{"id":125,"date":"2016-05-30T12:27:13","date_gmt":"2016-05-30T12:27:13","guid":{"rendered":"http:\/\/rentila.it\/blog\/?p=125"},"modified":"2025-12-04T13:19:39","modified_gmt":"2025-12-04T13:19:39","slug":"affitti-brevi-temporanei-airbnb","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.it\/blog\/2016\/05\/30\/affitti-brevi-temporanei-airbnb\/","title":{"rendered":"Affitti brevi con Airbnb e altri: istruzioni"},"content":{"rendered":"
\"Affitti<\/div>\n

Gli affitti brevi con Airbnb<\/strong>, sono una pratica molto diffusa oggi tra i turisti. La piattaforma di Airbnb \u00e8 nata nel 2008 e collega persone in tutto il mondo, permettendo l’affitto breve di una stanza privata o condivisa, o di un’intera casa vacanze. Dopo la sua creazione lo sviluppo di piattaforme simili \u00e8 stato in continua crescita, promuovendo l’emergere di portali concorrenti come Wimdu, Cybevasion, Homeaway, HouseTrip o MorningCroissant.<\/p>\n

Anche se gli affitti brevi<\/strong> attraverso Airbnb, o altri siti, possono essere pratici come un hotel, \u00e8 fondamentale assicurarsi che queste iniziative siano in linea con la normativa vigente. In Italia dal 2024 sono entrate in vigore importanti novit\u00e0: il Codice Identificativo Nazionale (CIN)<\/strong> obbligatorio, nuove aliquote fiscali per chi affitta pi\u00f9 immobili e la ritenuta automatica del 21% da parte delle piattaforme.<\/p>\n

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Come affittare casa temporaneamente: contratto transitorio<\/h2>\n

Il contratto di locazione transitorio \u00e8 utilizzato per esigenze temporanee non turistiche<\/strong>. La stipula di un contratto transitorio \u00e8 disciplinata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 1998<\/a>, che per\u00f2 pone un limite importante: la condizione di transitoriet\u00e0 dell’esigenza abitativa deve essere ben specificata nel contratto<\/a> e confermata sia dal proprietario sia dal conduttore con idonea documentazione.<\/p>\n

Questi contratti di locazione possono durare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi<\/strong>. Sono a canone libero, ad eccezione delle citt\u00e0 ad “alta tensione abitativa” dove il canone pu\u00f2 essere regolamentato.<\/p>\n

Definizione legale degli affitti brevi<\/h2>\n

Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni<\/strong>, stipulati da persone fisiche (non imprenditori) al di fuori dell’esercizio di attivit\u00e0 d’impresa. La disciplina fiscale specifica \u00e8 regolamentata dalla Legge n. 96\/2017<\/strong>.<\/p>\n

Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11<\/strong> (escludendo A10 – uffici), e possono includere l’affitto di singole stanze. L’immobile non pu\u00f2 essere utilizzato come residenza abituale dall’ospite.<\/p>\n

Locazioni turistiche: caratteristiche e differenze<\/h2>\n

Le locazioni turistiche effettuate esclusivamente per soddisfare finalit\u00e0 turistiche sono regolate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. I contratti di affitti brevi, stipulati con queste finalit\u00e0, devono contenere ragioni di svago, villeggiatura, vacanza o riposo, senza che ci sia alcun collegamento con esigenze abitative primarie, per un periodo di tempo limitato.<\/p>\n

La differenza fondamentale rispetto ai contratti transitori \u00e8 proprio la finalit\u00e0: turistica versus abitativa temporanea. Gli affitti brevi turistici hanno una burocrazia pi\u00f9 snella (niente registrazione sotto i 30 giorni), ma richiedono adempimenti specifici come la comunicazione degli ospiti alle autorit\u00e0 e, dal 2024, il Codice Identificativo Nazionale.<\/p>\n

Il contratto di locazione turistica<\/h2>\n

Obbligo di contratto scritto<\/h3>\n

Il contratto di locazione turistica richiede la forma scritta, a pena di nullit\u00e0 del contratto<\/strong>, anche se la prenotazione avviene tramite piattaforme come Airbnb. Il contratto deve contenere tutti gli elementi essenziali: identificazione delle parti, descrizione dell’immobile, durata del soggiorno, canone pattuito, eventuali servizi inclusi.<\/p>\n

Il locatore deve inoltre consegnare all’inquilino l’APE (Attestato di Prestazione Energetica)<\/strong><\/a> dell’immobile, documento obbligatorio per legge.<\/p>\n

Durata del contratto<\/h3>\n

Per il contratto di locazione turistica non \u00e8 prevista una durata minima, ma la durata massima \u00e8 di 30 giorni<\/strong> per rientrare nella definizione di “affitto breve” con la relativa fiscalit\u00e0 agevolata. Il contratto si scioglie automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessit\u00e0 di alcuna comunicazione al conduttore.<\/p>\n

Se lo stesso ospite soggiorna per pi\u00f9 di 30 giorni complessivi nell’anno solare (anche in periodi diversi), scatta l’obbligo di registrazione del contratto<\/a> presso l’Agenzia delle Entrate.<\/p>\n

Adempimenti obbligatori per affitti brevi<\/h2>\n

CIN – Codice Identificativo Nazionale<\/h3>\n

Dal 2024 \u00e8 stato introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN)<\/strong>, ottenibile tramite la BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo. Il CIN \u00e8 obbligatorio per tutti gli affitti brevi e deve essere:<\/p>\n