{"id":162,"date":"2016-07-05T10:02:47","date_gmt":"2016-07-05T10:02:47","guid":{"rendered":"http:\/\/rentila.it\/blog\/?p=162"},"modified":"2025-12-22T17:54:05","modified_gmt":"2025-12-22T17:54:05","slug":"locatore-disdetta-contratto-locazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2016\/07\/05\/locatore-disdetta-contratto-locazione\/","title":{"rendered":"Locatore: come dare disdetta dal contratto di locazione"},"content":{"rendered":"
\"locatore<\/figure>\n
<\/div>\n

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore<\/strong> \u00e8 regolata dall’art. 3 della Legge 431\/98 e richiede il rispetto di procedure precise e tempistiche ben definite. Capire quando e come il proprietario pu\u00f2 recedere dal contratto \u00e8 fondamentale per evitare contestazioni legali e sanzioni economiche. Le regole cambiano significativamente a seconda che si tratti della prima o della seconda scadenza contrattuale.<\/p>\n

In questo articolo analizziamo tutte le modalit\u00e0, i motivi legittimi, le procedure da seguire e gli adempimenti fiscali necessari per dare disdetta al conduttore in modo corretto e conforme alla normativa vigente.<\/p>\n\n

Le modalit\u00e0 di disdetta del contratto di locazione<\/h2>\n

Disdetta consensuale<\/h3>\n

Qualunque sia la scadenza del contratto, le parti hanno sempre la facolt\u00e0 di risolvere di comune accordo il loro impegno. Se questa possibilit\u00e0 \u00e8 prevista nel contratto firmato, bisogner\u00e0 solo tenere conto degli aspetti fiscali regolati dall’Agenzia delle Entrate.<\/a><\/p>\n\n

La risoluzione consensuale \u00e8 la soluzione pi\u00f9 semplice: non richiede motivazioni specifiche n\u00e9 il rispetto di preavvisi particolari, ma solo l’accordo scritto tra proprietario e inquilino sulla data di cessazione del rapporto.<\/p>\n

Disdetta unilaterale (diniego di rinnovo)<\/h3>\n

Al di fuori delle ipotesi di risoluzione consensuale, il locatore pu\u00f2 dare disdetta unilaterale impedendo il rinnovo automatico del contratto. Questa modalit\u00e0 \u00e8 regolata rigidamente dalla Legge 431\/98<\/a> e richiede il rispetto di motivazioni tassative, preavvisi e formalit\u00e0 specifiche, con regole diverse a seconda che si tratti della prima o delle successive scadenze contrattuali.<\/p>\n

Quando il locatore pu\u00f2 dare disdetta<\/h2>\n

Disdetta alla prima scadenza: solo per motivi tassativi<\/h3>\n

Il locatore non pu\u00f2 recedere liberamente dal contratto alla prima scadenza. Deve garantire al conduttore la disponibilit\u00e0 dell’immobile per l’intero periodo minimo previsto: 4 anni per i contratti a canone libero 4+4<\/a>, 3 anni per i contratti a canone concordato 3+2<\/a>.<\/p>\n\n

Alla prima scadenza, il diniego di rinnovo \u00e8 previsto solo per i casi esplicitamente elencati all’art. 3 della Legge 431\/98. In assenza di tali motivi, il locatore \u00e8 obbligato ad accettare l’automatica rinnovazione per il secondo periodo (altri 4 anni per i contratti 4+4, altri 2 anni per i contratti 3+2).<\/p>\n\n

Il recesso deve essere comunicato con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale <\/strong>attraverso raccomandata A\/R, PEC o consegna a mani con firma per ricevuta.<\/p>\n

Disdetta alla seconda scadenza: libert\u00e0 di recesso<\/h3>\n

Alla seconda scadenza e nelle successive, il locatore pu\u00f2 dare disdetta liberamente senza obbligo di motivazione. Dopo il primo rinnovo automatico (quindi dopo 8 anni per i contratti 4+4, o dopo 5 anni per i contratti 3+2), il proprietario pu\u00f2 decidere di non rinnovare per qualsiasi ragione, senza dover fornire giustificazioni.<\/p>\n\n

