"
\"Affitto<\/div>\n

Da molti anni \u00e8 stato introdotto in Italia l’affitto con riscatto<\/strong>, anche meglio conosciuto come rent to buy<\/strong>. Una formula contrattuale nata per agevolare chi vuole comprare una casa, ma ha difficolt\u00e0 ad ottenere un mutuo, o non ha a disposizione subito la somma necessaria da versare al rogito. Con questa formula rent to buy<\/strong> \u00e8 possibile pagare un canone di affitto mensile per il periodo iniziale, andando poi a riscattarlo alla fine. Il vantaggio \u00e8 che l’immobile viene consegnato immediatamente al conduttore, nonch\u00e9 futuro acquirente.<\/p>\n

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Affitto con riscatto cos’\u00e8?<\/h2>\n

L’affitto con riscatto, o rent to buy, \u00e8 stato introdotto nel 2014, con il Decreto Sblocca Italia, convertito in Legge 164\/2014. Una formula che ha permesso a tantissimi cittadini di comprare casa, senza per\u00f2 dover versare subito una grande somma. Questa soluzione di compravendita immobiliare \u00e8 molto valida anche per chi non riesce ad ottenere un mutuo.<\/p>\n

Ma l’affitto con riscatto come funziona <\/strong>nella pratica? Ci sono diversi passaggi, vediamoli subito:<\/p>\n

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  1. dev’essere stipulato un contratto di locazione<\/strong>, tra proprietario e conduttore. La durata del contratto \u00e8 decisa tra le parti e, come un normale contratto di locazione, il conduttore dovr\u00e0 versare mensilmente un canone. Le rate possono durare sino ad un massimo di 10 anni;<\/li>\n
  2. il canone dell’affitto a riscatto<\/strong> \u00e8 composto da due diverse componenti: una destinata al pagamento dell\u2019immobile come se fosse la rata di un mutuo, e una per l’effettivo utilizzo (remunerazione del godimento);<\/li>\n
  3. al termine della durata contrattuale prevista, l’affittuario dovr\u00e0 decidere se procedere o meno all’acquisto con la formula rent to buy<\/strong>. La legge infatti non obbliga le parti a concludere l’atto di vendita, n\u00e8 a trasferire automaticamente l’immobile al conduttore. Quest’ultimo ha per\u00f2 diritto all’acquisto.<\/li>\n<\/ol>\n
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    Cosa succede se il conduttore decide di comprare utilizzando l’affitto con riscatto?<\/h3>\n

    Esempio contratto rent to buy immobiliare di 4 anni: l’appartamento \u00e8 in vendita a 200.000 Euro, e il canone di affitto stipulato tra proprietario e acquirente \u00e8 di 1000 Euro\/mese, di cui 500 di affitto e 500 pagamento della casa.
    \nAl termine dei 4 anni verranno stornati 24.000 Euro dal costo di vendita (500 x 12 x 4).
    \nL’acquirente grazie all’affitto a riscatto, pagher\u00e0 quindi un totale di 176.800 Euro. Questa somma totale pu\u00f2 essere finanziata anche con un mutuo.<\/p>\n<\/div>\n

    Se invece il conduttore decide di non acquistare la casa<\/strong>, alla scadenza del contratto di locazione cesser\u00e0 di avere ogni effetto e l’immobile dovr\u00e0 essere riconsegnato al proprietario. Il proprietario dovr\u00e0 restituire al conduttore la percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita. Si veda a tal proposito il Comma 1 bis dell\u2019art. 23, D.L. 133\/2014: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la propriet\u00e0 dell’immobile entro il termine stabilito<\/em>.<\/p>\n

    Contratto affitto con riscatto come funziona<\/h2>\n

    La stipula del contratto affitto con riscatto<\/strong> \u00e8 la parte pi\u00f9 delicata. Devono essere specificate tutte le clausole, e proprietario e inquilino devono determinare insieme le quote dei canoni. Il contratto d\u2019affitto rent to buy stipulato \u00e8 generalmente pi\u00f9 alto del normale valore contrattuale della casa, questo perch\u00e9 parte della cifra pagata servir\u00e0 per coprire il costo dell\u2019acquisto dell\u2019immobile. Il rent to buy pu\u00f2 essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ecc.<\/p>\n

    La somma da pagare mensilmente con un contratto affitto con riscatto \u00e8 formata da due componenti<\/strong>, che sommate definiscono il totale che il conduttore dovr\u00e0 versare mensilmente al proprietario:<\/p>\n

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    1. una parte \u00e8 destinata al pagamento dell’effettivo utilizzo (canone di locazione);<\/li>\n
    2. una parte \u00e8 da imputare al prezzo, se il conduttore decide di comprare (la somma che verr\u00e0 quindi detratta al prezzo di vendita). Attenzione!!<\/strong> questa cifr\u00e0 verr\u00e0 persa se il conduttore decider\u00e0 di non procedere con l’acquisto della casa, al termine del periodo del contratto rent to buy.<\/li>\n<\/ol>\n

      Il conduttore dovr\u00e0 inoltre versare un acconto iniziale<\/strong>, pari a circa il 6% del valore dell’immobile.<\/p>\n

      Come funziona il contratto di affitto con riscatto?<\/strong> Nel momento in cui le parti decidono di procedere per un affitto con riscatto vengono stipulati due contratti:<\/p>\n

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      1. Il primo \u00e8 un normale contratto d\u2019affitto<\/strong> in cui il canone per il locatario \u00e8 solitamente fissato a un prezzo pi\u00f9 alto di quello ordinario. Infatti gli immobili acquistati con il rent to buy hanno un costo che oscilla fra il 5 e il 20% in pi\u00f9 rispetto alla media degli immobili equivalenti in zona venduti con le normali opzioni (mutuo ecc);<\/li>\n
      2. Il secondo contratto \u00e8 un\u2019opzione sull\u2019acquisto dell\u2019immobile<\/strong>, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (generalmente sono tre anni).<\/li>\n<\/ol>\n
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        Una cosa molto importante \u00e8 che l’contratto di affitto con riscatto deve inoltre essere trascritto presso i registri immobiliari<\/strong>, pena l’illegalit\u00e0. In questo modo la trascrizione vale come una “prenotazione” dell’acquisto della casa. Una vera e propria tutela al conduttore, in caso di inadempimento del proprietario. Inoltre i possibili creditori del venditori non avranno la possibilit\u00e0 di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, e nemmeno richiedere un pignoramento della casa. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni.<\/p>\n

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        RENT TO BUY: VANTAGGI PER IL CONDUTTORE:<\/h3>\n

        – non ha obbligo di comprare la casa, al termine del contratto, ma ha solo diritto all’acquisto;
        \n– pu\u00f2 entrare subito in casa;
        \n– le imposte dirette e locali sono a carico del proprietario;
        \n– \u00e8 tutelato dalla trascrizione nei registri immobiliari<\/p>\n

        RENT TO BUY: VANTAGGI PER IL PROPRIETARIO:<\/h3>\n

        – ha entrata economica mensile data dal duplice canone;
        \n– mantiene la propriet\u00e0 dell’immobile durante tutto il periodo del contratto.<\/p>\n<\/div>\n

        Vendita con patto di riscatto: il regime fiscale<\/h2>\n

        La locazione \u00e8 una operazione non soggetta ad IVA, ma nel caso di affitto con riscatto pu\u00f2 succedere che il proprietario sia una impresa di costruzione con regime di imponibilit\u00e0 IVA.
        \nL’        Agenzia delle Entrate<\/a>, ha specificato che per il trattamento fiscale del rento to buy, bisogna distinguere:<\/p>\n