{"id":791,"date":"2017-10-27T21:24:52","date_gmt":"2017-10-27T21:24:52","guid":{"rendered":"https:\/\/rentila.it\/blog\/?p=791"},"modified":"2025-11-04T15:02:14","modified_gmt":"2025-11-04T15:02:14","slug":"subaffitto-di-una-casa-o-stanza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2017\/10\/27\/subaffitto-di-una-casa-o-stanza\/","title":{"rendered":"Subaffitto di una casa o stanza: le regole da conoscere"},"content":{"rendered":"
\"Subaffitto<\/div>\n

Come funziona il subaffitto? \u00c8 legale in Italia la sublocazione? Cosa deve fare un proprietario di casa? Che documenti servono per il subaffitto di una casa o di una stanza?<\/p>\n


\nQueste sono solo alcune delle domande pi\u00f9 frequenti, quando si parla di sublocazione di un immobile. C’\u00e8 ancora molta confusione in merito, e spesso si pensa che sia una pratica illegale, o comunque non consentita. <\/p>\n

Cerchiamo quindi di fare un po’ di chiarezza, e rispondere a queste ed altre domande!<\/p>\n

Che cosa si intende per “subaffitto”?<\/h2>\n

Si parla di subaffitto (o sublocazione) quando l’inquilino (lo chiameremo “Paolo”) stipula con un soggetto terzo (che chiameremo “Marco”) un contratto di locazione per un appartamento o stanza, il cui affitto \u00e8 a lui intestato. \u00c8 quindi un contratto completamente indipendente<\/strong> da quello che l’inquilino ha stipulato con il proprietario di casa (che chiameremo “Giovanna”), e che mantiene comunque inalterati i suoi effetti. Si pu\u00f2 quindi dire che questo nuovo contratto di sublocazione, si va a “sovrapporre” a quello di locazione gi\u00e0 esistente tra inquilino e proprietario.<\/p>\n

LOCATORE (Giovanna) -> contratto di locazione con -> CONDUTTORE (Paolo) -> a sua volta pu\u00f2 fare contratto di subaffitto con -> SOGGETTO TERZO (Marco)<\/div>\n

Il locatore, primo di questa catena, pu\u00f2 quindi non avere alcun rapporto con il soggetto terzo. Insomma, Giovanna potrebbe non avere mai visto Marco. Tranne in casi particolari come, per esempio, se il conduttore non paga regolarmente l’affitto. In questo caso allora il locatore potrebbe richiedere al soggetto terzo il canone d’affitto, che quest’ultimo avrebbe in ogni caso dovuto corrispondere al conduttore.<\/p>\n

Si pu\u00f2 subaffittare tutta la casa o solo una parte (come una stanza)?<\/h2>\n

A questa domanda risponde in maniera molto chiara la Legge. L’articolo di riferimento \u00e8 il n.2, Legge n. 392\/78<\/strong> (potete consultare il testo completo CLICCANDO QUI<\/a>).<\/p>\n

La legge spiega che la sublocazione totale non \u00e8 possibile<\/strong> (salvo consenso del proprietario), mentre quella parziale \u00e8 ammessa<\/strong> (salvo rifiuto del proprietario). Tutto questo pu\u00f2 essere completamente rivisto, se nel contratto viene inserita una specifica clausola che regola la sublocazione. In poche parole: il proprietario nel contratto di locazione che far\u00e0 firmare all’inquilino, pu\u00f2 inserire una clausola dove nega qualsiasi tipo di sublocazione, o viceversa che lo consente in qualsiasi forma (totale o parziale).<\/p>\n

\n

Attenzione!<\/h3>\n

Per i contratti transitori e transitori per studenti, \u00e8 vietata la sublocazione. La clausola deve essere obbligatoriamente inserita nel contratto d’affitto, come previsto dalla Convenzione italiana.<\/p>\n<\/div>\n

La sublocazione deve avere una durata precisa?<\/h2>\n

La Legge non stabilisce dei parametri, e non d\u00e0 alcuna indicazione in merito. La cosa sicura \u00e8 che il subaffitto non pu\u00f2 durare pi\u00f9 della locazione principale<\/strong>. Ovvero: se il nostro inquilino Paolo ha un contratto 3+2, la sublocazione a Marco non pu\u00f2 durare pi\u00f9 di 3 anni.
\nBisogna anche tenere conto che se il soggetto terzo a cui \u00e8 stato subaffittato l’immobile decide di non andarsene, sar\u00e0 il conduttore a doversene occupare. Anche esecutivamente. In caso contrario dovr\u00e0 risarcire anche i danni per la restituzione dell’immobile in ritardo, rispetto al tempo stabilito contrattualmente.<\/p>\n

Come si fa praticamente ad attivare un subaffitto?<\/h2>\n

Ecco tutti i passaggi che dovete fare per avviare un subaffitto:<\/p>\n

1) <\/strong>Comunicazione al proprietario<\/strong>: va inviata una raccomandata al conduttore indicando i dati del soggetto terzo (sub-conduttore), la durata che avr\u00e0 la sublocazione, e il numero delle stanze date in sublocazione.<\/p>\n

\n

Attenzione!<\/h3>\n

Se non viene mandata comunicazione al locatore di sublocazione parziale<\/strong>, quest’ultimo non pu\u00f2 interrompere il contratto di locazione (risoluzione del contratto di affitto) che ha con il conduttore. Pu\u00f2 farlo solo nel caso che nel contratto di affitto ci sia una clausola esplicita di risoluzione.
\nSe invece si tratta di sublocazione totale<\/strong>, essendo espressamente vietata dalla Legge come abbiamo visto sopra, il locatore pu\u00f2 richiedere l’uscita immediata dall’immobile da parte del conduttore, e del sub-conduttore.<\/p>\n<\/div>\n

2) <\/strong>(se sublocazione superiore ai 30 giorni)<\/em> registrare il contratto di sublocazione, pagando il 2% di imposta di registro<\/a>.<\/strong> La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (modello RLI<\/a>), e a seguito del versamento dell’imposta di registro tramite modello F24 Elide<\/a>.<\/p>\n

La Circolare 37\/E\/1986 dell\u2019Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell\u2019imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che \u201cpur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente<\/em>\u201c.<\/p>\n

3)<\/strong> (se sub-conduttore \u00e8 extracomunitario)<\/em> presentazione del modello di “dichiarazione di ospitalit\u00e0”<\/strong> per denunciare il subaffitto.<\/p>\n

Il proprietario come pu\u00f2 inquadrare, a livello fiscale, il subaffitto?<\/h2>\n

Su questo interviene la Legge, all’art. 67, comma 1, lettera h<\/a> del Testo unico delle imposte sui redditi.
\nSpecificando quanto segue:”i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende; l’affitto e la concessione in usufrutto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore non si considerano fatti nell’esercizio dell’impresa, ma in caso di successiva vendita totale o parziale le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito complessivo come redditi diversi<\/em>“.<\/p>\n

Il reddito derivante da sublocazione<\/strong>, \u00e8 pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell\u2019anno e le spese specificatamente inerenti (art. 71, comma 2), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell\u2019appartamento. Tali importi devono essere dichiarati nel modello 730<\/strong>, riga D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”, ovvero nel modello Unico Pf, riga RL10.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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