Rimane comunque obbligatorio rispettare il preavviso di 6 mesi<\/strong> inviando la comunicazione formale.<\/p>\n

I motivi validi per la disdetta alla prima scadenza<\/h2>\n

Le ragioni alla base della disdetta alla prima scadenza devono rientrare tra le seguenti ipotesi tassative previste dalla legge:<\/p>\n\n

    \n
  1. Destinazione ad uso proprio o di familiari<\/strong>: se il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o di un familiare entro il secondo grado (genitori, figli, fratelli, nonni, nipoti).<\/li>\n
  2. Finalit\u00e0 pubbliche o sociali<\/strong>: se intende destinare l’immobile all’esercizio di finalit\u00e0 pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto. In questo caso dovr\u00e0 offrire al conduttore un altro immobile idoneo nello stesso comune.<\/li>\n
  3. Disponibilit\u00e0 di altro alloggio per il conduttore<\/strong>: se il conduttore ha piena disponibilit\u00e0 di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune. Il locatore deve dimostrare questa circostanza.<\/li>\n
  4. Edificio gravemente danneggiato<\/strong>: se l’immobile \u00e8 compreso in un edificio che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilit\u00e0 attraverso interventi strutturali.<\/li>\n
  5. Ristrutturazione integrale<\/strong>: se l’immobile si trova in uno stabile del quale \u00e8 prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o trasformazione<\/a> per realizzare nuove costruzioni in base a programmi edilizi approvati.<\/li>\n
  6. Mancata occupazione continuativa<\/strong>: se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo (ad esempio, lo tiene vuoto o lo subaffitta irregolarmente).<\/li>\n
  7. Vendita a terzi<\/strong>: se il locatore intende vendere l’immobile e non possiede altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso al conduttore \u00e8 riconosciuto il diritto di prelazione.<\/li>\n<\/ol>\n\n

    Nella lettera di disdetta deve essere specificato, a pena di nullit\u00e0, il motivo che giustifica il diniego di rinnovo. Una disdetta con motivazione generica o imprecisa \u00e8 nulla e richiede l’invio di una nuova comunicazione adeguatamente motivata.<\/p>\n

    Come comunicare la disdetta: procedure e termini<\/h2>\n

    Preavviso richiesto<\/h3>\n

    Per i contratti ad uso abitativo (sia 4+4 che 3+2), il preavviso richiesto \u00e8 di almeno 6 mesi dalla scadenza del contratto<\/strong>. Il preavviso si calcola dal momento in cui l’inquilino riceve la comunicazione, non da quando viene spedita.<\/p>\n\n

    Per i contratti ad uso non abitativo, i termini sono pi\u00f9 lunghi: almeno 12 mesi <\/strong>prima della scadenza per attivit\u00e0 industriali, commerciali, artigianali e turistiche; almeno 18 mesi per le attivit\u00e0 alberghiere<\/strong>.<\/p>\n\n

    Per i contratti relativi ad alberghi, pensioni o locande, la disdetta alla prima scadenza \u00e8 ammessa unicamente quando il locatore intende esercitare in proprio la medesima attivit\u00e0, oppure si propone di ricostruire l’immobile o apportarvi migliorie che ne aumentano la capacit\u00e0 ricettiva.<\/p>\n

    Forma della comunicazione<\/h3>\n

    La disdetta deve sempre essere comunicata per iscritto attraverso una delle seguenti modalit\u00e0:<\/p>\n\n

    Raccomandata con ricevuta di ritorno (A\/R)<\/strong>: il metodo tradizionale che garantisce prova certa della spedizione e della ricezione attraverso la ricevuta firmata dal destinatario. Attenzione ai tempi di consegna, che possono richiedere diversi giorni.<\/p>\n\n

