{"id":913,"date":"2018-02-25T19:01:30","date_gmt":"2018-02-25T19:01:30","guid":{"rendered":"https:\/\/rentila.it\/blog\/?p=913"},"modified":"2025-11-04T14:59:11","modified_gmt":"2025-11-04T14:59:11","slug":"affitti-in-nero-guida-completa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2018\/02\/25\/affitti-in-nero-guida-completa\/","title":{"rendered":"Affitti in nero della casa, conviene veramente? guida pratica"},"content":{"rendered":"
\"Affitti<\/div>\n

Affitti in nero, affitto senza contratto, affitti irregolari, affitto con contratto non registrato..molti sono i termini per indicare il fenomeno degli affitti illegali. Un fenomeno in riduzione negli ultimi anni, grazie alla semplificazione e riduzione del peso fiscale, e all’inasprimento delle sanzioni in caso di evasione. L’introduzione della cedolare secca<\/a> sugli affitti e locazioni, \u00e8 stata sicuramente un valido aiuto nel contrastare il fenomeno, con l’aliquota agevolata.<\/p>\n


\n– Ricordiamo, a tal proposito, che la legge di bilancio 2018 approvata a Dicembre, proroga la possibilit\u00e0 di fruire della cedolare secca al 10%<\/strong> sui contratti a canone concordato. –<\/p>\n

Il Fisco ha inoltre introdotto molte novit\u00e0 sul fronte della lotta all’evasione degli affitti in nero, offrendo la possibilit\u00e0 all’inquilino di denunciare il proprietario <\/strong> godendo di affitti agevolati.<\/p>\n

AFFITTI IN NERO: COSA SIGNIFICA IN PRATICA<\/h2>\n

Gli affitti in nero sono affitti non dichiarati al fisco, quindi illegali. Possono essere un semplice accordo verbale tra proprietario e inquilino, o una forma contrattuale scritta ma non registrata all’Agenzia delle Entrate. Il proprietario in questo modo non dovr\u00e0 versare l’imposta di registro, e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone di locazione.<\/p>\n

la Legge italiana (n.431\/1998, art.1) dichiara che i contratti non registrati, e le locazioni di immobili sulla base di un accordo verbali, sono da considerarsi nulli<\/strong>. La Legge prevede infatti l’obbligo della forma scritta.
\nDi conseguenza l’inquilino non ha alcun dovere nei confronti del proprietario, come il pagamento dell’affitto. Ma non solo. L’inquilino potrebbe anche chiedere la restituzione dei canoni versati in precedenza.<\/p>\n

COME OTTENERE LA RESTITUZIONE DEL CANONE “PARZIALMENTE” IN NERO<\/h2>\n

Pu\u00f2 succedere che all’inquilino venga richiesto il pagamento di una somma pi\u00f9 alta<\/strong>, rispetto a quanto scritto nel contratto. Esempio<\/em>: nel contratto di locazione di 3 anni, \u00e8 riportato che l’ammontare dell’affitto \u00e8 di 400 Euro al mese, ma all’inquilino viene richiesto di pagare in contanti ulteriori 200 Euro.<\/p>\n

La Corte di Cassazione ha stabilito che questa somma (nel nostro caso: 200 Euro) che il conduttore ha dovuto pagare in pi\u00f9 rispetto a quanto stipulato nel contratto scritto, deve essere restituita completamente<\/strong>. L’inquilino, per ottenere questa somma (200 Euro x 12 mesi x 3 anni = 7200 Euro) pu\u00f2 avviare una causa, richiedendo la restituzione delle somme pagate in nero. Si ricorda infatti la nullit\u00e0 assoluta della cosiddetta \u201clocazione di fatto\u201d, di quella cio\u00e8 stipulata in forma verbale.<\/p>\n

Secondo la Corte di cassazione, sentenza 7 febbraio 2014, n. 2829, la richiesta di restituzione delle somme extra deve avvenire entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile<\/strong> affittato. L’inquilino potr\u00e0 recuperare tutto, senza limiti di prescrizione.<\/p>\n

Questa \u00e8 una delle misure introdotte dal Governo, per contrastare l’evasione fiscale, e per evitare possibili ritorsioni da parte del locatore che potrebbe decidere di non rinnovare pi\u00f9 il contratto. Il tentativo \u00e8 quello di dare pi\u00f9 “potere” all’inquilino, cercando di dissuadere i proprietari dal proporre accordi illegali.<\/p>\n

CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO<\/h2>\n

Come l’inquilino pu\u00f2 ottenere la restituzione dei canoni per affitti in nero<\/h3>\n

Quando non esiste alcun contratto di affitto scritto, si parla di “locazioni di fatto”. Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n.25503 del 13 dicembre 2016, se il proprietario non registra il contratto di affitto, il conduttore pu\u00f2 chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione versati. Per tutto il periodo in cui \u00e8 vissuto nell’immobile, anche se l’ha gi\u00e0 lasciato. Pu\u00f2 inoltre richiedere la restituzione della caparra<\/strong>, con tutti gli interessi.<\/p>\n

Per ottenere il rimborso, l’inquilino dovr\u00e0 mostrare le copie dei bonifici<\/strong> effettuati nei confronti del proprietario, o le copie delle ricevute di pagamento<\/strong> degli affitti. Ogni prova documentale \u00e8 utile, come per esempio foto o altri elementi che dimostrino di aver abitato in un determinato immobile.<\/p>\n

La Corte di Cassazione quindi considera non solo inesistente il contratto di locazione<\/strong> non registrato, ma valuta anche l\u2019indebito oggettivo dato dal pagamento dei canoni a nero. Pu\u00f2 quindi decidere di applicare il risarcimento del danno, con il pagamento dell’ingiustificato arricchimento.<\/p>\n

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Ricordiamo, a tal proposito, che la registrazione del contratto di locazione \u00e8 a carico del locatore, che deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto. Nei successivi 60 giorni, dovr\u00e0 darne comunicazione documentata al conduttore, e all’amministratore di condominio se necessario.
\nPer saperne di pi\u00f9 leggi -> Registrazione contratto di locazione: le risposte alle 5 domande pi\u00f9 frequenti<\/a><\/p>\n<\/div>\n

Il ravvedimento operoso per contratti di affitto non registrati<\/h3>\n

Il proprietario ha fino a un anno di tempo per rimettersi in regola<\/strong>, registrando regolarmente il contratto di locazione. Si tratta del cosiddetto “ravvedimento operoso”, ovvero la possibilit\u00e0 che ha il contribuente di sanare un errore di pagamento di un’imposta, o un ritardo. La regolarizzazione deve per\u00f2 avvenire:<\/p>\n