    PEC (Posta Elettronica Certificata)<\/strong>: modalit\u00e0 digitale equiparata legalmente alla raccomandata, con valore probatorio immediato. Richiede che entrambe le parti dispongano di un indirizzo PEC attivo.<\/p>\n\n

    Consegna a mani con firma per ricevuta<\/strong>: modalit\u00e0 ancora molto utilizzata tra privati, richiede che il conduttore firmi una copia della lettera attestando data di ricezione con firma leggibile.<\/p>\n\n

    Secondo la Cassazione (sentenza n. 13199 del 26 luglio 2012), non \u00e8 necessaria una formula particolare nella lettera: \u00e8 sufficiente che sia chiaro e inequivocabile l’intento di non rinnovare il contratto alla scadenza.<\/p>\n

    Contenuto obbligatorio della lettera<\/h3>\n

    La lettera di disdetta deve contenere: dati completi delle parti (nome, cognome, codice fiscale, residenza); indirizzo e dati catastali dell’immobile; estremi del contratto (data di stipula e numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate<\/a>); data di rilascio dell’immobile; motivazione specifica (obbligatoria solo per la prima scadenza).<\/p>\n\n

    Per tenere traccia di tutte le scadenze contrattuali e gestire le comunicazioni con gli inquilini in modo organizzato, pu\u00f2 essere utile utilizzare un software di gestione immobiliare<\/a> che consenta di impostare promemoria automatici per i termini di preavviso.<\/p>\n

    Il diritto di prelazione del conduttore<\/h2>\n

    Quando spetta la prelazione<\/h3>\n

    Il diritto di prelazione spetta al conduttore esclusivamente quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza dichiarando l’intenzione di vendere l’immobile a terzi (uno dei motivi tassativi previsti dalla legge). La prelazione consente all’inquilino di acquistare l’immobile alle stesse condizioni economiche che il proprietario ha concordato con eventuali terzi acquirenti, avendo priorit\u00e0 rispetto a qualsiasi altra offerta.<\/p>\n\n

    Importante: se il proprietario vende l’immobile in pendenza di contratto (cio\u00e8 prima della scadenza, senza dare disdetta), il contratto di locazione prosegue automaticamente con il nuovo acquirente ai sensi dell’art. 1599 del Codice Civile<\/a>, e in questo caso non spetta la prelazione al conduttore.<\/p>\n

    Procedura e tempi<\/h3>\n

    La procedura per l’esercizio del diritto di prelazione prevede che il locatore notifichi formalmente l’intenzione di vendita tramite raccomandata A\/R o ufficiale giudiziario, indicando il prezzo richiesto e tutte le condizioni di vendita (modalit\u00e0 di pagamento, tempistiche, eventuali clausole).<\/p>\n\n

    Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della notifica <\/strong>per esercitare il diritto di prelazione, manifestando per iscritto la volont\u00e0 di acquistare alle condizioni proposte. In caso di accettazione, dovr\u00e0 poi stipulare il contratto preliminare entro ulteriori 30 giorni. In caso di mancata risposta entro 60 giorni, il diritto decade e il proprietario pu\u00f2 vendere liberamente a terzi.<\/p>\n

    Diritto di riscatto<\/h3>\n

    Se il locatore non notifica correttamente la prelazione al conduttore, oppure vende l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato nella notifica, il conduttore pu\u00f2 esercitare il diritto di riscatto. Il riscatto consente all’inquilino di acquistare l’immobile direttamente dal terzo acquirente alle condizioni effettive di vendita, entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari presso la Conservatoria.<\/p>\n

    Adempimenti fiscali per la disdetta<\/h2>\n

    Imposta di registro<\/h3>\n

    La risoluzione del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro pari a 67 euro. L’onere \u00e8 formalmente a carico di entrambe le parti (50% ciascuno), ma in pratica \u00e8 il locatore che versa l’importo.<\/p>\n\n

    L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla data di cessazione effettiva del contratto (non dalla data di invio della disdetta), utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) oppure il modello F24 Elementi Identificativi con codice tributo 1503.<\/p>\n\n

    In caso di versamento con F24, \u00e8 necessario presentare entro 20 giorni il modello RLI compilato all’ufficio dove \u00e8 stato registrato il contratto.<\/p>\n

    Cedolare secca<\/h3>\n

    L’imposta di registro non \u00e8 dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca<\/a>. Resta comunque necessario comunicare la risoluzione presentando il modello RLI all’ufficio competente.<\/p>\n

    Deposito cauzionale<\/h3>\n

    Il deposito cauzionale<\/a> pu\u00f2 essere trattenuto dal locatore qualora si riscontrino danni all’immobile. Se la risoluzione \u00e8 avvenuta per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni conseguenti.<\/p>\n

    Sanzioni per il locatore<\/h2>\n

    Mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato<\/h3>\n

    Il conduttore che riceve un diniego di rinnovo alla prima scadenza pu\u00f2 pretendere che il motivo indicato nella disdetta venga effettivamente rispettato, esercitando il diritto al controllo previsto dalla legge.<\/p>\n\n

    Se il locatore ottiene il rilascio dell’immobile per uno dei motivi tassativi previsti ma non lo adibisce all’uso dichiarato entro 12 mesi dall’uscita del conduttore (per immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 3 comma 3 della Legge 431\/98), sar\u00e0 obbligato a versare al proprio ex inquilino un risarcimento in denaro pari ad almeno 36 mensilit\u00e0 dell’ultimo canone di locazione percepito.<\/p>\n\n

    In alternativa al risarcimento economico, il conduttore pu\u00f2 richiedere il ripristino del contratto di locazione alle medesime condizioni precedenti, oltre al rimborso delle spese di trasloco e di tutte le altre spese documentate sostenute per lasciare l’immobile.<\/p>\n\n

    Per gli immobili ad uso non abitativo, il termine \u00e8 di 6 mesi ai sensi dell’art. 31 della Legge 392\/78.<\/p>\n

    Cause di esclusione dalle sanzioni<\/h3>\n

    Il locatore pu\u00f2 evitare le sanzioni dimostrando che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato \u00e8 stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da giusta causa non imputabile alla sua volont\u00e0.<\/p>\n\n

    I casi riconosciuti dalla giurisprudenza sono svariati: il locatore aveva l’esigenza di trasferirsi in quella citt\u00e0 ma \u00e8 stato successivamente assunto per lavorare altrove; era stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio che non pu\u00f2 pi\u00f9 essere celebrato; sopravvenuti gravi problemi di salute che impediscono il trasferimento; impossibilit\u00e0 oggettiva di completare i lavori di ristrutturazione dichiarati a causa di vincoli amministrativi o diniego di autorizzazioni.<\/p>\n\n

    Documentando adeguatamente queste circostanze di forza maggiore, il locatore pu\u00f2 evitare le sanzioni previste dalla legge.<\/p>\n

    FAQs<\/h2>\n

    Quando il locatore pu\u00f2 dare disdetta?<\/h3>\n

    Alla prima scadenza solo per motivi tassativi previsti dalla Legge 431\/98, alla seconda scadenza e successive liberamente senza motivazione. In entrambi i casi serve preavviso di 6 mesi (12-18 mesi per contratti commerciali).<\/p>\n

    La disdetta con motivazione generica \u00e8 valida?<\/h3>\n

    No. La disdetta alla prima scadenza con motivazione generica o imprecisa \u00e8 nulla. \u00c8 necessario inviarne una nuova adeguatamente motivata, rispettando nuovamente i termini di preavviso.<\/p>\n

    Come funziona il diritto di prelazione?<\/h3>\n

    Spetta al conduttore quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza per vendere a terzi. Il proprietario notifica prezzo e condizioni; l’inquilino ha 60 giorni per accettare. Se la prelazione non viene rispettata, l’inquilino pu\u00f2 riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita.<\/p>\n

    Cose da ricordare<\/h2>\n